11/05/2009

Tire suas dúvidas sobre aluguel de imóveis

Fonte: Globo online

Especialistas em locação do Secovi esclarecem dúvidas dos leitores sobre locação de casas e apartamentos no

Rio Janeiro – Quem está procurando um apartamento para alugar, geralmente, vasculha nos sites e cadernos de classificados ofertas que atendam as suas necessidades de localização, preço e de espaço. Para acertar a locação do imóvel, é necessário que o interessado tenha em mãos uma série de documentações, além da garantia de fiança. É importante também que o locatário e o locador não tenham dúvidas sobre seus direitos e deveres durante o regime de contrato.

Foto: Verônica LimaPara alugar é necessário que o interessado tenha em mãos uma série de documentações e a garantia de fiança

Para esclarecimento dos leitores, o site do Morar Bem convidou a equipe de locação do Sindicato de Habitação do Rio de Janeiro (Secovi-RJ) para participar do Tire Suas Dúvidas sobre aluguel. Até o fim de maio, os especialistas estarão respondendo às perguntas dos locadores e locatários e de quem estiver planejando alugar um imóvel. Em entrevista por email, o vice-presidente de Locação do Secovi Rio Antonio Paulo Monnerat, esclareceu algumas questões sobre os contratos de aluguel. Confira.

Que outras garantias um candidato a locatário, sem fiador, pode oferecer num contrato de aluguel?
Apenas seguro fiança ou caução. De acordo com o artigo 37 da Lei 8.245/91, mais conhecida como Lei do Inquilinato, é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação. Um outro artigo dessa mesma lei, o 42, diz que, se a locação não estiver garantida por qualquer das modalidades previstas, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos antecipadamente (por exemplo, até o sexto dia útil do mês vincendo). Informação adicional: conforme explicitado no artigo 40 dessa Lei, o locador poderá exigir novo fiador ou substituição da modalidade de garantia em alguns casos, como por exemplo: ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente, e prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo. Existe uma outra modalidade, porém, mais comum em contratos de locação comercial: a carta de fiança bancária. Trata-se de um compromisso contratual em que o banco, como fiador, garante o cumprimento da obrigação do cliente por um período de tempo que normalmente fica entre 12 e 24 meses. Grande parte dos contratos de locação, cerca de 70%, ainda tem como garantia a fiança comum, com a figura do fiador. Mas a procura pelo seguro fiança tem crescido bastante nos últimos cinco anos. O título de capitalização também é uma forma de caução. Através dele o inquilino garante a locação e ainda recebe seu dinheiro de volta corrigido ao final.

Como funciona o seguro fiança?
Trata-se de uma modalidade que vem sendo cada vez mais difundida. Afinal, ela livra o locatário do incômodo de procurar um fiador. Nada mais é que uma apólice de seguro que garante ao proprietário o recebimento em dia de aluguéis, encargos e eventuais prejuízos ao imóvel. Pode ser contratado por 12 meses, com renovação automática, ou pelo prazo legal de contrato (30 meses). Normalmente, a cobertura básica é de até 30 vezes o valor do aluguel. Para amenizar as despesas iniciais do inquilino, o prêmio do seguro pode ser dividido em até 12 vezes, pagas junto com o aluguel. A desvantagem é o valor, considerado alto por muitos locatários. A vantagem é que o seguro fiança agiliza o fechamento do contrato. Para o locador, a modalidade também é positiva, uma vez que garante o recebimento do aluguel em dia.

Num contrato de locação por 30 meses, se o locatário não concordar com o reajuste após o período de um ano, ele pode rescindir o contrato sem multas?
Não, terá que pagar a multa acertada em contrato. O que o locatário pode fazer é acertar, quando da elaboração do contrato, que se inclua uma cláusula que permita a rescisão, sem multa, ao final de 12 meses de vigência. Caso contrário, ele não estará livre da multa. Importante lembrar que ele deve comunicar sua saída com pelo menos 30 dias de antecedência. O cálculo da multa por rescisão contratual é o seguinte: multiplica-se o valor do aluguel pelo número de vezes previstas na multa contratual (normalmente 3). Esse valor deverá ser dividido pelo número de meses contratados (normalmente 30) e o valor resultante deve ser multiplicado pelo número de meses faltantes.

