01/11/2010

Mesmo com as mudanças da Lei do Inquilinato, contratos de aluguel ainda são cercados de dúvidas

Fonte: O Globo

A primeira sensação de quem encontra um apartamento para alugar é de alívio. Ainda mais se o imóvel corresponde a todas as necessidades do interessado, como de localização, tamanho e preço. Mas aí vem a segunda etapa, considerada complicada para a grande maioria: o contrato. Nesse momento, tanto proprietários como inquilinos precisam estar atentos às cláusulas e aos acordos firmados. As mudanças na Lei do Inquilinato, em vigor desde janeiro deste ano, pretendiam esclarecer pontos considerados obscuros e tornar algumas medidas mais ágeis. Mas, ainda assim, muita gente continua tendo dúvidas sobre os direitos e deveres das duas partes de um contrato de aluguel.

(Foto: Divulgação)
Reajustes de aluguel devem observar o índice previsto no contrato (Foto: Divulgação)

Pelas novas regras, o locatário que quiser sair do imóvel antes do contrato terminar terá que pagar multa proporcional ao tempo que resta de aluguel. Antes, a lei não era específica sobre o assunto e por isso, cada contrato tinha uma regra. Além disso, quem atrasar o pagamento vai ter 15 dias, depois de notificado, para quitar a dívida. Se não pagar e o juiz aceitar a ação de despejo, o inquilino terá um mês para deixar o imóvel. Até então, esse processo durava cerca de um ano e meio.

Para tirar dúvidas como essas, o Morar Bem convidou a equipe do Sindicato de Habitação do Rio de Janeiro (Secovi-Rio). Durante 15 dias, os especialistas em locação de imóveis esclareceram questões dos leitores sobre inadimplência, exigência de fiador e despejo, entre outros temas.

Após o prazo de três anos, o proprietário de imóvel pode reajustar o valor do aluguel em quanto ele desejar?
Os reajustes de aluguel devem observar o índice previsto no contrato, podendo, ainda, ser alterado seu valor por acordo entre locador e locatário. Estabelece o artigo 19 da Lei de Locações que, não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. Ressalte-se, no entanto, que em se tratando de locação residencial, estando vencido o contrato e prorrogado por prazo indeterminado, se feito por 30 meses ou mais, o locador pode, a qualquer tempo, solicitar a devolução do imóvel. Para tanto, bastará notificar o locatário, dando o prazo de 30 dias para desocupação voluntária. Se não for atendida a notificação, caberá o despejo por denúncia vazia ou imotivada.

É possível romper o contrato quando, depois de alugado o apartamento, mobiliado, a inquilina descobre que o mesmo escondia mofo em armários? A inquilina, diagnosticada com enfizema, tem a seu favor pedido médico de mudança de local e quebra de contrato. Se os vícios eram ocultos acreditamos que poderá entregar o imóvel sem ônus, fundados na falta de condição de habitabilidade do imóvel. Caso contrário, se o problema era de fácil percepção, poderá ser entendido que a inquilina deles tinha conhecimento e concordou com o estado do imóvel locado. Havendo, no entanto, laudo médico atestando a impossibilidade de permanência da locatária no imóvel, em razão de seu estado de saúde, o contrato poderá ser rescindido, sem ônus, por motivo de força maior.

Qual o tempo de duração entre o pedido de despejo na Justiça e sua efetivação?
Infelizmente não há como precisar o tempo de duração de um processo, porquanto diversos fatores podem interferir no seu trâmite.

O inquilino pode recorrer da decisão do juiz mesmo estando com aluguel em atraso?
O procedimento judicial tem a sua dinâmica específica e é democrático. Um dos seus princípios norteadores é o direito de defesa. Por essa razão, durante o seu desenrolar, o réu poderá fazer uso dos mecanismos judiciais que são postos à sua disposição, mesmo que ao final seja condenado e tenha que pagar o débito. O inquilino, mesmo devendo aluguéis, pode usar dos recursos que a Lei do Inquilinato e leis processuais permitirem. Esses recursos podem ter efeitos diferentes. A Lei do Inquilinato prevê casos em que o recurso não tem efeito suspensivo, isto é, o recurso não impede a execução da sentença.

