04/02/2020

Dicas para amortizar um financiamento imobiliário

Como fazer o processo para diminuir a parcela ou reduzir o tempo de pagamento e quando vale a pena

Fonte: ZAP em Casa

Quando se toma um financiamento imobiliário, a perspectiva é que as parcelas farão parte dos gastos mensais por muitos anos, podendo chegar a até 30 anos. Ter uma casa própria é a realização do sonho da maioria dos brasileiros, mas é um passo importante e que exige planejamento, principalmente por conta do alto valor agregado do bem.  Mas nem sempre é preciso esperar tanto tempo para quitar a dívida. Preparamos algumas dicas para amortizar um financiamento imobiliário.

Significado de amortização

O primeiro passo para quem deseja amortizar o financiamento imobiliário é entender o que isso significa. Muita gente pensa que amortizar nada mais é do que pagar a mensalidade com antecedência, mas não funciona bem assim.

“Financiar é tomar um crédito para utilizar algo que efetivamente ainda não pagou, então vai o usar o dinheiro de outro e, para isso, tem um preço a pagar, que são os juros. Então, na hora de financiar, a pessoa precisa pagar as parcelas mensais pelo tempo que for durar o financiamento e, nelas, tem a parte que é o pagamento do valor que foi emprestado e outra parte que é a remuneração para quem emprestou o dinheiro. Isso compõe a mensalidade e amortizar não significa pagá-la“, explica o economista Edgard Leonardo, professor da Graduação e Pós-graduação da Unit Pernambuco, mestre em Administração pela UFPE, consultor e palestrante.

amortizar um financiamento imobiliário
É preciso analisar muitos pontos, inclusive os valores das parcelas antes de amortizar um financiamento imobiliário (Foto: Shutterstock)

Por isso, é importante saber que amortizar é pagar o valor principal da parcela. “Quando a pessoa quer amortizar, tem que deixar claro que quer pagar o principal da dívida, não vai pagar os juros. Se vai antecipar, não é justo que pague juros e encargos. Então deve-se procurar a instituição para informar que vai amortizar a dívida”, detalha.

Avaliação para amortizar um financiamento imobiliário

Antes de decidir amortizar a dívida do financiamento imobiliário, é importante avaliar a rentabilidade que teria aplicando o dinheiro com os juros que paga atualmente no contrato do financiamento. “Se entra um dinheiro extra ou a pessoa consegue juntar uma reserva, precisa avaliar se é mais saudável manter a reserva ou amortizar a dívida. É bom calcular se ao investir o dinheiro o que vai receber é maior ou menor do que a taxa de juros que está pagando no financiamento. Se a rentabilidade é mais alta aplicando, é melhor aplicar do que amortizar. Mas se for menor, amortizar se torna uma boa possibilidade para reduzir os impactos dos juros nas parcelas”, explica Edgard Leonardo.

Como funcionam os cálculos ao amortizar um financiamento imobiliário?

Quando compra um imóvel, existem algumas formas de calcular as parcelas do financiamento e duas são muito utilizadas no Brasil: a tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Price. Na primeira, a característica é que a amortização é constante. “Para citar um exemplo, se vou financiar R$ 100 mil em 10 parcelas, vou pagar R$ 10 mil em cada parcela. Se os juros são de 10%, a primeira parcela dá R$ 10 mil do valor principal mais os juros de 10% que tomei para pegar o empréstimo. Então a parcela será de R$ 20 mil. Mas, na segunda parcela, se eu já paguei R$ 10 mil, eu vou pagar os 10% dos juros em cima do que devo, que é R$ 90 mil, então minha parcela cai para R$ 19 mil com os juros. É muito comum ter esse sistema de parcelas decrescentes”, explica o economista.

Outra forma de calcular é a Tabela Price, que mantém o valor da prestação constante. Isso porque as primeiras parcelas são compostas, em sua maior parte, por juros. E com o passar do pagamento, a dívida principal vai compondo o que já foi pago de juros, complementando a parcela. “As parcelas são sempre do mesmo valor, do começo ao final, e essa forma vai resultar no pagamento final mais caro”, acrescenta.

Ao amortizar o financiamento e feita a renegociação, existem dois caminhos. “A pessoa pode diminuir o prazo e manter o mesmo valor da mensalidade. Essa é uma possibilidade interessante para quem está conseguindo pagar as parcelas sem comprometer o orçamento familiar porque vai se livrar da dívida mais rapidamente. Mas, se houve uma readequação do orçamento familiar e as parcelas estão pesando mais do que deveria, pode deixa o mesmo prazo e diminuir a parcela mensal”, acrescenta.

Uma boa escolha é o FGTS

Uma forma usual de amortizar um financiamento imobiliário é com o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). “É uma forma comum porque o FGTS rende pouquíssimo, perde para a inflação, costuma render 3% ao ano no máximo. Então é um dinheiro parado na conta que rende pouco, então vale a pena investir. Mas é importante o trabalhador estar consciente que, ao ser demitido, vai ter acesso ao saldo do fundo e, se ele optar por sacar, já que ele pode pegar com a periodicidade de dois anos para pagar imóvel, não vai contar com essa reserva em um momento que pode precisar”, adverte Edgard Leonardo. 

Reserva

Amortizar o financiamento imobiliário é um processo positivo, mas é preciso avaliar a condição antes de tomar a iniciativa. Muitas vezes entra um recurso extra, como um aumento do salário ou uma promoção, por exemplo, e a pessoa já pensa em quitar a dívida. “É bom lembrar que é importante ter uma reserva de emergência no orçamento, um capital de giro da família para utilizar em uma necessidade. Então vale a pena pensar para não confundir a reserva com um dinheiro que está sobrando. Vale lembrar que, ao adquirir a dívida, a pessoa se planejou para pagar ao longo do tempo do financiamento”, argumenta o economista. 

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