Exemplo: num contrato de locação de 30 meses, cujo valor do aluguel é de R$ 900, o inquilino rescindiu o contrato decorridos 15 meses. Qual o valor da multa? Resposta: R$ 1.350. Veja o cálculo:
1 – R$ 900 (valor do aluguel) x 3 (multa prevista nos contratos) = R$ 2.700
2 – R$ 2.700/ 30 (meses contratados) = R$ 90
3 – R$ 90 x 15 (meses faltantes) = R$ 1.350

Por quanto tempo o locatário poderá ainda permanecer no imóvel até encontrar uma nova moradia se ele não concordar com o reajuste do valor do aluguel?
Como explicado anteriormente, o morador que não concordar com o reajuste e quiser rescindir o contrato deverá pagar a multa acertada no momento da assinatura do documento. Importante que ele acompanhe os indicadores econômicos para se certificar de que o reajuste está dentro do praticado pelo mercado. Normalmente, o valor dos alugueis é reajustado com base no IGP-M. Caso ele queira deixar o imóvel, deverá comunicar à imobiliária ou ao proprietário pelo menos 30 dias antes da saída.

  • alexandro soares

    boa tarde a todos.Bom meu problema é o seguinte: Há mais ou menos 1 ano atras,aluguei uma casa e fui tentar morar com a mãe do meu filho,nao deu certo e sai da casa,ela continuou na casa alugada em meu nome,pois ela tem um filho meu(o qual deposito fielmente a pensao alimenticia).Agora a dona quer a casa e ela nao quer entregar.Já deve 2 meses de aluguel.O que a proprietaria pode fazer comigo?Ela (a proprietaria)diz que os custos do advogado q ela vai contratar é minha…ela pode fazer isso?o que eu faço se nao moro mais lá.por favor alguém me oriente no que eu devo fazer.

  • cleia

    meu contrato venceu 10/07/2009 pago 254,38 .Ate quanto a propietaria pode pedir e é necessario um novo contrato?

  • nilsa djamila

    oi eu estou com problemas com a dono do apartamento onde eu moro desde 2007 nos nao fizemos contrato se eu quiser me mudar tenho que pagar alguma multa.eu entrei no apartamneto no dia 17 de outubro eu conto 17 de outubro a 17 de novembro da 1 meses. estou certa por favor me ajudem porque estou com problemas .

  • rosana patricia silva

    aluguei um imovel há apenas 02 meses e o proprietario colocou o imovel a venda, dai não para de chegar gente para ver o apto.devo deixar ver? o contrato foi formal (não foi registrado) tenho algum direiro de querer fazer o contrato de cumprido por os 12 meses?Grata,Rosana

  • Maria Penha de Almeida

    Se um imóvel está alugado há dois meses, o locatario está sentindo dificuldade em pagar no dia combinado (ex.vencim. todo dia 10 mas só pode pagar no dia 20. Neste caso como deve proceder, pois já existe contrato assinado? Neste mês está sendo pago corrigido (espero) e daqui p/ frente?Se puderem me responder e se possível ainda hoje fico muito agradecida.

  • Bruna Gonzales

    Olá, gostaria de saber se o fato do proprietário não repassar, para a administradora do prédio, o valor que pago do condominio, atraves de deposito, juntamente com o aluguel para ele é um motivo concreto pra reicindir o contrato sem multa?

  • vanessa ferreira

    gostaria de saber sobre a nova que vai vigorar agora dia 25 de janeiro 2010 sobre que as imobiliarias nao poderam mais pedir fiadores? obrigada

  • viviane

    BOA TARDE , ALUGUEI MINHA CASA Á 9 MESES(EU SOU USUFRUTALICIA) E ALUGUEI UMA CASA MENOR , PARA TER A DIFERENÇA DO DINHEIRO , MAS NÃO ESTA ADIANTANDO ,O INQUILINO SÓ PAGA ATRASADO, COMO FAÇO PARA PEDIR A CASA PARA O INQUILINO ? O QUE TENHO QUE PAGAR PARA ELES? A I,OBILIARIA DISSE QUE TENHO QUE PAGAR 3 ALUGUÉIS AO INQUILINO ,NO VALOR DE 3.000,00 , E MAIS A MULTA DA CASA ONDE ESTOU. É ISSO MESMO? TENHO QUE PAGAR PARA O INQUILINO O VALOR DE 3 ALUGUÉIS.