Após os 30 meses de aluguel, pode ser solicitada a desocupação do imóvel pelo proprietário sem motivo? Qual o prazo do inquilino para sair? Caso ele não saia, é possível ação de despejo? Quanto tempo demora para que o despejo aconteça?
Se o contrato foi firmado por escrito com prazo mínimo de 30 meses, após esta data (seu termo) pode ser pedida a devolução do imóvel sem alegação de motivos, assinando prazo de 30 dias para desocupação, tendo em vista que o contrato estará por tempo indeterminado. Se o inquilino não devolver o imóvel poderá ser proposta ação de despejo com fundamento na chamada denúncia vazia.

Com quanto tempo de atraso no aluguel pode-se entrar com pedido de despejo?
A partir do primeiro mês de débito. Cabe, porém, avaliar se, financeiramente, isto é viável.

No caso de benfeitorias (portão de entrada) em prédio onde tenho imóvel alugado, quem paga o valor da obra? Proprietário ou inquilino?
Em se tratando de aquisição do portão, trata-se de uma despesa extraordinária de competência do locador (artigo 22, parágrafo único, “e”). Já se a despesa é para manutenção desse portão, a responsabilidade é do inquilino, por caracterizar-se em despesa ordinária (artigo 23, parágrafo 1º, “d”).

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  • Athayde Costa da Silva

    A lei no papel ficou otima, infelizmente no Judiciario a coisa não acontece como a lei prevê. O tempo determinado na Lei, deveria fazer com que juizes percebecem a necessidade de seus postulantes. Deveria haver também, prazo para que o Judiciario atendesse os processo, com a desculpa de que estão com acumulos de processos é valida, mas se fizerem um esforço, e procurassem comandar melhor os funcionarios de cartorios, agilizando os procedimentos, a justiça estaria mais justa e poderiamos acreditar nela. Como está é dificil acreditar que se resolva problemas dentro dos prazos ditos pela Lei.

  • lisete romao

    MORO a 30 anos em um predio na gloria, 122 fui surpreendida coma venda do imovel , muito bem meu aluguel esta em dia meu contraé antigo , e ninguem chegou ate a nos condominos para falar na-da ficamos sabendo pelos motorista de taxi e comerciantes do bairo é correto este procedimento? Vejamos ai fica caracterizado que o poder maior faz o que quer, merecemos pelo menos de uma satisfaçao tem idosos, crianças no condomínio todo mundo desesperado sem saber o que fazer, sabemos que a empreza e de sao pauloe que esta furando todo o condominio e apartamentos vazios porempara nos que estamos pagando nem uma palavra so silencio pode -nos orientar? JUSTIÇA ja sabemos que pobre perde de primeira.

  • edna

    meu enquilino atraza todos os meses o aluguel,não sei mais o que fazer se dependo dele para pagar minhas contas a imobiliaria ja entrou com pedido de despejo,sera que tem outro meio para tirar este enquilino sem recorrer ao dispejo ja que a lei é tão demorada?

  • celia

    eu gostaria de saber o seguinte. tenho um imovel que é alugado a essa pessoa no nome dela o contrato, agora estou precisando do predio para aumentar minha loja, mais ela não quer entregar, coloquei na justiça, mais foi negado a liminar, existe possibilidade de ela não sair do meu ponto se preciso dele pra meu trabalho. obriga espero resposta

  • marcia

    fica a critério do locatário exigir ou não fiador?

  • marcia

    porque imobiliárias continuam exigindo ainda fiadores

  • sandra

    aluguei uma casa e fiz um contrato de um ano,mas nao registrei,apenas preenchi esses que se compra em papelaria.Foi combinado com a inquilina o pagamento antecipado para dia 25 de cada mes, porem, ela pediu um prazo de 10 dias, assim ela ja pagaria 2 meses de um vez,mas passaram-se 15 dias e nada….posso pedir o imovel sem ter que ressarci-la de alguma coisa? uma vez que ela nao cumpriu o combinado e me parece uma pessoa que ira me trazer problemas??

