23/11/2009

Tire suas dúvidas sobre compra, venda e locação de imóvel

Fonte: Revista ZAP
Conheça todos os seus direitos e deveres (Foto: Divulgação)
Conheça todos os seus direitos e deveres (Foto: Divulgação)

Na hora de comprar, vender ou alugar um imóvel muitas dúvidas surgem. Por isso, o ZAP Imóveis consultou a advogada Katia Peperaio para ajudar você a saber quais são os seus direitos e deveres.

Levamos a ela as perguntas mais frequentes, elaboradas pelos nossos leitores. São dúvidas que vão de vencimento de contrato de aluguel a escritura de um imóvel, todas publicadas nos comentários de cada matéria. Leia e veja se sua dificuldade é a mesma dos nossos leitores.

PROPRIETÁRIA DE IMÓVEL ALUGADO NÃO FAZ MANUTENÇÕES
Cleusa
Moro no imóvel há 3 anos e a proprietária se nega a fazer qualquer tipo de manutenção. Nós inquilinos já tivemos que trocar fechaduras de portões do prédio e agora a minha lavanderia está destelhada. Já reclamei na imobiliária faz 2 meses e ninguém se manifesta. Disse na imobiliária que não pagaria o aluguel enquanto não fosse feito a reforma. Posso fazer isso ou tem algum outro jeito de resolver. Por favor me respondam.
Katia Peperaio – Existem algumas decisões judiciais no sentido de que o locador não poderia exigir o aluguel, enquanto não cumprir a sua obrigação de manter o imóvel em estado de ser regularmente habitado, mas isso é muito discutível, principalmente porque a falta de pagamento do aluguel pode ensejar a propositura de ação de despejo por falta de pagamento. O mais prudente é permanecer pagando os aluguéis e notificar por escrito o locador, através da imobiliária que administra a locação, por carta registrada, com aviso de recebimento, determinando um prazo para que a reforma seja feita. Caso regularmente notificado, o locador não adote a providência devida, você poderá realizar a reforma e exigir a restituição do valor que você gastou, ainda que seja através de abonos nos aluguéis; ou ajuizar uma ação de obrigação de fazer contra o locador, com pedido liminar, para que ele faça os reparos com urgência, sob pena de multa.

PROPRIETÁRIO NÃO QUER RENOVAR O CONTRATO
Evonete de Farias
O locador da casa onde eu moro pediu a casa no dia 09/11/09 e o contrato vence dia 15/12/09 e ele queria casa para o mês de dezembro, como paguei 15 dias de aluguel antecipado tenho direito de ficar na casa mais esses 15 dias? E se eu não conseguir arrumar outra casa nesse tempo quanto tempo tenho para ficar na casa?
Katia Peperaio – Você tem o direito de permanecer na casa até o prazo final que estiver ajustado no contrato de locação que, pelo que você relatou, será até o dia 15/12/2009, maiores delongas poderão ensejar ação de despejo. Quanto ao alegado pagamento adiantado do aluguel, me estranha bastante, porque o aluguel é cobrado ao final do curso de cada mês da locação, não pode ser cobrado antecipadamente.

AUMENTO DO VALOR DE ALUGUEL
Alexandre Pinta
Estou alugando duas casas, mas não fiz contrato com os locatários e estou sem saber como faço para aumentar o aluguel. Posso apenas aumentar cada vez que completar um ano deles nos imóveis, tem algum indexador que me auxilie nisso?
Katia Peperaio – O caso é de contrato verbal, valendo o ajuste verbal realizado. Esse tipo de contrato enseja muitas discussões vez que é difícil provar o que não está escrito. Você pode realizar o reajuste anual, que é uma prática usual, e um dos índices mais utilizados para locações é o IGPM, mas essa prática poderá ser impugnada e até discutida judicialmente. O ideal é elaborar o contrato de locação escrito e, sendo locação residencial, pelo prazo de 30 meses, com previsão expressa do reajuste, sua periodicidade e índice.

CAUÇÃO
Rafaela
Minha irmã está numa casa de um condomínio, porém, faltam 4 meses para vencer o contrato. Quando ela alugou, pagou dois meses adiantados como exigência do locador. Ela pode simplesmente rescindir o contrato e não pagar o próximo mês? Até por quê, o locador fez com que ela pagasse pra fazerem o contrato, o que li na internet e vi que é ilegal.
Katia Peperaio – Pela Lei de Locações, o aluguel não poderá ser cobrado antecipadamente, exceto nos casos de locação para temporada, que não é o caso. Ao que me parece, esses dois imóveis entregues antes da locação se referem à um caução, consistente numa modalidade de garantia, que pode ser exigida pelo locador para a realização da locação. Os aluguéis deverão ser pagos normalmente pela locatária até a desocupação do imóvel e, inexistindo débitos ao final da locação, o valor dos 2 aluguéis dados a título de caução no início deverão ser devolvidos à locatária. Caso haja débito ao final, será deduzido desse valor do caução e restituído o saldo à locatária.