  • Fernandes Carneiro de Araújo

    Sou corretor de imóveis, ministro palestras sobre o ramo imobiliário, com temas: Inadimplência nos contratos de locação, garantias locatícias, sucesso nas locações de imóveis e as alterações da lei do inquilinato.As alterações ocorridas na lei 8.245/91 pela lei 12.112/09, trouxe de certa forma algumas vantagens em alguns aspectos essenciais. Pelo meu entendimento essa lei é tão boa para o locador como também para o bom inquilino.Esperamos que o judiciário não arquivem os processos, esperamos que os mesmos sejam cumpridos dentro dos prazo estabelecidos em lei, pois só desta forma começarão a surgir imóveis para locação.Sem mais:Fernandes Carneiro de Araújo(11) 4051-3199

  • Paula Garcia

    Aluguei minha casa sem imobiliária, apenas um contrato legal, registrado.O meu problema é o seguinte,pedi um mês de depósito e mais o aluguel….o aluguel é de 300,00(reais).O locatário afirma não ter que pagar o aluguel agora e sim quando vencer 1 mês que eles se encontra na casa…Eu acredito que ele deve pagar pra morar e não esperar pra vencer um mês para começer a pagar o aluguel….junto do depósito.Estou correta? Eles têm que me dar de imediato o aluguel + depósito? Ou sim, eles estão certos em afirmar que om aluguel deve ser pago após 1 mês de prmanência?Grata desde já, Paula

  • Patricia Lopes

    Boa tarde! Aluguei um apartamento com deposito + aluguel.No valor de R$600,00.Já estou 2 anos nesse mesmo lugar pagando R$300,00.Não tem contrato, foi de boca a negociação.E agora o senhorio vai aumentar mais R$ 100,00.Quero saber se está correto esse valor de aumento, ou se tem uma porcentagem correta para esse aumento?Obrigada!

  • romulo ferreira

    boa tarde!moro de aluguel e pago 65,00 de condominio(agua+condominio)neste caso a compesa cortou a agua pode haver quebra de contrato de aluguel?pois esta faltando infra-estrutura para mim.como proceder neste caso?e se possivel gostaria de saber tambem se eu comprar um apt na planta pode haver quebra de contrato?agradeço a atençao.

  • Moyses Andrade

    Aluguei um imovel (casa) por um ano. Acabei ficando oito meses a mais sem renovar o contrato. Arrumei outro imovel, avisei uma semana antes a Imobiliaria que ia sair do imovel. A questão e que a imobliaria quer me cobrar uma multa no valor do aluguel. Isso e possivel, tenho que pagar essa multa.

  • juliana

    estou querendo alugar meu apto, mas ainda não esta quitado e não esta no meu nome é permitido alugar o imovel???

  • claudio fernando oliveira de lima

    bom tenho uma casa e alugo ela. o inquilino derrepente avisa que vai se mudar, pq ele vai estudar a noite e que nao qr q sua esposa fica sozinha na casa.e disse que nao vai pagar multa se ele sair.temos o contrato assinado e registrado em cartorio de 6 meses, e ele esta quebrando qual e minha posicao sobre isso.obrigadl.

  • Hiram Mattos

    Sou proprietário de um apartamento que está alugado há 14 meses. Este apt está com vazamento no ralo do banheiro, “indo”até o banheiro do vizinho de baixo. Preciso saber de quem a responsabilidade no conserto deste vazamento ? A responsabilidade é minha (proprietário), ou do inquilino ?

  • janaina marcela teodoro jorge

    O contrato do meu inquilino estara encerrando na data do dia 20/09/10, o imovel ja foi solitado, porem o inquilino quer continuar no mesmo, o valor do aluguel é de 660,00 reais. O valor do imovel esta muito defasado, estou pedindo o valor de 800,00 o imovel fica situado no centro da cidade.Agora vai a minha pergunta, eu posso pedir esse valor para o mesmo inquilino, ele ja esta no imovel a 3 anos.obrigada.

