26/01/2009

Arbitrariedades: blecaute ou multa

Fonte: O Globo

Histórias de moradores que questionam decisões arbitrátrias de condomínios

Zap o especialista em imóveisA instalação de blecautes é obrigatória

Rio de Janeiro – Num condomínio na Barra, é obrigatória a instalação de blecautes brancos na parte interna das janelas das varandas. A exigência está prevista na convenção. Em outro condomínio, este de casas, em Rio das Ostras, o morador com uma cota em atraso é proibido de usar partes comuns, como piscina e salão de jogos. Num terceiro, o uso do play, inicialmente proibido pelo síndico, depois é liberado, mas com restrição a bolas, bicicletas e patins. Histórias controversas como essas levam moradores de condomínios a questionarem: até que ponto eles têm que se resignar a decisões que consideram arbitrárias?

O diretor jurídico da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (Abami), Sérgio Simões, lembra que, normalmente, quando se trata de uma decisão da maioria  ou seja, quando consta da convenção  o judiciário tende a respaldar. Mas cada caso é um caso.

É claro que qualquer um pode, sim, recorrer contra a maioria, até porque o judiciário pode respaldar as decisões que não agridem a lei ou os direitos individuais.

No caso do condomínio que restringe o uso de partes comuns por moradores inadimplentes, por exemplo, Simões diz que a jurisprudência é unânime em vetar o cerceamento.

A maioria está ferindo um direito constitucional, que é o direito à propriedade. O uso das áreas de lazer está intimamente ligado ao direito de propriedade, enquanto o pagamento das cotas condominiais decorre da necessidade de manutenção da coisa comum. São duas coisas distintas garante o advogado.

AÇÃO CONTRA CONDOMÍNIO – É o que vem acontecendo no Riviera del Mar I, em Rio das Ostras. A funcionária pública Areni Monteiro, uma das condôminas, conta que foi com parentes passar o réveillon em sua casa e, ao tentar ter acesso à piscina e ao salão de jogos, foi barrada porque teria atrasado o pagamento de um mês de condomínio:

Na verdade, houve um erro, pagamos os boletos errados. Mas, mesmo se estivéssemos em débito, considero a medida ilegal e já estamos entrando com uma ação contra o condomínio. Uma fração de tudo o que tem o condomínio, por lei, nos pertence. A multa já é uma penalidade para o atraso no pagamento.

João Corrêa e Adriana Rabello, sobrinhos de Areni, tentaram renovar suas carteiras para uso da piscina e foram impedidos.

Foi uma frustração geral. Acabamos ficando presos em casa – diz Corrêa.

Já a a analista judiciária Lucia Helena Moroni estuda a possibilidade de acionar o condomínio Le Parc, na Barra. Ela recebeu uma carta do síndico exigindo a instalação do blecaute branco, sob pena de multa, depois de um ano morando no imóvel, como inquilina. Para aumentar o problema, a casa tem persianas, que não podem ser usadas com blecaute:

Tenho uma pessoa idosa em casa, não quero escurecer o imóvel. E minhas cortinas são bege, cor da fachada do prédio. Vou me informar para saber se é possível acionar o condomínio, na medida em que a obrigação é relativa ao interior do imóvel e, portanto, a meu ver, extrapola os limites da convenção.

O advogado Hamilton Quirino diz que, pelo artigo 1.336 do Código Civil, é proibido alterar a “forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. Mas, acrescenta, essa norma legal não inclui qualquer questão relativa às cortinas. A convenção, no entanto, conclui, pode estabelecer um padrão para cortinas e toldos.

Logo depois de se mudar para um três-quartos na cobertura do Edifício Wanda, em Copacabana, a psicanalista Ilana Nahm percebeu que o playground do condomínio, no mesmo pavimento, ficava fechado. Resolveu pedir a chave para levar a filha e as enteadas para brincar, mas a resposta do síndico, segundo ela, foi de que deveria aguardar a próxima reunião do condomínio – que aconteceria oito meses depois – para pedir autorização aos demais proprietários. E, isso, sem qualquer restrição na convenção ou no regulamento interno para uso do local.

Todos os outros apartamentos do condomínio são de quarto-e-sala, então, muitos moradores são pessoas de idade, que não têm crianças que queiram usar aquele espaço. Mas comprei um apartamento num prédio com play e tenho o direito de usá-lo – diz Ilana.

A psicanalista aguardou os oito meses e, na reunião, os moradores que foram a favor da abertura do play venceram por um voto. Mas, ao solicitar novamente a chave do espaço, o síndico disse que ela precisava esperar que ele criasse um regulamento de utilização do espaço. Que veio dois meses depois, proibindo o uso de bolas e de brinquedos com rodas, como skates e bicicletas:

A decisão foi tomada, sem aprovação em assembleia. Consultei a administradora, que concordou com minhas ponderações, mas disse que não pode passar por cima do síndico. Além disso, o play está sujo, o que indiretamente inviabiliza seu uso, pois não se pode deixar crianças num lugar assim.

DESTINO DO PLAY – Mesmo informada sobre o teor desta reportagem, a administração do Edifício Wanda não quis comentar as declarações da moradora. Mas, no caso da exigência de uso de blecaute pelo condomínio Le Parc, na Barra, o síndico, Luís De Paole, se defende, dizendo que é um profissional e que deve fazer cumprir a convenção:

A uniformização teve como base a hotelaria. Se uma cortina é vermelha, outra azul e por aí vai, o visual da fachada acaba depreciando os imóveis. Sou síndico de vários prédios e não costumamos ter reclamação em relação a isso. Temos mais em relação à proibição de toldos, por causa da insolação.

No caso do Riviera del Mar I, de Rio das Ostras, o síndico Petrônio Lázzaro também afirma que está fazendo cumprir uma decisão dos moradores:

Não cortamos serviços essenciais, como água e luz. Se o condômino discorda da decisão, deve levar o caso à assembleia.

Mas qual é o papel das administradoras quando o síndico toma uma decisão arbitrária? O presidente da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Pedro Carsalade, ressalta que elas têm o papel de orientar o síndico a agir conforme a lei, mas não têm força jurídica para obrigá-lo a tomar qualquer decisão:

Mas o morador, tem. Pode convocar assembleia para discutir determinado assunto, respeitando o quórum mínimo previsto em convenção (normalmente de 1/4 dos condôminos). E, se não conseguir, pode levar o caso à Justiça.

No caso de Ilana, Carsalade acrescenta que as regras de utilização do play deveriam ser aprovadas em assembleia:

O condomínio pode até mudar a destinação de uma parte comum. Mas é preciso aprovação unânime.

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