APARTAMENTO SEM ESCRITURA
Daniella
Estou comprando um apartamento, da CEHAB, que não tem a escritura definitiva. Ele não está no nome da proprietária e sim no nome da empregada da mesma, que foi de quem ela o comprou. A atual proprietária, que vai me vender o imóvel, tem uma declaração de substabelecimento. Poderia me informar passo a passo para, neste caso, conseguir passar o imóvel para o meu nome? Como saber se ele já está realmente todo quitado?
Katia Peperaio – É necessário realizar uma atenta análise de toda a documentação pertinente e registros imobiliários relativos ao imóvel e seus vendedores, para saber se o imóvel está mesmo desembaraçado para a venda. Na escritura deverá constar a primeira compra e venda e, então, a cessão de direitos para você, com a participação dos todos os envolvidos, sendo que poderá ser aceita a procuração da primeira vendedora, desde que apta a esse negócio. Para o registro da escritura, deverão ser recolhidos os impostos de ambas as transações imobiliárias.

INQUILINO NÃO QUER PAGAR O ALUGUEL
Adriana
Alugo apartamento sem contrato e um inquilino não quer pagar o aluguel. Qais os procedimento que devo tomar? Ela disse que não tem dinheiro pra sair e nem pagar. São 4 pessoas morando, nenhuma trabalha e uma senhora recebe aposentadoria.
Katia Peperaio – O caso é de propositura de ação de despejo por falta de pagamento, cabível também nos casos de contrato de locação verbal.


Marileide França Reis Silva
Posso financiar uma casa com inadimplência, ou seja o nome no SPC. Vivo de aluguel,pagando R$ 350 por mês, sem direito a comprar um imóvel. Sou professora, meu salário bruto é de R$ 1.555,04.
Katia Peperaio – Para conceder o crédito, o agente financeiro realiza uma criteriosa análise, ficando a seu critério outorgar ou não o crédito a uma pessoa que tenha o nome inscrito em cadastros como o SERASA e SCPC, sendo que nesses casos, via de regra, o financiamento não é aprovado.

PAGAMENTO ANTECIPADO DO ALUGUEL
Rosi
Há alguns dias o síndico do condomínio começou a me procurar, informando que o proprietário pretende vender o imóvel. Caso não houvesse interesse de minha parte em comprá-lo, deveria procurar outro lugar para morar. Como não existe contrato de aluguel (uso livre) não questionei a minha saída em 7 meses e 6 dias. Quando entrei no apartamento, reformei por completo e não fui reembolsada. Paguei para morar até o fim do mês e perguntei se ele me devolveria o valor pago se encontrasse outro imóvel antes do fim do período. Ele disse que o que está pago não se devolve. Tenho todos os recibos, inclusive esse. Tem alguma lei que me ampara a recebe de volta o valor dos dias que não morei no apartamento? O que devo fazer?
Katia Peperaio – O aluguel não deve ser cobrado antecipadamente. Me causa estranheza essa alegada cobrança antecipada, vez que consiste em prática não autorizada pela lei. O ideal é que você pague o aluguel ao final de cada período mensal, e se desocupar o imóvel no meio desse período, pague o proporcional aos dias.

IMÓVEL ALUGADO NÃO TEM CONDIÇÕES DE USO
Raquel Villanova Pimentel
Somos inquilinos de um imóvel onde funciona uma igreja há cinco anos. O chão está com rachaduras e buracos. Uma metade é lajota e outra metade, cimento queimado.O dono se recusou a abater o valor ou pelo menos parte dele do aluguel.
Katia Peperaio – A obrigação do locador é a de reformar o que for preciso no imóvel, para que ele mantenha sua condição regular de habitação. Não é o caso de abatimento no preço e sim de conserto. O ideal é notificar por escrito o locador, por carta registrada, com aviso de recebimento, determinando um prazo para que a reforma seja feita, caso não atendida, ajuizar ação judicial para obrigá-lo a realizar a reforma, sob pena de multa.