  • Eliezer Arruda

    A pessoa que aluga uma casa para morar , paga o aluguel e a conta de luz . Esta é a minha pergunta , a pessoa também é obrigada à pagar o IPTU da propriedade que ALUGOU . Sendo que o lugar da moradia é de classe pobre , e quando fui alugar o proprietário não tratou nada sobre IPTU .

  • Maria

    2 anos atrás aluguel um imóvel por R$450,00. O contrato venceu a dois meses,então ficamos com o contrato vencido por dois meses.So que agora a imobiliária está pedindo pelo imóvel R$800,00.Quero saber,esse valor é justo ou posso recorrer porque o aumento foi de quase 100%.

  • kelly cristina vaccari

    aluguei um apt e fiz um contrato sem registro em cartorio,eles nao deram calçao,recebi 2 meses de aluguel adiantado,eles estao pagando os alugueis,mas sempre com atraso,e tambem estao com 5 condominios em atraso,o contrato acaba dia 20 de dezembro.o que posso fazer p q eu nao precise ter gastos com advogado e ter q ir p a justiça?no dia 20 de dezembro eu tenho o direito sem receio de exigir a chave do meu apt?

  • DEISE

    EU ALUGUEI UMA CASA .FOI FEITO UM CONTRATO DE SEIS MESES.COM REGISTRO EM CARTÓRIO.FAZ TRES MESES QUE ESTOU NA CASA A PROPRETÁRIA PEDIU O IMÓVEL.PAGO O ALUGUEL LUZ E ÁGUA EM DIA.ELA ALEGA QUE NÃO QUER QUE EU RECEBA VISITAS.POR FAVOR ME AJUDE O QUE DEVO FAZER? A LEI ESTÁ A MEU FAVOR? DEVO DESOCUPAR O IMÓVEL.

  • elaine santos

    com o vencimento do contrato,até quanto o locador pode pedir de aumento para a renovação do contrato?

  • adenilson

    Gostaría de saber o seguinte:moro em um apt há o3 anos .comecei pagando 800,00, e de acordo com os reajustes legais estou pagando atualmente 900,00.agora com o ajuste de janeiro o correto de acordo com o IGPM ,era eu pagar 1001,00.porém o proprietário disse na imobiliária que agora o valor do aluguel é de 1200,00,ou seja um aumento de 34%,sendo que o IGPM sería 11%.Porém o condomínio no início era de 250,00,hoje já está em 380,00.Nao tem como eu continuar no apartamento se eu tiver que pagar os 1200,00 de aluguel.Quais meus direitos em relaçao a valor,e se eu tiver que saír quanto tempo tenho pra desocupar legalmente?

  • alex

    eu moro num sobrado,e uma suposta amiga veio ocupar a parte de cima,mas essa pessoa e de dificil convivencia, e como eramos amigos nao fiz contarto de alguel,ela me paga um aluguel , e naum me ajuda em nenhum imposto,essa pessoa tem livre ascesso em minha casa, ja pedi pra ela sair . mas alega que esta vendo outro local e alem de ficar me enrrolando agora passou a me humilhar dentro da minha propia casa, nos nao temos nenhum relacionamnto, deixei ela vir morar em minha casa, pela amizade, mas ela agora se acha dona do local,por favor me ajundm a obter uma respsta pra resolver essa situaçao, quero qu essa pessoa va pra outro quanto e me deixe em paz

  • tenho 2 casas alugadas pelos contratos comprado na papelaria,os inquilinos pagam direito,como tenho outra casa para alugar eu queria alugar pelo sistema bancario eu queria saber se é muito complicado este sistema. porque pela imobiliária é muito difícil alugar qualquer imóvel.e quanto o banco cobra por este serviço.obrigado….

  • fernando augusto

    gostaria de saber se existem alguns cursos aqui em sao paulo sp, que abordam assuntos relacionados a imovel.locacao, contratos, tudo relacionado a locacao de imoveis….aguardo retornoum abracofernando

  • junior

    o contrato do meu inquilino ja acabou, ele tambem ja cumpriu o mês da fiança e ja passaram mas dois meses e ele não me pagou e esta m enrolando dizendo q esta procurando uma casa. qual entidade eu devo procurar para prestar uma queixa para despejo? eu preciso da casa para eu fazer reforma e morar….me ajudem….