  • Denise

    tenho um imóvel alugado através de imobiliária com contrato de 30 meses, ocorre que meu imóvel fica em um bairro nobre, e, é uma casa toda planejada com moveis planejados nos quartos e cozinha, acontece que a inquilina encheu o imóvel de cachorros, que ficam presos durante todo o dia na sala no escuro, e,isso está causando um mal estar muito grande entre os vizinhos, pois o mal cheiro e grande uma vez que os cachorros fazem tudo na sala de minha casa, e elas saem cedo e não limpam a casa, fica tudo imundo, quando elas retornam por volta das 21h é aquela baterna de cachorros latindo,elas também discutem muito durante à noite perturbando a vizinhança, que já nos procuraram por várias vezes para pedir que tomássemos uma providência, já não sei mais o que fazer pois com elas não existe diálogo uma vez que quando nos falamos elas vem com palavras de baixo calão já procuramos a imobiliária que disse que vai fazer uma vistoria no imóvel e que vai acionar a vigilância sanitária para ver o que se pode fazer, por favor me ajude a resolver está pendenga pois não sei mais o que posso fazer, vale ressaltar que o aluguel é pago pelo tio da inquilina e está em dia. Gostaria de saber se posso despeja-la por mal uso do imóvel, e , quanto tempo está ação leva, se posso continuar recebendo os alugueis. uma vez que sou a vitima da situação, quero ressaltar que minha casa não tem área de terra para animais e que aluguei minha casa para moradia familiar, não para cachorros são l0 (dez) no total em sua maioria vira latas pois elas se julgam protetoras dos animais.

  • Andre

    Olá,Tenho um imóvel locado e o inquilido esta sempre com um mês de atraso nos pagamentos, agora o esmo nao esta pagando os condoninios, já sao tres meses. Posso entrar com uma ação contra o fiador abrigando a pagar e pedir o imóvel de volta?

  • Ceila Menezes

    Posso chamar chaveiro para trocar as chaves do imóvel após 45 dias de inadimplemento do inquilino mesmo com ele ocupando o imovel?

  • Maria Aparecida

    Bom dia, Aluguei o meu imóvel mas não registrei nenhum contrato, fiz um mas quando fui para registrar o inquilino não estava com disposição,este mesmo foi de 12 meses, mas estou encontrando dificuldades no local onde estou morando, pedi para que o Inquilino sai-se pois estou sem lugar para morar e dei 3 meses para que eles desocupassem , o Imóvel, eles ameassaram procurar a justiça, gostaria de saber se eu tenho algum direito ou se tenho que esperar que termine o prazo de 12 meses. Agradeço se obter resposta.

  • Gisele

    aluguei uma casa e fiz um contrato de um ano,mas nao registrei,apenas preenchi esses que se compra em papelaria.Foi combinado com a proprietária um ano de aluguel, o pagamento para o dia 10 de cada mes, porem, ela pediu a casa antes de fechar o mes,quantos dias eu tenho direito de ficar na casa?

  • Gisele

    aluguei uma casa,mas não registrei nenhum contrato,apenas preenchi esses que se compra em papelaria o recibo com canhoto.Foi combinado com a proprietária um ano de aluguel, o pagamento para o dia 10 de cada mes, porem, ela pediu a casa antes de fechar o mes,quantos dias eu tenho direito de ficar na casa?

  • Rodolpho Raposo

    Boa tarde,eu tenho um contrato assinada de 1 ano a contar de 05/05/12 a 05/05/13,com vencimento dia 05.só que atrasei o pagamento alguns dias sem ainda ter completado 1 mês de atraso a a dona quer o imóvel de volta alegando falta de pagto,sendo que arrumei o dinheiro e esta não quer receber,tenho um filho de 2 anos e não pretendo sair agora só quando acabar o contrato,o que faço!Estou perdendo a cabeça e a porrada vai comer se eles continuarem com essa atitude.Urgente!!!!

  • Maria Clara Bozeda Lira

    Alugo um apartamento 1 quarto cozinha e banheiro, desde de 2010 com contrato de 3 anos, vencendo em abril de 2013, o dono do apartamento abaixo do que moro reclama do vazamento do meu banheiro e minha cozinha e a proprietária do meu apartamento quer quebrar o banheiro e a cozinha comigo dentro, ela tem esse direito?Grata.

  • Cleonice A T Moraes

    Tenho uma casa alugada onde o inquilino sempres paga atrasado e não importando os dias se são 15 ou 28 o corretor só cobra 1 valor de multa. tá certo isso? Exemplo: vl do aluguel R$ 500,00 vcto 25/09 vl pago em 17/10 com multa de R$ 15,00. É isso mesmo?

