06/07/2012

Colunistas InfoZAP

Fonte: ZAP Imóveis
Mercado imobiliário (Foto: Banco de dados)

 

Urbanismo

Escassez de terrenos estimula lançamento de “office” baixo

Eduardo Uchita é arquiteto, consultor em Real Estate e sócio da IXR Property Advisory

Houve um curioso comportamento do mercado de prédios comerciais em São Paulo nos últimos dois anos. Na falta de áreas para construir na capital, muitas incorporadoras lançaram empreendimentos conhecidos como “offices”, com poucos pavimentos e sobre terrenos onde o zoneamento limita a altura ou número de andares. A inovação trouxe desafios e oportunidades para o setor.

Falando primeiro dos desafios, nota-se que o custo de obra de prédios baixos aumenta, pois exige circulação (corredores mais compridos), maior número de escadas e de elevadores, tornando-se menos atraente às incorporadoras. Por outro lado, vem a oportunidade, pois empreendimentos menores soam simpáticos, aproximando o prédio de seus usuários. Essas plantas, em geral, possuem um andar térreo maior que pode abrigar lojas e um paisagismo diferenciado, melhorando o projeto arquitetônico.

Mas vale ficar atento. O fenômeno da insistência na construção de “offices” – baixos ou elevados – pode ser um indício de hiper-oferta de prédios comerciais na capital paulista, finalizando um ciclo iniciado por volta de 2008.

A lista com os empreendimentos comerciais baixos em São Paulo pode ser solicitada pelo e-mail eu@ixr.com.br.

 

Macroeconomia

Redução dos juros x Setor imobiliário

Luiz Calado (www.luizcalado.com) é economista e autor dos livros “Imóveis” (Ed. Saraiva) e “Fundos de Investimento”, conheça antes de investir (Ed. Campus)

Parece óbvio que a redução de juros, adotada por alguns bancos após as medidas do Governo Federal, contribua para aumentar o interesse pelo financiamento de imóveis no País. No entanto, entender o impacto desta mudança não é trivial, uma vez que há outras variáveis que influenciam no setor. É preciso analisar o efeito combinado destas forças e estar seguro de que o cenário futuro ainda é um pouco nebuloso.

A Pesquisa de Orçamento das Famílias (POF) do IBGE mostra que 14 milhões de famílias comprometeram mais de 30% da renda mensal com dívidas, principalmente com a compra de automóveis e da linha branca. Isso, em conjunto com valorização excessiva dos preços de casas e apartamentos nos últimos 5 anos, atua no sentido de frear a demanda por imóveis.

Do lado da construção civil, o resultado divulgado pelas incorporadoras mostra prejuízo do setor acima de R$ 1 bilhão e estoques em valor superior a R$ 30 bilhões. Considero que o efeito destas duas forças – imóveis em estoque e endividamento das famílias – fará com que a redução de juros para o setor imobiliário não produza um impacto significativo no curto prazo. Deve prevalecer a força da desvalorização de preços.

 

Legislação

O STJ e a alienação fiduciária

Manuel Inácio Araujo Silva é advogado, sócio do escritório Araujo Silva Prado Lopes Advogados (www.araujosilva.com.br).

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que os imóveis de compradores inadimplentes poderiam ser recuperados pelo credor antes da realização de leilões extrajudiciais. A rapidez – e quanto
maior for ela, melhor! – na recuperação de um bem, em especial de um imóvel no caso de inadimplência, é fundamental para que aquele que o vendeu ou financiou possa reduzir possíveis prejuízos, como a deterioração
do local, a perda de uma oportunidade de negócio e o pagamento das contas de inadimplência de IPTU e condomínio que, dependendo do caso, são comuns nestas situações.

A alienação fiduciária garantida pela lei 9.514/97 trouxe grandes avanços neste sentido ao permitir que o agente fiduciário, em favor de quem é prestada a garantia, consolide a propriedade do imóvel em seu nome, possibilitando,
ato contínuo, que o bem seja levado a leilão público extrajudicial e depois se reintegre na sua posse. Hoje, a nossa Justiça ainda se divide quanto à possibilidade de o agente fiduciário reintegrar-se na posse do imóvel antes dos leilões públicos extrajudiciais ou mesmo sobre a possibilidade de se cobrar uma taxa pela indevida ocupação do imóvel até que tais leilões venham a acontecer e o imóvel venha a ser desocupado. Mas já há precedentes favoráveis ao agente fiduciário neste sentido, o que representa um progresso para os negócios imobiliários que gozam desta modalidade de garantia.

 

Crédito

Portabilidade imobiliária: isso é bom ou ruim?

Marcelo Prata é presidente da Associação Brasileira dos Corretores de Empréstimo e Financiamento (Abracefi) e fundador da Canal do Crédito (www.canaldocredito.com.br)

Embora já fosse regulamentada pelo Banco Central desde 2006 (resolução 3.401), a portabilidade do crédito imobiliário ainda não havia encontrado motivação política para se tornar realidade. A situação mudou
nos últimos meses. Reconhecidamente uma das mais importantes linhas de crédito para a economia, o crédito imobiliário encontrou, na Fazenda e no Planalto, o impulso que faltava para tornar o mercado mais agressivo.
Isso é bom ou ruim?

Ganha o consumidor que pode optar pelo banco que ofereça o melhor CET (Custo Efetivo Total), mesmo já tendo contratado seu financiamento. Mas do ponto de vista dos bancos, há um grande desafio já que o crédito imobiliário sempre foi um produto mais interessante pela fidelização de clientes do que pelo spread em si. Ora, conceder o financiamento sob o risco de “perder” o cliente no curto prazo pode não pagar os custos operacionais. Quem perde com isso? Todo mundo, pois pode tirar o apetite dos bancos privados resultando em um cenário de concentração e baixa competitividade.

É preciso lembrar que o crédito imobiliário costuma ser a mola propulsora da construção civil e, por tabela, de toda a economia. Reduzir juros é ótimo, mas garantir eficiência operacional e mais instituições financeiras atuando neste segmento é fundamental.

 

Internacional

Mercado brasileiro mantém atratividade

Ken Wainer é sócio da VBI Real Estate, gestora de fundos de real estate para os investidores estrangeiros (www.vbirealestate.com).

É importante conhecer a percepção dos investidores estrangeiros sobre o mercado imobiliário brasileiro em um momento em que a economia global enfrenta uma forte turbulência. Pois saibam que as apostas no potencial deste setor no País irão se manter, a despeito do agravamento da crise europeia. E o motivo para tal “otimismo” está no simples fato de que os investidores internacionais preferem olhar para o Brasil com uma perspectiva de longo prazo.

No curto prazo, ninguém espera um retorno econômico grandioso vindo daqui ou de qualquer outro lugar do mundo. Os BRICs sinalizam freadas no crescimento e dúvidas em relação ao câmbio. Contudo, quem prefere enxergar o “meio copo cheio” perceberá que o Brasil, cada vez mais, se assemelha aos países desenvolvidos.

Prova disso está nas recentes decisões do Governo, como a queda nas taxas de juros (que trará mais liquidez para o mercado imobiliário) e a mudança na caderneta de poupança. Ainda que essa última medida possa afetar momentaneamente o funding da construção civil, ela irá fomentar o crescimento de outros produtos financeiros, também importantes para financiar a casa própria. Em resumo, os estrangeiros acreditam que o melhor agora é ter paciência, pois dias melhores estão por vir.

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