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1 de novembro de 2010 às 15:24 - Fonte: O Globo  - Publicado por:   - 32 Comentários

A primeira sensação de quem encontra um apartamento para alugar é de alívio. Ainda mais se o imóvel corresponde a todas as necessidades do interessado, como de localização, tamanho e preço. Mas aí vem a segunda etapa, considerada complicada para a grande maioria: o contrato. Nesse momento, tanto proprietários como inquilinos precisam estar atentos às cláusulas e aos acordos firmados. As mudanças na Lei do Inquilinato, em vigor desde janeiro deste ano, pretendiam esclarecer pontos considerados obscuros e tornar algumas medidas mais ágeis. Mas, ainda assim, muita gente continua tendo dúvidas sobre os direitos e deveres das duas partes de um contrato de aluguel.

(Foto: Divulgação)

Reajustes de aluguel devem observar o índice previsto no contrato (Foto: Divulgação)

Pelas novas regras, o locatário que quiser sair do imóvel antes do contrato terminar terá que pagar multa proporcional ao tempo que resta de aluguel. Antes, a lei não era específica sobre o assunto e por isso, cada contrato tinha uma regra. Além disso, quem atrasar o pagamento vai ter 15 dias, depois de notificado, para quitar a dívida. Se não pagar e o juiz aceitar a ação de despejo, o inquilino terá um mês para deixar o imóvel. Até então, esse processo durava cerca de um ano e meio.

Para tirar dúvidas como essas, o Morar Bem convidou a equipe do Sindicato de Habitação do Rio de Janeiro (Secovi-Rio). Durante 15 dias, os especialistas em locação de imóveis esclareceram questões dos leitores sobre inadimplência, exigência de fiador e despejo, entre outros temas.

Após o prazo de três anos, o proprietário de imóvel pode reajustar o valor do aluguel em quanto ele desejar?
Os reajustes de aluguel devem observar o índice previsto no contrato, podendo, ainda, ser alterado seu valor por acordo entre locador e locatário. Estabelece o artigo 19 da Lei de Locações que, não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. Ressalte-se, no entanto, que em se tratando de locação residencial, estando vencido o contrato e prorrogado por prazo indeterminado, se feito por 30 meses ou mais, o locador pode, a qualquer tempo, solicitar a devolução do imóvel. Para tanto, bastará notificar o locatário, dando o prazo de 30 dias para desocupação voluntária. Se não for atendida a notificação, caberá o despejo por denúncia vazia ou imotivada.

É possível romper o contrato quando, depois de alugado o apartamento, mobiliado, a inquilina descobre que o mesmo escondia mofo em armários? A inquilina, diagnosticada com enfizema, tem a seu favor pedido médico de mudança de local e quebra de contrato. Se os vícios eram ocultos acreditamos que poderá entregar o imóvel sem ônus, fundados na falta de condição de habitabilidade do imóvel. Caso contrário, se o problema era de fácil percepção, poderá ser entendido que a inquilina deles tinha conhecimento e concordou com o estado do imóvel locado. Havendo, no entanto, laudo médico atestando a impossibilidade de permanência da locatária no imóvel, em razão de seu estado de saúde, o contrato poderá ser rescindido, sem ônus, por motivo de força maior.

Qual o tempo de duração entre o pedido de despejo na Justiça e sua efetivação?
Infelizmente não há como precisar o tempo de duração de um processo, porquanto diversos fatores podem interferir no seu trâmite.

O inquilino pode recorrer da decisão do juiz mesmo estando com aluguel em atraso?
O procedimento judicial tem a sua dinâmica específica e é democrático. Um dos seus princípios norteadores é o direito de defesa. Por essa razão, durante o seu desenrolar, o réu poderá fazer uso dos mecanismos judiciais que são postos à sua disposição, mesmo que ao final seja condenado e tenha que pagar o débito. O inquilino, mesmo devendo aluguéis, pode usar dos recursos que a Lei do Inquilinato e leis processuais permitirem. Esses recursos podem ter efeitos diferentes. A Lei do Inquilinato prevê casos em que o recurso não tem efeito suspensivo, isto é, o recurso não impede a execução da sentença.