  • CRISTIANE

    GOSTARIA DE SABER, COMO FUNCIONA EM RELAÇÃO AO PAGAMENTO DO ALUGUEL, SENDO QUE O IMOVEL ONDE TENHO UMA LOJA FOI DERRUBADO AS PORTAS POR UM CAMINHÃO E O PRO PRIETARIA SE RECUSA A REPARAR O CONCERTO E EXIGE RECEBER O ALUGUEL MESMO ASSIM… A PERGUNTA SERIA ELE TEM DIREITO DE RECEBER O ALUGUEL SEM FAZER O DEVIDO REPARO NO IMOVEL ME IMPOSSIBILITANDO DE TRABALHAR? O CAMINHAO QUE ENTROU DENTRO DA LOJA SEM FREIO E DE UMA OUTRA EMPRESA E TEM SEGURO MAS ATE O MOMENTO NAO FOI DECIDIDO NADA E TENHO QUE FICAR SEM TRABALHAR PAGANDO ALUGUEL….AGUARDO URGENTEOBRIGADA.

  • itamar barbosa

    tenho uma casa na imobiliaria em quer o loatario recidiu o contrato de 30 meses,ele deu 2 meses de deposito, a pergunta;a multa e calculada sobre a clausula quer estar no contrato que é de 3 meses ou é calculada no deposito dado pelo locatario,responda por favor;

  • elisete caruso

    bom dia. tenho uma sala alugada mas n tem banheiro fazem 4 anos o inquilino usa banheiro sala ao lado. quero atualizar o aluguel mas o mesmo n concorda com aumento. o que posso fazer s ele n sai, posso pedir um aumento qual a porcentagem s fazem 4 anos o mesmo e o inquilino n concorda com aumento q esta defazado?

  • maria emilia zarossi

    o reajusto do aluguel pode ser o do salario minimo se voce tiver em atrazo o proprietario pode vir na sua porta da sua casa e te coagir

  • kelly

    moro numa casa de aluguel faz 30 meses a dona colocou a casa a venda e quer me pedir um reajuste de R$ 200,00 isso está correto fiquei sabendo que qdo a casa vai a venda não pode ser resjustado?

  • ana

    porgentileza qual é o prazo do inquilino tem quando o locador pede a casa?

  • ana

    contrato de palelaria vale para justiça

  • Ghislaine

    Sou proprietária e aluguei meu imóvel por 30 meses.ainda estou nos dois primeiros meses de contrato mas quero vendê-lo, ou seja, romper o contrato. Como devo proceder junto a inquilina?

  • ana penteado

    sou proprietaria de um apartamento que está alugado a menos de 30 meses. tenho 80 anos e minha saúde hoje requer que eu viva em sao paulo perto de um hospital. tenho atestado medico. a imobiliaria diz que terei que pagar uma multa enorme. como me orientar?

  • Maria Carvalho

    Inquilino fez benfeitoria : armários embutidos sem o autorização do proprietário e depois pede ressicamentos para que desocupe o imóvel.Pergunto é legal o proprietário pagar armários embutidos , rebaixamento de teto e outras coisas.Agradeço de coração!Atenciosamente,Maria Carvalho

  • veridiane

    quero saber quem paga os concertos provocados pelo tempo, proprietario ouinquilino?

  • Elisangela Oliveira

    Gostaria de saber, se a imobiliaria tem o direito de fazer com que o locatario pague um seguro contra incendio,sendo que o msm sera benificiado somente o imovel do locador?

