21/06/2012

Alugar e fazer caixa pode ser bom negócio

Fonte: O Estado de S. Paulo

Pagar locação por um período enquanto se guarda dinheiro para aumentar valor da entrada reduz juros e o tempo do financiamento

Alugar ou comprar? (Fotos: Divulgação)

Aproveitar um prazo muito longo de financiamento imobiliário pode não ser vantajoso. Especialistas garantem que viver de aluguel por um período, para economizar e acumular mais recursos para elevar o valor da entrada na compra de um imóvel, pode ser mais interessante do que assumir uma dívida de até 35 anos.

Em uma simulação feita pelo professor da Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras (Fipecafi) Mario Rodriguez Amigo, é possível entender melhor a operação.

Supondo que a pessoa tenha uma renda familiar de R$ 10 mil ao mês e entre em um financiamento com prazo de 20 anos, com juros de 9,5% ao ano para adquirir um imóvel de R$ 300 mil. Ele poderá assumir uma prestação de R$ 3, 5 mil (teto permitido para essa renda). Em até cinco anos, se ele pagar um aluguel de R$ 1,5 mil ao mês e aplicar a diferença entre esse valor e o que pagaria de prestação no financiamento (R$ 2 mil), acumularia R$ 101.343,65, ou seja, 1/3 do valor do imóvel.

Alugar pode ser mais vantajoso

No mesmo período, se ele optasse pelo financiamento, teria abatido apenas R$ 73.750 do valor principal, ou seja, do total do bem sem contar os juros.

Para o cálculo foi considerado um retorno de investimento líquido de impostos de 2% de juros real ao ano (aproximadamente 6% em termos nominais). No cálculo do aluguel foi utilizado um ajuste de 4% ao ano (inflação – TR). Já o financiamento foi feito pelo Sistema de Amortização de Constante (SAC).

“O que interessa neste cálculo é observar o ganho ascendente do investimento nesse período de cinco anos, que possibilitou o acúmulo de 1/3 do valor do imóvel. O que aumenta de forma considerável o capital para dar entrada no imóvel”, explica.

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Segundo o professor, o financiamento passará a ser mais atrativo quando as taxas caírem para menos de 6% ao ano (que é o reajuste máximo de um aluguel), porque o custo de financiamento ficará mais barato do que o do aluguel e, no final, o tomador ficará com o bem.

O vice-presidente da diretoria executiva do Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças (Ibef), Luiz Calado, compartilha a opinião com Amigo. Segundo Calado, quem fez um financiamento imobiliário para pagar no prazo de 30 anos, autorizado a partir de 2009, por exemplo, pagou somente os juros até agora.

“Muitas pessoas costumam dizer que o valor gasto com o aluguel é um dinheiro jogado fora. Mas e os juros pagos no financiamento também não são?”, acrescenta o dirigente.

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14 Comentários

  1. Acontece que, nesse artigo, não levou-se em conta a “valorização” ou “bolha” imobiliária no período de 5 anos. O que custa R$300.000 hoje, daqui 5 anos custará, no mínimo, R$500.000. Basta ver quanto custava, quanto se pagava por um imóvel em 2006, e o quanto se paga hoje, 5 anos depois. Que seja bolha ou valorização imobiliária, uma verdade tem que ser dita: enquanto existir quem pague o valor que se pede por um determinado imóvel, seja pronto ou em lançamento, o mercado imobiliário continuará sempre em alta, em valorização. Pode ser, e concordo, que o nível máximo já foi atingido, porém afirmar que deixando de comprar hoje com intuito de, daqui 5 anos fazer negócio com os mesmos valores é ingenuidade.

  2. O contrário também é verdadeiro para o comentário acima.Caso tenha se comprado o imóvel durante a “bolha”, este poderá ter se desvalorizado nesse período de 5 anos.Já encontrei diversos exemplos disso, inclusive para imóveis que foram comprados na planta e que agora, depois de pronto valem bem menos do que foram vendidos.

  3. concordo com o Roberto, outro ponto importante é que as principais financeiras do Pais, como a Caixa estão com juros próximos a 6,5%.Nesse caso , será que ainda é vantagem?

  4. A decisão da pessoa passa por uma “especulação”. Se possui algum dinheiro para a entrada e acredita que essa valorização dos últimos anos tende a continuar, vai correr para comprar, mesmo fazendo uma dívida grande. É o que muita gente fez recentemente.Se, por outro lado, acredita que os preços já subiram de mais e que vão estabilizar ou, até mesmo, cair um pouco, é melhor ficar no aluguel e juntar dinheiro. Eu, particularmente, acredito na segunda hipótese. Tenho exemplos concretos de desvalorização de imóveis usados e apartamentos novos há bom tempo esperando por comprador.Lembremos do ditado: “compre na baixa e venda na alta”.