Após os 30 meses de aluguel, pode ser solicitada a desocupação do imóvel pelo proprietário sem motivo? Qual o prazo do inquilino para sair? Caso ele não saia, é possível ação de despejo? Quanto tempo demora para que o despejo aconteça?
Se o contrato foi firmado por escrito com prazo mínimo de 30 meses, após esta data (seu termo) pode ser pedida a devolução do imóvel sem alegação de motivos, assinando prazo de 30 dias para desocupação, tendo em vista que o contrato estará por tempo indeterminado. Se o inquilino não devolver o imóvel poderá ser proposta ação de despejo com fundamento na chamada denúncia vazia.

Com quanto tempo de atraso no aluguel pode-se entrar com pedido de despejo?
A partir do primeiro mês de débito. Cabe, porém, avaliar se, financeiramente, isto é viável.

No caso de benfeitorias (portão de entrada) em prédio onde tenho imóvel alugado, quem paga o valor da obra? Proprietário ou inquilino?
Em se tratando de aquisição do portão, trata-se de uma despesa extraordinária de competência do locador (artigo 22, parágrafo único, “e”). Já se a despesa é para manutenção desse portão, a responsabilidade é do inquilino, por caracterizar-se em despesa ordinária (artigo 23, parágrafo 1º, “d”).

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32 respostas para “Mesmo com as mudanças da Lei do Inquilinato, contratos de aluguel ainda são cercados de dúvidas”

  1. Athayde Costa da Silva disse:

    A lei no papel ficou otima, infelizmente no Judiciario a coisa não acontece como a lei prevê. O tempo determinado na Lei, deveria fazer com que juizes percebecem a necessidade de seus postulantes. Deveria haver também, prazo para que o Judiciario atendesse os processo, com a desculpa de que estão com acumulos de processos é valida, mas se fizerem um esforço, e procurassem comandar melhor os funcionarios de cartorios, agilizando os procedimentos, a justiça estaria mais justa e poderiamos acreditar nela. Como está é dificil acreditar que se resolva problemas dentro dos prazos ditos pela Lei.

  2. lisete romao disse:

    MORO a 30 anos em um predio na gloria, 122 fui surpreendida com
    a venda do imovel , muito bem meu aluguel esta em dia meu contra
    é antigo , e ninguem chegou ate a nos condominos para falar na-
    da ficamos sabendo pelos motorista de taxi e comerciantes do bai
    ro é correto este procedimento? Vejamos ai fica caracterizado
    que o poder maior faz o que quer, merecemos pelo menos de uma satisfaçao tem idosos, crianças no condomínio todo mundo desespe
    rado sem saber o que fazer, sabemos que a empreza e de sao paulo
    e que esta furando todo o condominio e apartamentos vazios porem
    para nos que estamos pagando nem uma palavra so silencio pode –
    nos orientar? JUSTIÇA ja sabemos que pobre perde de primeira.

  3. edna disse:

    meu enquilino atraza todos os meses o aluguel,não sei mais o que fazer se dependo dele para pagar minhas contas a imobiliaria ja entrou com pedido de despejo,sera que tem outro meio para tirar este enquilino sem recorrer ao dispejo ja que a lei é tão demorada?

  4. celia disse:

    eu gostaria de saber o seguinte. tenho um imovel que é alugado a essa pessoa no nome dela o contrato, agora estou precisando do predio para aumentar minha loja, mais ela não quer entregar, coloquei na justiça, mais foi negado a liminar, existe possibilidade de ela não sair do meu ponto se preciso dele pra meu trabalho. obriga espero resposta

  5. marcia disse:

    fica a critério do locatário exigir ou não fiador?