  • Vanessa

    Boa noite! eu tenho uma duvida e gostaria que se for possível Sr me responder, serei muito grata . Aluguei um imóvel com prazo de um ano pela imobiliária, agora resolvi vende-lo, vou esperar o vencimento do contrato para efetuar a venda eu sei que o inquilino tem direito de preferência na compra do imóvel locado então estive conversando com o ele, o mesmo tem interesse em compra-lo. Eu não quero vender pela imobiliária, pois a comissão e muito alta e assim vou ter que pedir um pouco mais no valor, que dificulta sua venda, mas a pessoa que esta mais endereçada e o inquilino posso vender a casa sem ser pela a imobiliária ? Mesmo depois do vencimento do contrato existe ainda vinculo com a imobiliária? A imobiliária esta entesada na venda e já sabia disso mesmo antes de assinar o contrato de locação e por isso que foi feito por um ano o que eu faço? E se eu não conseguir vender posso romper com a imobiliária e alugar pro mesmo inquilino ate vender? Por favor, me ajuda. Já que no contrato tem uma clausula dizendo: “O locatário antes de qualquer pessoa terá direto a preferência de compra do imóvel ora locado. Neste caso o locatário recebera através de um documento assinado pela locadora, uma notificação emitida pela imobiliária através de seu representante contendo todas as informações necessária , tais como valor , forma de pagamento tudo conforme o artigo 27, parágrafo único e artigo 28 lei 8245 de 18/10/1991 “ Também tem uma clausula dizendo “A locadora obriga-se em caso de perspectiva de venda do imóvel objeto de locação a denunciar a existência deste instrumento, obrigando o novo proprietário do imóvel ao comprimento do mesmo as suas clausulas e condições” Essas clausulas acima citada tem fundamento em lei? Lembrando que imóvel foi colocado na imobiliária apena para locação e não a venda. Obrigada!

  • sandra maria

    moro em uma casa ja faz tres anos e meio,ja peguei a casa com defeitos como as telhas quebradas,fiaçao em pessimo estado,matos no quintal tal que tenho que pagar alguem para tirar .tentei entrar em acordo com o dono para arrumar e ele fale que nao tem dinheiro, a casa dele ele alugou depois que a namorada dele foi embora,eu e outra imquilina falamos para ele nao fazer isso,pois ele arrumou uma mulher e estao morando na garagem , e agora ela e ela estao enfernando minha vida ,ele fica no bar da rua falando que eu nao pago aluguel e pidindo a casa mas eu nao acho justo pago 180,00 a vizina tambem e agora ele que colocar a casa na imobiliaria ninguem das casas foram porque a casa nao seria arumada e agora ele quer aumentar o aluguel para 300,00 e certo isso com o estado da casa quando chove,chove mas dentro do que fora e rezar para que a casa nao caia pois ela esta cedendo e ele nao deixou eu e a inquilina da casa debaixo arrumar se poder me responder e me mandar para o meu email a lei para que eu possa imprimir e mostrar para ele ficaria muito grata

  • Neusa

    Tenho uma sala locada a mais de um ano.Adoeci e quero romper o contrato não posso esperar os 30 dias. Não tenho ninguém para me substituir. O que posso fazer.

  • mare

    Quem paga reparos devido desgaste pelo tempo?

  • Amilton Saldanha Esteves

    Meu contrato do imovél que eu moro tem mais de 10 anos,o proprietária quer reajustar o valor do imovél que ele disse que esta defasado,pasando de C$650.00 para C$950,00 ele pode fazer isto, Conversei com ele ele não aceita reduzir o valor para C$800,00, o que devor fazer pra não perde o imovél que moro, sendo que que tem varios imovél e não precisa deste para nada.

  • Jussara soares de souza

    Olá meu nome e Jussara aluguei um apartamento e o contrato esta vencendo vou refor e entregar a proprietária mais no contrato tinha um seguro de incêndio que eu nao fiz gostaria de saber se vou perder meu dinheiro por qur bao giz esse segyro encedio pir favor me da una resposta. Obrigado

  • lorena

    aluguei a casa com guarda roupa, mesa e ar condicionado, e agora com menos de dois meses querem pegar de volta as mobílias e eletronicos ! nao sei o que fzer, pois aluguei por uma preço acima do procurado por conta dos moveis. Como devo proceder?

  • Zap Imóveis

    Oi, Lorena, Carlos, tudo bem?Confira na notícia abaixo as informações da Revista Zap sobre os direitos e deveres em imóveis alugados.http://revista.zapimoveis.com.br/direitos-e-deveres-no-aluguel/

  • Zap Imóveis

    Olá, Amilton, tudo bem?Confira na notícia abaixo as informações da Revista Zap sobre os direitos e deveres em imóveis alugados.http://revista.zapimoveis.com.br/direitos-e-deveres-no-aluguel/

  • Zap Imóveis

    Oi, Jussara, tudo bem?Confira na notícia abaixo as informações da Revista Zap sobre os direitos e deveres em imóveis alugados.http://revista.zapimoveis.com.br/direitos-e-deveres-no-aluguel/