16/03/2008

É melhor dever ao Banco ou à Construtora?

Fonte: Globo online

Sistema bancário investe no setor, mas compra direta tem forte apelo

Zap o especialista em imóveis

Na hora de comprar imóvel na planta, vale mais a pena buscar um crédito bancário ou negociar o financiamento diretamente com a construtora? Para especialistas do mercado imobiliário, via de regra, a resposta é: depende do valor do imóvel. Se ele custa até R$150 mil, os juros bancários tendem a ser bem mais atraentes. Daí até R$350 mil, a vantagem diminui, mas se mantém. Acima disso, quando o imóvel deixa de se enquadrar nas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), os juros se equiparam.

Na faixa de imóveis que custam até R$150 mil, há bancos cobrando juros de 8% ao ano mais a TR, que fechou 2007 em 1,4%. Já nas construtoras, os juros giram em 12% ao ano mais IGP-M (a taxa do ano passado foi de 7,75%), depois da entrega das chaves.

No intervalo de R$150 mil a R$350 mil, entretanto, a diferença de valores pagos numa e noutra modalidade pode ser bem pequena — depende das variações de TR e IGP-M, durante o prazo de pagamento.

Já nos casos fora do SFH, as taxas bancárias são, normalmente de 12% mais TR, e esse financiamento pode ficar até mais caro do que nas construtoras.

Setor vai lançar cartilha com linguagem simples

— Apesar de, em 2007, a variação do IGP-M ter sido bem superior à da TR, em 2005, por exemplo, o índice de preços variou 1,2%, enquanto a taxa subiu 2,8%. Naquele ano, portanto, as prestações pagas pelo financiamento das construtoras ficaram mais baratas, no caso dos contratos em que os juros eram parecidos — ressalta Maurício Visconti, da REIT Soluções Financeiras Imobiliárias.

O fato é que, apesar da disputa acirrada dos bancos pelo mutuário, e de suas condições de crédito cada vez mais atraentes, muita gente ainda prefere pagar às construtoras. Mesmo a clientela da classe média baixa. Para alguns construtores, um dos motivos é o medo de que o crédito bancário crie um resíduo mais alto que o valor do imóvel, como acontecia no passado. Por isso, o setor decidiu destrinchar o funcionamento do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), lançando uma cartilha.

O articulador do projeto é José Conde Caldas, presidente da Concal Construtora, que já conseguiu apoio da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) e da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC):

— Para as classes A e B, o crédito direto com a construtora pode ser perfeito. Até porque, muitas vezes esse comprador não se enquadra nas condições de financiamento do SFH. Mas, para o comprador da classe C e D, que hoje é a nossa galinha dos ovos de ouro, há o risco de, no futuro, o saldo devedor reajustado pelo IGP-M ser altíssimo. Nos últimos seis meses, o acumulado do índice já é de 6%.

A cartilha, informa José Pereira, superintendente da Abecip, deverá ser bem didática, com linguagem simples.

— Um dos aspectos positivos da expansão do crédito imobiliário é que ele começou a crescer fora do eixo Rio-São Paulo, onde ainda era muito inconsistente. Por isso, queremos informar melhor essa população.

Mas se no caso dos imóveis chamados de econômicos, o financiamento bancário é mais vantajoso, por outro lado, diz o presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi) e da construtora CHL, Rogério Chor, há outra justificativa para a preferência de alguns compradores pelas construtoras: a maior flexibilidade nas negociações.

— Se o comprador, em determinado momento, se enrola financeiramente, ele consegue fazer uma negociação, o que não acontece com o banco. Por isso, há uma certa resistência — diz Chor.

Pelas construtoras, não há juros na fase da obra

Gerente de Incorporação e Controladoria da Zayd, empresa especializada em empreendimentos cujas unidades têm preço médio de R$150 mil, Daniel Falcão explica que o financiamento só é oferecido pela construtora como estratégia comercial — não há vantagem financeira, mas a empresa não quer perder a venda para o cliente que foge de bancos.

— Nosso interesse não é financiar, é só construir. Mas o fato é que a gente pode ajustar esse financiamento de uma forma não linear. Se o comprador quiser, por exemplo, pode deixar acertado que todo ano seu décimo terceiro salário seja usado para amortizar a dívida. Já no banco, o cliente pode até chegar lá e abater seu saldo, mas esse agendamento não é permitido e, além disso, ele terá que pagar tarifas.

Segundo Rodney Barreto, diretor financeiro da RJZ Cyrela, se a empresa oferecer o financiamento para compradores de qualquer faixa de renda, a opção será por essa negociação direta.

— Em alguns anos, isso deve mudar. E é o que a gente espera, porque administrar financiamentos não é o nosso negócio. Mas, por enquanto, no Rio de Janeiro, temos 8,8 mil clientes ativos e quase 100% deles são financiados por nós — afirma Barreto, explicando que a exceção fica por conta dos últimos três lançamentos. — Um no Cachambi, outro em Jacarepaguá e o terceiro no Barreto, Niterói, pois fizemos uma parceria com a Caixa Econômica, que vai financiar os imóveis. Ou seja, neste caso, não haverá crédito direto.

O presidente da imobiliária Patrimóvel, Rubem Vasconcelos, no entanto, sugere que o comprador faça a opção por contratar o crédito bancário somente a partir da entrega das chaves, já que, por determinação do Ministério Público, as construtoras não podem cobrar juros durante a obra. É que, agora, alguns bancos já estão oferecendo financiamento para imóvel em construção.

— Durante anos, os consumidores pediram o fim dos chamados “juros no pé”, que as construtoras cobravam, fazendo com que o saldo devedor subisse demais. Só que, nesse financiamento bancário, eles voltam a ser cobrados. Por isso, ele só deve ser contratado quando a obra terminar — analisa Vasconcelos, afirmando que, para quem se encaixa nas regras do SFH, a melhor opção é o crédito bancário.

 

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