  6. marcia disse:

    porque imobiliárias continuam exigindo ainda fiadores

  7. sandra disse:

    aluguei uma casa e fiz um contrato de um ano,mas nao registrei,apenas preenchi esses que se compra em papelaria.Foi combinado com a inquilina o pagamento antecipado para dia 25 de cada mes, porem, ela pediu um prazo de 10 dias, assim ela ja pagaria 2 meses de um vez,mas passaram-se 15 dias e nada….posso pedir o imovel sem ter que ressarci-la de alguma coisa? uma vez que ela nao cumpriu o combinado e me parece uma pessoa que ira me trazer problemas??

  8. Denise disse:

    tenho um imóvel alugado através de imobiliária com contrato de 30 meses, ocorre que meu imóvel fica em um bairro nobre, e, é uma casa toda planejada com moveis planejados nos quartos e cozinha, acontece que a inquilina encheu o imóvel de cachorros, que ficam presos durante todo o dia na sala no escuro, e,isso está causando um mal estar muito grande entre os vizinhos, pois o mal cheiro e grande uma vez que os cachorros fazem tudo na sala de minha casa, e elas saem cedo e não limpam a casa, fica tudo imundo, quando elas retornam por volta das 21h é aquela baterna de cachorros latindo,elas também discutem muito durante à noite perturbando a vizinhança, que já nos procuraram por várias vezes para pedir que tomássemos uma providência, já não sei mais o que fazer pois com elas não existe diálogo uma vez que quando nos falamos elas vem com palavras de baixo calão já procuramos a imobiliária que disse que vai fazer uma vistoria no imóvel e que vai acionar a vigilância sanitária para ver o que se pode fazer, por favor me ajude a resolver está pendenga pois não sei mais o que posso fazer, vale ressaltar que o aluguel é pago pelo tio da inquilina e está em dia. Gostaria de saber se posso despeja-la por mal uso do imóvel, e , quanto tempo está ação leva, se posso continuar recebendo os alugueis. uma vez que sou a vitima da situação, quero ressaltar que minha casa não tem área de terra para animais e que aluguei minha casa para moradia familiar, não para cachorros são l0 (dez) no total em sua maioria vira latas pois elas se julgam protetoras dos animais.

  9. Andre disse:

    Olá,
    Tenho um imóvel locado e o inquilido esta sempre com um mês de atraso nos pagamentos, agora o esmo nao esta pagando os condoninios, já sao tres meses. Posso entrar com uma ação contra o fiador abrigando a pagar e pedir o imóvel de volta?

  10. Ceila Menezes disse:

    Posso chamar chaveiro para trocar as chaves do imóvel após 45 dias de inadimplemento do inquilino mesmo com ele ocupando o imovel?

  11. Maria Aparecida disse:

    Bom dia, Aluguei o meu imóvel mas não registrei nenhum contrato, fiz um mas quando fui para registrar o inquilino não estava com disposição,este mesmo foi de 12 meses, mas estou encontrando dificuldades no local onde estou morando, pedi para que o Inquilino sai-se pois estou sem lugar para morar e dei 3 meses para que eles desocupassem , o Imóvel, eles ameassaram procurar a justiça, gostaria de saber se eu tenho algum direito ou se tenho que esperar que termine o prazo de 12 meses. Agradeço se obter resposta.

  12. Gisele disse:

    aluguei uma casa e fiz um contrato de um ano,mas nao registrei,apenas preenchi esses que se compra em papelaria.Foi combinado com a proprietária um ano de aluguel, o pagamento para o dia 10 de cada mes, porem, ela pediu a casa antes de fechar o mes,quantos dias eu tenho direito de ficar na casa?

  13. Gisele disse:

    aluguei uma casa,mas não registrei nenhum contrato,apenas preenchi esses que se compra em papelaria o recibo com canhoto.Foi combinado com a proprietária um ano de aluguel, o pagamento para o dia 10 de cada mes, porem, ela pediu a casa antes de fechar o mes,quantos dias eu tenho direito de ficar na casa?