PROPRIETÁRIO QUER VENDER IMÓVEL ALUGADO
Juliana
Moro no imóvel em que estou desde abril, com contrato de locação por um ano. Há alguns dias os corretores da imobiliária começaram a me procurar, informando que o proprietário pretende vender o imóvel, e que, caso não houvesse interesse de minha parte em comprá-lo, deveria assinar a desistência do direito de adquirir o bem e deveria concordar em marcar visitas e mostrar a casa para possíveis compradores. Declarei que eu assinaria a desistência , mas que não concordo com a invasão de minha privacidade até o fim do contrato. Desde então tenho sido pressionado por parte dos corretores. Tenho a obrigação de permitir essas visitas em minha casa? Caso a imobiliária opte por rescindir o contrato , quais são meus direitos? Caso fosse eu quem reincidisse o contrato , teria que pagar multa para isso? Posso impedir essas visitas? Em caso de venda, tenho o direito de permanecer até o final do contrato ou tenho prazo para sair?
Katia Peperaio – A locatária deverá permitir as visitas do corretor de imóveis, com os interessados na compra do imóvel, desde que em datas e horários previamente agendados, conforme prevê expressamente a Lei de Locações, em seu artigo 23, inciso IX. No caso de venda, ficará a critério do novo proprietário se deseja a permanência da locação ou não, sendo que o novo proprietário poderá exigir a desocupação do imóvel, sem pagamento de multa ao locatário. O comprador seria obrigado a respeitar o prazo contratual da locação apenas na hipótese de existir cláusula de vigência no contrato de locação, e o contrato estiver registrado da certidão de registro imobiliária.

AUTORIZAÇÃO PARA DEMOLIÇÃO
Jose Antonio De Nardi
Em caso do imóvel adquirido precisar ser demolido, como solicitar autorização junto a Prefeitura do Município? Isso demora? Quais os documentos necessários? Há custos?
Katia Peperaio – Toda vez que se deseja realizar uma reforma que implique na alteração total do imóvel, com a demolição e nova construção, ou mesmo qualquer acréscimo ou supressão de área em relação à planta original, deverá ser solicitado um Alvará de Aprovação junto à Prefeitura, mediante a apresentação de um projeto que observe as regras relativas ao respectivo zoneamento, feito por um engenheiro que será o responsável pela obra. Só após a concessão do Alvará é que a obra poderá ser iniciada. Deverão ser pagas taxas à Prefeitura, e os valores e prazo são distintos, dependendo da cidade, essas informações específicas quanto a valores e prazos poderão ser obtidas nas respectivas Prefeituras ou Subprefeituras.

QUERO DIVIDIR MINHA CASA EM DUAS
Sonia
Quero dividir minha casa e construir outra em um terreno (quintal). O que devo fazer?
Katia Peperaio – Solicitar o auxílio de um engenheiro, para analisar se essas providências serão possíveis em razão das exigências da Prefeitura e do zoneamento do local. Caso positivo, apresentar o Projeto da Obra à Prefeitura e, caso seja aprovado, será expedido um alvará que a autoriza a realizar a obra.

PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL VENDIDO
Carlos Cesar Andrade
Vendi meu imóvel. Quanto tempo por lei eu tenho para continuar no imóvel até eu arrumar outro?
Katia Peperaio – Depende do que estabelece o contrato firmado, se foi ajustado determinado prazo para a desocupação, deverá ser respeitado esse prazo. Caso não haja previsão de prazo para a desocupação, e o pagamento já tenha sido integralmente realizado, a desocupação deverá ser imediata.

POSSO COMPRAR IMÓVEIS COM PENDÊNCIAS JURÍDICAS?
Gabriel
Vou comprar um apto e pagar à vista, dando R$ 50 mil de entrada e o restante na escritura, mas o vendedor está com uma ordem de despejo. Ele alugou uma loja e repassou para outra pessoa, que parou de pagar o aluguel. Então, o vendedor e o proprietário da loja alugada decidiram entrar com uma ordem de despejo, que saiu no nome do vendedor, pois o aluguel estava no nome dele. Isso foi feito para conseguirem tirar o novo inquilino de lá. Minha pergunta: posso ter problemas se comprar esse apto? O vendedor tem outro imóvel, tem como colocar isso em contrato, colocando o outro imóvel como garantia para quaisquer dívidas e livrando o que ele vai me vender?
Katia Peperaio – Esse tipo de compra não é aconselhável. Para que esse outro imóvel fique como garantia da dívida é preciso avaliar se ele é suficiente para garantir a dívida pendente, e você deverá se documentar disso. O ideal seria que o vendedor primeiro resolver essa pendência, para depois vender o imóvel, e ainda assim, é muito importante analisar atentamente uma série de certidões e documentos, a fim de realizar uma compra segura.

QUERO VENDER MEU IMÓVEL E PAGAR ALUGUEL PELO USO
Junior
Tenho um imóvel, mas quero vendê-lo e continuar morando nele, pagando aluguel. Arrumei um comprador que aceita o acordo. Isso é possível ou há complicações caso eu venha a faleecer?
Katia Peperaio – Sim, você poderá vender o imóvel a um terceiro, transmitindo-lhe a propriedade. O novo proprietário pode firmar um contrato de locação com você. Sendo a venda perfeita, com regular transmissão de escritura e seu respectivo registro no Cartório de Imóveis, sua eventual morte não implicará qualquer complicação ao comprador.