  • marcela

    quero pedir a casa a um inquilini, quanto tempo ele tem para sair, e ele pode ficar sem pagar este tempo.Pois quem converso e fez o contrato foi o inquilino mais quem me paga o aluguel é o genro e o inquilino esta achando ruim quando cobro a responsabilidade dele.

  • Wyller Carlos Silva de Oliveira

    Eu moro de aluguel e perdi alguns móveis devido a fortes chuvas. O que devo fazer? Descontar no aluguel o valor aproximado dos móveis perdidos? Pois a proprietária ficou de fazer uma contenção para impedir a entrada de água na casa, mas não fez. Lembro: não fizemos contrato no papel, somente verbal.Obrigado.

  • HELDA

    OLÁ MORRO DE ALUGEL E O MEU CONTRATO VENCEU A 5 MESES DEPOIS DESSE TEMPO AUTOMATICAMENTE VOLTA A VALER O MESMO PELO MESMO TEMPO SEM PRECISAR DE ASSINATURA ? E AGORA DEPOIS DE 5 MESES O PROPRIETARIO RESOVEL AUMENTAR O VALOR DO IMOVEL INFOPRMANDO Q PODE FAZER A QUARQUER MOMENTO ISSO PODE???OBRIGADA PELA ATENÇÃO

  • Patricia

    Meu contrato termina no dia 21.04.12 eu tenho o direito ou não de ficar mais 1 mês no imovel? – não fiz deposito foi por fiador – fui informada pela imobilaria que teria mais 1 mes apos meu termino do contrato mais o advogado do proprietario me informou que tenho que sair ate o dia do meu termino do contrato que é 21.04.12 e ainda não tenho outro lugar para ficar

  • Cassia Santos

    Moro numa casa alugada (aluguel de 30 meses) e estou querendo construir minha casa própria. Meu contrato de locação não é registrado em cartório. Caso eu termine de construir antes do término do contrato, posso quebra-lo?

  • Ricardo Santos

    Tenho uma dúvida: Tenho um imóvel locado por prazo de 6 meses, cujo prazo já se prorrogou automaticamente nos termos do artigo 47, da Lei 8.245/91. Agora pretendo vender tal imóvel; dando preferência ao locatário, o qual se manifestou que não quer comprar e também não quer sair. Tenho que esperar transcorrer 5 anos para poder vender o imóvel em questão?

  • alex

    Por motivo de força maior, para cuidar de meus pais,preciso recindir o meu contrato de aluguel. Ainda tenho 1 ano do mesmo a cumprir,dei 3 alugueis de fiança, pergunto? Ao rescindir tenho direito a que valor da fiança? Ou posso ficar sem pagar referente aos meses que correspondem a fiança? devo avisar ao locador certo? grato aguardo resposta1

  • Valderi

    Bom dia! Tenho uma casa e meu novo iquilino me deu 1 mês de depósito, exigiu algumas mudanças na casa, gastei com pedreiro, material… fizemos um contrato de gaveta de 1 ano, começaram a chegar os móveis. Ontém ele disse pra minha esposa que não vai mais querer a casa, ele está querendo o depósito de volta, tenho que devolver, se tive muito gasto com a reforma que ele pediu?? desde já agradeço!!!!

  • nathalia

    oi!boa tarde fiz um contrato de 36 meses ja paguei 5 meses i a casa e boa mais ta cem garagem i começou aparecer muitos bichos aranha formigas etc. comverssamos com a imobiliaria i com o dono da casa . nada resolveran estou de 9 meses nao quero ficar mais na casa o ki eu faço ta tudo em dia aluguel agua luz vou quero mudar di casa obrigado.

  • Sandro

    Moro de aluguel que vence todo dia 15 do mês. Já achei uma casa melhor pra morar, porém só vai estar disponivel no dia 15. Não quero pagar o aluguel da casa antiga, pois já vou pagar da casa nova. Gostaria de saber qual prazo que tenho para sair da casa antiga e mudar pra nova, sem pagar o aluguel do proximo mês.