  14. Rodolpho Raposo disse:

    Boa tarde,eu tenho um contrato assinada de 1 ano a contar de 05/05/12 a 05/05/13,com vencimento dia 05.só que atrasei o pagamento alguns dias sem ainda ter completado 1 mês de atraso a a dona quer o imóvel de volta alegando falta de pagto,sendo que arrumei o dinheiro e esta não quer receber,tenho um filho de 2 anos e não pretendo sair agora só quando acabar o contrato,o que faço!Estou perdendo a cabeça e a porrada vai comer se eles continuarem com essa atitude.Urgente!!!!

  15. Maria Clara Bozeda Lira disse:

    Alugo um apartamento 1 quarto cozinha e banheiro, desde de 2010 com contrato de 3 anos, vencendo em abril de 2013, o dono do apartamento abaixo do que moro reclama do vazamento do meu banheiro e minha cozinha e a proprietária do meu apartamento quer quebrar o banheiro e a cozinha comigo dentro, ela tem esse direito?
    Grata.

  16. Cleonice A T Moraes disse:

    Tenho uma casa alugada onde o inquilino sempres paga atrasado e não importando os dias se são 15 ou 28 o corretor só cobra 1 valor de multa. tá certo isso? Exemplo: vl do aluguel R$ 500,00 vcto 25/09 vl pago em 17/10 com multa de R$ 15,00. É isso mesmo?

  17. CRISTIANE disse:

    GOSTARIA DE SABER, COMO FUNCIONA EM RELAÇÃO AO PAGAMENTO DO ALUGUEL, SENDO QUE O IMOVEL ONDE TENHO UMA LOJA FOI DERRUBADO AS PORTAS POR UM CAMINHÃO E O PRO PRIETARIA SE RECUSA A REPARAR O CONCERTO E EXIGE RECEBER O ALUGUEL MESMO ASSIM… A PERGUNTA SERIA ELE TEM DIREITO DE RECEBER O ALUGUEL SEM FAZER O DEVIDO REPARO NO IMOVEL ME IMPOSSIBILITANDO DE TRABALHAR? O CAMINHAO QUE ENTROU DENTRO DA LOJA SEM FREIO E DE UMA OUTRA EMPRESA E TEM SEGURO MAS ATE O MOMENTO NAO FOI DECIDIDO NADA E TENHO QUE FICAR SEM TRABALHAR PAGANDO ALUGUEL….
    AGUARDO URGENTE
    OBRIGADA.

  18. itamar barbosa disse:

    tenho uma casa na imobiliaria em quer o loatario recidiu o contrato de 30 meses,ele deu 2 meses de deposito, a pergunta;a multa e calculada sobre a clausula quer estar no contrato que é de 3 meses ou é calculada no deposito dado pelo locatario,responda por favor;

  19. elisete caruso disse:

    bom dia. tenho uma sala alugada mas n tem banheiro fazem 4 anos o inquilino usa banheiro sala ao lado. quero atualizar o aluguel mas o mesmo n concorda com aumento. o que posso fazer s ele n sai, posso pedir um aumento qual a porcentagem s fazem 4 anos o mesmo e o inquilino n concorda com aumento q esta defazado?

  20. maria emilia zarossi disse:

    o reajusto do aluguel pode ser o do salario minimo se voce tiver em atrazo o proprietario pode vir na sua porta da sua casa e te coagir

  21. kelly disse:

    moro numa casa de aluguel faz 30 meses a dona colocou a casa a venda e quer me pedir um reajuste de R$ 200,00 isso está correto fiquei sabendo que qdo a casa vai a venda não pode ser resjustado?

  22. ana disse:

    porgentileza qual é o prazo do inquilino tem quando o locador pede a casa?

  23. ana disse:

    contrato de palelaria vale para justiça

  24. Ghislaine disse:

    Sou proprietária e aluguei meu imóvel por 30 meses.ainda estou nos dois primeiros meses de contrato mas quero vendê-lo, ou seja, romper o contrato. Como devo proceder junto a inquilina?

  25. ana penteado disse:

    sou proprietaria de um apartamento que está alugado a menos de 30 meses. tenho 80 anos e minha saúde hoje requer que eu viva em sao paulo perto de um hospital. tenho atestado medico. a imobiliaria diz que terei que pagar uma multa enorme. como me orientar?

