30/10/2006

A multa de 2% aumentou a inadimplência?

Fonte: O Estado de S. Paulo

Condôminos devem planejar gastos e se esforçar para pagar em dia

Edu Garcia/AEZap o especialista em imóveisConduta – `É possível introduzir alterações na convenção, destinadas a inibir o atraso dos pagamentos´

A redução da multa condominial, de 20% para 2% contribuiu para o aumento da inadimplência? É possível introduzir nas convenções de condomínios normas destinadas a reduzir ou mesmo a evitar a inadimplência?

Sem dúvida, muitos preferem atrasar o condomínio, e pagar dívidas com cartão de crédito ou cheque especial, nos quais são cobrados juros de mercado. Mas, como se verá, é possível introduzir alterações na convenção, destinadas a inibir o atraso nos pagamentos das contribuições mensais.

Inicialmente, cabe lembrar que o Superior Tribunal de Justiça, em decisão recente, pacificou o entendimento de que a partir de 11 de janeiro prevalece a multa de 2%, não mais prevalecendo a maior, constante da convenção.

Confira-se o julgamento do RESP 663285/SP, publicado no Diário da Justiça de 13/02/2005, sendo relator o Ministro Aldir Passarinho Júnior: “A multa por atraso prevista na convenção de condomínio, que tinha por limite legal máximo o percentual de 20% previsto na Lei n. 4.591/64, vale para as prestações vencidas na vigência do diploma que lhe dava respaldo, sofrendo automática modificação, no entanto, a partir da revogação daquele teto pelo art. 1.336, parágrafo 1.º, em relação às cotas vencidas sob a égide do Código Civil atual.” Portanto, deve-se partir para estudar alternativas de adequação das convenções, com vistas a dar aos condomínios um melhor e mais eficaz planejamento financeiro.

Em primeiro lugar, os condomínios dispõem da multa compensatória de até 5 cotas de condomínio, para o atraso contumaz, à vista do caput do artigo 1.337 do Código Civil: “O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.” A doutrina vem consolidando o entendimento de que a principal obrigação do condômino é pagar suas mensalidades em dia, e assim poderá ser penalizado em caso de reiterado atraso.

Além da multa compensatória, dispõem também os condomínios da livre fixação dos juros de mora, com base no Código Civil: “O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.” Há divergência na doutrina quanto à livre fixação de juros: liberdade até o patamar de um por cento; os juros estariam limitados a dois por cento, que é o dobro da taxa legal, pela aplicação da lei de usura; a lei de usura estaria revogada, e poderia ser aplicada a taxa de juros cobrada pelo governo para os débitos para com a Fazenda Nacional, pela aplicação do artigo 406 do Código Civil. A quarta corrente, difundida por Rômulo de Gouveia (“Como neutralizar a inadimplência em condomínios”), defende a definição de taxa de juros acima de um por cento, sem um limite pré-existente, conforme decidir o condomínio, em sua convenção.

Mário Luiz Delgado, que assessorou o relator do novo Código Civil, Ricardo Fiúza, ao prefaciar o livro de Rômulo, assegura que a convenção pode estabelecer outro percentual “sem qualquer limite, obedecendo apenas e por óbvio, ao princípio da razoabilidade”.

Observe-se que a Emenda Constitucional 40, de 29 de maio de 2003, revogou o § 3º. do artigo 192 da Constituição Federal, que limitava os juros a 12% ao ano. Portanto, com estes entendimentos, os condôminos, para melhor planejar seu orçamento e evitar ou neutralizar a inadimplência, poderão, em adequação às suas convenções, estabelecer a multa de até cinco cotas condominiais em caso de atraso reiterado, assim como estabelecer juros moratórios superiores a um por cento, definindo, os próprios condôminos um patamar razoável para a taxa de juros moratórios.

(*) autor de Condomínio Edilício – Manual Prático com Perguntas e Respostas, Editora Lumen Juris, 2004

Curtas os contratos de financiamento imobiliário vinculados ao Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional, nas modalidades plena e parcial, terão reajuste de 5,07% em julho. Esse índice vale para quem tem data-base para aumento salarial em abril e defasagem de 60 dias para repasse às prestações.

Quem tem data-base em maio e defasagem de 30 dias terá reajuste de 5,19%. Os percentuais de reajuste incluem a variação do índice de atualização do saldo devedor nos últimos 12 meses e o índice de produtividade de 3%, de acordo com o estabelecido pela Resolução 1980 do Conselho Monetário Nacional.

Lançamento – A construtora Líder vai lançar neste mês o empreendimento Grand Lider Leopoldo, que “terá o maior apartamento construído nos últimos cinco anos no Itaim Bibi”, com 500 metros quadrados de área privativa. O valor de vendas é estimado em R$ 100 milhões. Segundo a construtora, o bairro é um dos bairros mais valorizados do Brasil. Atualmente, o metro quadrado é avaliado em R$ 10 mil. As unidades do Grand Lider Leopoldo serão comercializadas pela própria construtora e também pela Abyara. Serão vendidos 23 apartamentos, um por andar. Informações no site www.abyara.com.br

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