  • Luciana de Souza Lessa

    Minha dúvida é a seguinte, estou a 1 ano nessa casa,o contrato é de 3 anos, não quero mais ficar aqui, só que não tenho o dinheiro da multa, e outra coisa que gostaria de saber, é que o meu fiador morreu mês passado, e não tenho fiador para colocar no lugar, isso pode ajudar a rescindir o contrato, sem eu ter que pagar nada?

  • bruna

    ola boa tarde, tava numa casa alugada e na tava a conseguir pagar a renda a 5 messes e a senhoria mandou-me para a rua, agora quer que eu pague o atraso, o que devo fazer?

  • lilia da silva correa

    a dona do imovel me pediu para desocupar antes de vencer o contrato, ela tem que me pagar a multa,e em qasuanto tempo devo desocupar o imovel?as contas estao em dia,agua,luz,aluguel.

  • elza

    aluguei uma casa a 2 meses quando começou a chover inundou tudo alem da inundação junto com a agua veio o mau cheiro a agua caiu pelas lampadas que começaram a fazer barulho, precisei sair as pressas e ficar fora da casa na rua. No outro dia liguei para imoboliaria e contei o acontecido ela me respondeu que a telha estava quebrada e tinha pombo morto dentro do forro possivelmente os vizinhos teriam colocado veneno e protificaram de arrumar a telha, quero sair desta casa e nao quero pagar a multa de 3 aluguel qual e o meu direito…

  • Iara Dias

    Moro em um apt a mais de 1 ano,fiz o contrato de 1 ano e ñ renovei mas continuo no apt….Agora quero mudar,jah aluguei o outro apt e o meu aluguel vence dia 05/10…Gostaria de saber se sou obrigada a pagar o alguel desse mês 10 e quanto tempo posso ficar no apt depois do vencimento do aluguel,para providenciar minha mudança??? Grata

  • Arnaldo Martins

    Boa noite !!Estou rescindindo uma aluguel comercial de 24 meses e ainda faltam 9 meses para acabar o contrato, mas o locador está me cobrando além da multa proporcional de 9 meses restantes, também 3 meses referente a segundo ele ter infringido a clausula da quebra de contrato !! Está correto isso ?? Alguém sabe me responder ??

  • Ademir Santana

    Bom dia! Gostaria de saber se a multa resultante de aluguel de imóvel deve ficar com o proprietário ou com a imobiliária?

  • leila simone da rosa

    moro no imovel a sete meses gostaria de sair em março, meu contrato e um seguro fiança reajustado anoalmente, quanto pagaria de multa.

  • Berli

    EU TENHO UM IMOVEL ALUGADO COM CONTRATO VERBAL SO QUE OGORA EU PEDI O IMOVEL ELE ME FALOU QUE NAO VAI SAIR PORQUE ELE TEM DIREITO DE FICAR NAIS DE 1 ANO MORANDO DE GRAÇA OU EU TENHO QUE ENCONTRAR UM IMOVEL PARA ELE O ALUGUEL VENÇE DIA 30 DE CADA MES ELE FALOU QUE O ALUGUEL VENÇE NO QUINTO DIA UTIL DE CADA MES A FINAL VENÇE NO DIA QUE ELE ENTROU O EU TENHO QUE DAR CINCO DIAS PARA ELE MORAR DE GRAÇA..

  • maria de lourdes amaral gois de souza

    gosstaria de saber sobre multa quando sai do imovel antes do tempo,pois so falta 5 meses para encerrar o contrato,mas tenho que pagar a multa e gostaria de saber se posso parcelar ou tem que se a vista. a imobiliaria disse que multa e a vista.preciso desta informaçao. obrigada.

  • johon lenno paulino da silva

    Boa noite,moro em uma casa alugada, meu vencimento e todo dia 20 de cada mês e tenho intenção de sair dia 6 para uma outra casa. quero saber se tenho que pagar o aluguel desse mês, mesmo saindo antes do vencimento? e qual seria o prazo para eu me mudar?

  • Miriam

    Tenho uma loja que foi alugada de maio/2011 a maio/2013, o contrato foi renovado automaticamente. O aluguel era de R$ 400,00 e foi reajustado para R$ 450,00. Por motivos particulares, terei que pedir a loja, quanto terei de indenizar a minha inquilina. Há um depósito de R$ 700,00 que ela pagou quando fez o contrato.