CASAL QUE COMPROU MEU IMÓVEL SE SEPAROU
Lucia
Vendi um apartamento ano passado. O casal que comprou acabou se separando. A mulher do comprador pegou comigo os documentos do apartamento para fazer a transferência, porém logo depois ele me ligou dizendo que não era para transferir o apartamento para ela. Não assinei nada no cartório relativo a transferência. O cartório pode passar o apartamento para a ex-mulher do comprador sem minha assinatura?
Katia Peperaio – Não. Para a outorga de escritura é necessária a assinatura do vendedor. O vendedor poderá constituir procurador com poderes para assinar a transferência do imóvel. Mas, segundo informado, foram entregues apenas documentos do apartamento, sem qualquer procuração. Portanto, não tendo sido outorgada procuração para que terceiro assine essa transferência em seu nome, será necessária sua assinatura.

AUMENTO COM COBRANÇA RETROATIVA
Silvio
Sou locatário de um imóvel onde moro há três anos. O locador não reajustou o valor nesse tempo, agora no início desse novo contrato, ele me apresentou valores correspondentes aos anos anteriores, dizendo que eu deveria pagá-los. Pergunta: Essa cobrança está correta? Mesmo o aumento não ter sido feito por vontade do próprio locador?
Katia Peperaio – Se os recibos de aluguéis apresentaram o valor sem reajuste e sem qualquer ressalva, retratam a vontade do locador de não reajustar. O reajuste deveria ser sido aplicado nas datas ajustadas. Se assim não foi feito, e nenhuma ressalva foi lançada nas cobranças realizadas, os pagamentos mensais representam as respectivas quitações, não cabendo cobrança posterior. Agora, por ocasião da celebração de novo contrato, o locador poderá passar a exigir outro valor, condizente ao atual valor da locação, para os próximos vencimentos.

CONTRATO DE LOCAÇÃO TEM ERROS
Catiane
Locamos um imóvel, mas o proprietário acrescentou objetos no contrato que não constam na casa. A data de início da locação está errada. Eu posso pedir para ele refazer esse contrato?
Katia Peperaio – O contrato deverá expressar a realidade, ou seja, nele não deverá constar a existência de bens inexistentes no imóvel, e a data do início deverá ser a data que você passou a ter a posse do imóvel. É importante se atentar a esses fatores no momento da assinatura do contrato e, caso necessário, alterá-lo antes de sua assinatura. Caso o contrato já tenha sido celebrado com essas inverdades, peça ao locador que faça as correções através de uma aditamento contratual. Mas, se ele se negar, permanece o pressuposto que o contrato expressou a realidade, cabendo a você, caso seja necessário, provar o contrário.

DÚVIDA SOBRE CONTRATO DE LOCAÇÃO
Mauro Isolani
Quando começa a vigorar o contrato de aluguel: a partir da assinatura do contrato ou a partir da entrega das chaves pela Imobiliária?
Katia Peperaio – O prazo de locação válido é aquele previsto no contrato, seu início deverá constar expressamente como a data de início da locação, sendo que nessa data, o locatário deverá estar na posse do imóvel, com suas chaves.

PAGUEI ANTES DE ASSINAR O CONTRATO
Sonia Leão
– Efetuei um depósito sem assinar o contrato de locação. A proprietária desistiu da locação, ela tem que me restituir a quantia?
Katia Peperaio – É preciso saber a que título foi realizado esse depósito. Se foi referente à taxa com despesas para análise cadastral, cujo valor não é alto, não será devolvido caso o cadastro não seja aprovado, hipótese em que o contrato não será realizado. Mas se o depósito foi feito a título de caução para garantir a locação, ou qualquer outra circunstância relacionada à locação propriamente, deverá ser restituído em virtude da desistência da proprietária.

IMÓVEL ALUGADO SEM MANUTENÇÃO
Lucia
Moro em uma casa alugada há 5 anos e nunca houve manutenção. Todas as vezes que procuro a imobiliária, eles não se manifestam e o imóvel está cada dia pior. Há rachaduras nas paredes, goteiras e falhas no piso do quintal. Preciso de uma solução urgente e peço ajuda.
Katia Peperaio – O caso é de notificar por escrito o locador, através da imobiliária que administra a locação, por carta registrada com aviso de recebimento, determinando um prazo para que a reforma necessária seja feita. Caso regularmente notificado, o locador não adote a providência devida, você poderá realizar a reforma e exigir a restituição do valor que você pagou para a realização dessas benfeitorias necessárias, ainda que seja através de abonos nos aluguéis, ou ajuizar uma ação de obrigação de fazer contra o locador, com pedido liminar, para que o Juiz ordene a ele, que faça os reparos com urgência, sob pena de multa.

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