11/09/2021

Aluguel de apartamento: um guia com sete dicas de como fazer a locação

Alugar um apartamento é uma jornada cheia de detalhes, que começa com a busca pelo imóvel ideal e passa por questões burocráticas e de ordem prática até assinar o contrato. Para evitar qualquer tipo de transtorno futuro é importante seguir um passo a passo do que deve ser feito. Confira sete dicas para acertar no aluguel de apartamento.

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Buscas

As buscas pelo apartamento ideal continuam pelos métodos antigos, como anúncios em jornais ou placas afixadas. Mas os canais digitais ganharam força. “São práticos e econômicos, oferecem vantagens como a possibilidade de comparações de preços e de características dos imóveis. Os portais são fundamentais para obter maior visibilidade, além da praticidade de oferecerem imagens em 3D dos ambientes. A análise no entorno do imóvel é válida para obter informações sobre infraestrutura da localidade”, afirma Laudimiro Cavalcanti, diretor do Creci-RJ.

Visita

Na visita, é importante analisar detalhes estruturais do imóvel para evitar problemas
Na visita, é importante analisar detalhes estruturais do imóvel para evitar problemas

Apesar de a internet facilitar o caminho para encontrar, a visita é importante. “Somente pessoalmente é possível analisar detalhes como a parte elétrica e hidráulica, se existem vazamentos, pisos e forros, pinturas e revestimentos, condições das portas e janelas. Deve-se ficar atento aos pequenos danos que podem ser indícios de problemas maiores, checar a canalização de esgotos, grelhas, local de box, nível de escoamento de água dos banheiros, cozinha e áreas comuns”, detalha Laudimiro. 

Vistoria 

A vistoria para aluguel de apartamento deve ser feita no início e final da locação. “Com a vistoria de entrada, o locador poderá ser ressarcido se, ao final da locação, o imóvel for devolvido com danos. Ela também resguarda o locatário porque ele poderá exigir do locador reparo de algum dano anterior ao início da locação”, explica Luís Fernando Teixeira de Andrade, sócio da Karpat Sociedade de Advogados e especialista em direito imobiliário. A vistoria deve ser completa, com estado de cada cômodo, móveis e acessórios, de preferência com fotos e vídeos. 

Documentos

Documentação é exigida tanto por parte do locador quanto do locatário
Documentação é exigida tanto por parte do locador quanto do locatário

Para aluguel de apartamento, existe uma documentação necessária. O locatário deve apresentar documentos pessoais e os que comprovem que ele tem renda para suportar os aluguéis. “Via de regra, holerite, carteira de trabalho, extrato dos últimos meses de movimentação da conta bancária e última declaração do Imposto de Renda são suficientes”, lista Luís Fernando. “Já o locador deve apresentar documento que comprove que ele é proprietário ou que ele tem posse do imóvel, uma vez que não é obrigatório ser efetivamente o proprietário para ser locador, bastando que tenha posse do bem”.

Garantias

Pela Lei do Inquilinato, o locador pode exigir algumas garantias, sendo quatro mais utilizadas. A primeira é a caução em dinheiro, no valor de até três aluguéis. “O dinheiro é depositado na conta do locador no início da locação e devolvido ao final. Caso haja falta de pagamento ou danos ao imóvel, o locador pode abater os débitos e valores correspondentes aos danos ao imóvel ao final da locação”, explica Luís Fernando.

A segunda é com fiador, que se mostra a melhor garantia para locador e locatário. “Além de não ter custo, o fiador não poderá alegar, em regra, que seu imóvel é bem de família para se eximir do pagamento do débito. O locador deve exigir que o fiador comprove ser proprietário de no mínimo um imóvel livre de ônus”, diz o advogado. A terceira é o seguro fiança, que é boa para o locador, que terá seus débitos garantidos por uma seguradora. “O ponto negativo é que ele não é barato, tornando um impeditivo”.

A última é caução em imóvel, que é menos utilizada porque, além de ter o gasto com registro da caução, tem o risco, para o locador, de o caucionante alegar que o imóvel é bem de família e inviabilizar a recuperação do crédito. “O locatário ou um terceiro dá seu imóvel em garantia. O contrato de locação é registrado na matrícula do imóvel dado em caução e, caso haja débitos, o locador poderá pedir a penhora do imóvel”.

Renovação

Prazo de locação deve ser estabelecido no contrato para evitar insegurança para ambas as partes
Prazo de locação deve ser estabelecido no contrato para evitar insegurança para ambas as partes

Entre os cuidados para renovação do aluguel de apartamento está o prazo contratual. “Ele deve estar estabelecido porque o contrato que não possui vira prazo indeterminado e dá direito a ambas as partes reincidirem mediante notificação prévia de 30 dias e gera insegurança”, pontua o advogado Thiago Lapenda, do escritório Lapenda Advogados. Outra questão é sobre o índice de reajuste do aluguel. “Um reajuste baixo prejudica o proprietário e um alto prejudica o inquilino. O ideal é uma cesta de índices que são somados e divididos para ter uma média mais justa”.

Devolução

A forma comum de devolução é quando o prazo do contrato expira, mas existem outras formas. “Um exemplo é diante da inadimplência do inquilino, o proprietário pode reivindicar a devolução antes do prazo. Já o inquilino pode devolver antes do prazo quando o imóvel não se presta para finalidade do contrato por ter algum vício, como problemas como vazamentos, infiltrações, entre outros”, conclui Thiago Lapenda.

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