  5. O que se deixou de considerar nesses cálculos foi a valorização excessiva dos imóveis em locais de maior interesse. Variáveis como lugar e oferta de imóveis para venda não foram considerados no cálculo. A opinião do Roberto é a mais condizente com a realidadede São Paulo- Capital, por exemplo, onde alguns tipos de imóveis e respectivas regiões tiveram a valorização de até 600% nos últimos 5 anos. Um imóvel no centro de SP era cotado a R$ 1.000,00 m2. Hoje,um apto. na planta está sendo vendido a R$ 7.000,00, na Av. S. João,perto do “minhocão”, área duvidosa e mal frequentada.Um apartamento de 2 dormitórios, suíte, vista pro mar na Praia Grande tem valor menor que o de uma kitnete de 30 metros em SP.O Márcio também tem razão quando se refere à “bolha”, pois o imóvelnovo é supervalorizado para alcançar maior financiamento. O que parece não variar é o prejuízo de quem não tem dinheiro suficiente para comprar um imóvel a vista.

  6. senhores a melhor coisa hoje em dia é investimento em imóveis,se o aluguel hoje é de 300,00 amanhã ele custára 500,00

  7. Além do fato de um imóvel estar custando bem mais daqui ha 5 anos, tem o fato de que nem todos conseguem ter a diciplina de guardar essa diferença, portanto é melhor fazer o financiamento e ir fazendo amortização da divida a cada ano ou 2 anos, isso faz uma boa diferença no saldo devedor. Eu já tive financiamento e passei por isso.

  8. Como também já tive financiamento, me alinho ao pensamento do José Wilson. Se você tem condições de poupar, faça amortizações no financiamento de dois em dois anos, aproximadamente, e você terá igual ou maior redução do que aquela pregada pelos matemáticos, e livre dos problemas inerentes à locação e ao locador, que pode ser uma pessoa muito difícil. Morar no que é seu e adequar o imóvel ao seu gosto e necessidade não tem preço, sobretudo se você tiver família. Ademais, pouco ou muito, o imóvel sempre valoriza, a não ser que seja perto de favelas (não pacificadas) ou de área de desastre natural.

  9. Sou corretor na cidade de Itaboraí no RJ. Vendi um imovel na planta no valor de:220.000.00 a um ano atrás. Hoje vale 280.000.00. A valorização em certas cidades é muito grande.

  10. Sobre a materia “Alugar e fazer caixa pode ser bom negócio”como ficaria esse calculo se aplicarmos tambem a atualização do imóvel a ser comprado?

  11. Mas qual é a garantia que esse imóvel de r$300.000 continuará custando o mesmo valor daqui a 5 anos? Tanto especialista e ninguém falou na valorização do imóvel em período tão longo? Quem fez essa opção de aluguel em 2007 e economizou o restante hoje financiará mais ainda!!!

  12. Isso mostra que estamos diante da bolha imobiliaria…a valorização dos ultimos tres anos não se sustenta. Colocam a culpa na Copa de 2014 e olimpiada de 2016. Não se iluda, não comprem imoveis bolhudos… a desvalorização virá – desde 2011 não sobe mais, a partir do ano que vem começa com uma timida desvalorização e retorna aos valores normais em 2014…

  13. Com certeza, diante da “fartura de crédito” (hj já se obtém prazo de 35 anos, e a aprovação de clientes com alto risco nos bancos) ,os vendedores (principalmente os incorporadores) criaram a “bolha” no mercado imobiliário em todo o país. Há alguns anos, a especulação nasceu do deles, pois qualquer leigo que conseguisse fazer um estudo de viabilidade simples iria verificar que as margens de lucro estavam ultrapassando o praticado (acima dos 15%, chegando a 30%). Mas esta prática motivou uma inflação da mão de obra, e com o auge, a sua própria escassez. Hoje com um mercado aquecido e um custo alto para a produção do produto, o mercado ainda está sustentável somente pelo oferta de crédito, ou seja, pelo repasse para o comprador. Mas já se percebe uma desaleração nacional na velocidade de vendas, criando estoque de produtos, que com certeza irá estourar após qualquer recessão da oferta de crédito, por mínima que seja. Quanto a conta feita pelo autor, quando se trata de imóvel, seja para alugar ou comprar não se pode fazer uma conta simples e criar jargões. Tudo se torna relativo. O imóvel desejado tanto poderá deflacionar como inflacionar ao longo do tempo, as taxas de juros poderão subir ou diminuir, morar de aluguel tem outras vantagens, inclusive com redução de outros custos (deslocamente e etc.) e por aí vai…..Moro de aluguel e só comprarei após a copa ou se houver algum reverse no mercado antes dela, o que dúvido, ou seja comprar na baixa!

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