  26. Maria Carvalho disse:

    Inquilino fez benfeitoria : armários embutidos sem o autorização do proprietário e depois pede ressicamentos para que desocupe o imóvel.Pergunto é legal o proprietário pagar armários embutidos , rebaixamento de teto e outras coisas.Agradeço de coração!
    Atenciosamente,

    Maria Carvalho

  27. veridiane disse:

    quero saber quem paga os concertos provocados pelo tempo, proprietario ouinquilino?

  28. Elisangela Oliveira disse:

    Gostaria de saber, se a imobiliaria tem o direito de fazer com que o locatario pague um seguro contra incendio,sendo que o msm sera benificiado somente o imovel do locador?

  29. Vanessa disse:

    Boa noite!

    eu tenho uma duvida e gostaria que se for possível Sr me responder, serei muito grata .
    Aluguei um imóvel com prazo de um ano pela imobiliária, agora resolvi vende-lo, vou esperar o vencimento do contrato para efetuar a venda eu sei que o inquilino tem direito de preferência na compra do imóvel locado então estive conversando com o ele, o mesmo tem interesse em compra-lo.
    Eu não quero vender pela imobiliária, pois a comissão e muito alta e assim vou ter que pedir um pouco mais no valor, que dificulta sua venda, mas a pessoa que esta mais endereçada e o inquilino posso vender a casa sem ser pela a imobiliária ? Mesmo depois do vencimento do contrato existe ainda vinculo com a imobiliária? A imobiliária esta entesada na venda e já sabia disso mesmo antes de assinar o contrato de locação e por isso que foi feito por um ano o que eu faço? E se eu não conseguir vender posso romper com a imobiliária e alugar pro mesmo inquilino ate vender? Por favor, me ajuda.
    Já que no contrato tem uma clausula dizendo: “O locatário antes de qualquer pessoa terá direto a preferência de compra do imóvel ora locado. Neste caso o locatário recebera através de um documento assinado pela locadora, uma notificação emitida pela imobiliária através de seu representante contendo todas as informações necessária , tais como valor , forma de pagamento tudo conforme o artigo 27, parágrafo único e artigo 28 lei 8245 de 18/10/1991 “
    Também tem uma clausula dizendo “A locadora obriga-se em caso de perspectiva de venda do imóvel objeto de locação a denunciar a existência deste instrumento, obrigando o novo proprietário do imóvel ao comprimento do mesmo as suas clausulas e condições”
    Essas clausulas acima citada tem fundamento em lei?
    Lembrando que imóvel foi colocado na imobiliária apena para locação e não a venda.
    Obrigada!

  30. sandra maria disse:

    moro em uma casa ja faz tres anos e meio,ja peguei a casa com defeitos como as telhas quebradas,fiaçao em pessimo estado,matos no quintal tal que tenho que pagar alguem para tirar .tentei entrar em acordo com o dono para arrumar e ele fale que nao tem dinheiro, a casa dele ele alugou depois que a namorada dele foi embora,eu e outra imquilina falamos para ele nao fazer isso,pois ele arrumou uma mulher e estao morando na garagem , e agora ela e ela estao enfernando minha vida ,ele fica no bar da rua falando que eu nao pago aluguel e pidindo a casa mas eu nao acho justo pago 180,00 a vizina tambem e agora ele que colocar a casa na imobiliaria ninguem das casas foram porque a casa nao seria arumada e agora ele quer aumentar o aluguel para 300,00 e certo isso com o estado da casa quando chove,chove mas dentro do que fora e rezar para que a casa nao caia pois ela esta cedendo e ele nao deixou eu e a inquilina da casa debaixo arrumar se poder me responder e me mandar para o meu email a lei para que eu possa imprimir e mostrar para ele ficaria muito grata

  31. Neusa disse:

    Tenho uma sala locada a mais de um ano.Adoeci e quero romper o contrato não posso esperar os 30 dias. Não tenho ninguém para me substituir. O que posso fazer.

  32. mare disse:

    Quem paga reparos devido desgaste pelo tempo?

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