30/10/2006

Aprenda a calcular o valor do usado

Fonte: O Estado de S. Paulo

Itens como estado de conservação e idade do imóvel ajudam a fazer a conta para descobrir o preço, bem próximo da realidade

Epitácio Pessoa/AEZap o especialista em imóveisBairro – Região onde fica o imóvel tem influência sobre o preço do metro quadrado e sobre a valorização

Para calcular o valor do imóvel usado é preciso levar em conta fatores como o estado de conservação, a idade, a localização e a metragem quadrada da área total. O tamanho da área total do imóvel está documentado no carnê do IPTU, na escritura ou no registro de matrícula, no Cartório de Registros.

Segundo o presidente da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), Luiz Paulo Pompéia, quanto mais novo for o imóvel, mais a tabela de depreciação fica próxima da realidade. Outro item que facilita a exatidão da avaliação é a conservação. “Se o estado de conservação estiver entre regular e bom a distorção do resultado será menor”, explica.

A avaliação de estados de conservação pode ser feita pelo proprietário de acordo com o estado físico do imóvel. Pompéia explica que uma casa ou apartamento em estado ‘muito bom’ é aquele que ao ser comprado não necessita de nenhuma reforma.

“É aquele que não precisa de pintura, de troca do piso e por isto tem liquidez maior.” Já para considerar um imóvel em ‘muito mau estado’, deve-se imaginar um que foi destruído por vandalismo, o que pode acontecer, ou incêndio. “Precário estado seria uma casa ou apartamento sem louças (pias, vaso sanitário), pichado, sem fiação elétrica. Neste caso o bem valeria 20% menos e não compensaria o investimento.” Imóveis novos com idade entre um a quatro anos em estado de conservação entre muito bom e regular têm um menor índice de depreciação, em torno de 1,5% do valor total. Quando o imóvel tem mais de 40 anos é mais difícil se aproximar do real valor do bem.

Os apartamentos e casas mais antigos têm a vantagem de ter e a metragem maior do que os construídos recentemente. Geralmente o pé-direito (a distância entre o piso e o teto), janelas amplas que garantem boa ventilação e iluminação.

Cálculo

Para saber quanto vale o seu imóvel usado é preciso seguir alguns passos.
Use a tabela bolsa de imóveis novos (nesta edição), e a de imóveis usados (nesta página). A primeira determina o valor de um lançamento de acordo com a metragem, número de dormitórios, padrão, região e localização. A segunda determina o fator de depreciação de acordo com a idade e estado de conservação.

Primeiro multiplique a área total do imóvel pelo preço do metro quadrado da área total que consta na tabela de imóveis novos. O resultado obtido será o preço do bem no lançamento. Agora multiplique o valor encontrado por 1,2 (valorização na hora da entrega das chaves), este é o preço de um imóvel novo semelhante ao que está em análise. “Um imóvel novo na hora da entrega vale cerca de 20% a mais do que o valor de lançamento”, explica Pompéia.

Para determinar quanto o imóvel se desvalorizou, multiplique o valor conseguido pelo fator de depreciação de acordo com a idade e o estado de conservação do imóvel. O resultado é o valor atualizado do imóvel.

Vocabulário

Área útil ou privativa – área do imóvel sobre a qual o proprietário tem domínio total, delimitada pela superfície externa das paredes e todo o espaço usado de forma particular Área comum – são aquelas compartilhadas, de acordo com a convenção do condomínio, pelos proprietários das unidades autônomas, escadarias, hall social, áreas de circulação etc Área total – é a soma das áreas privativa e comum.

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