30/10/2006

Bons pagadores, os mais prejudicados

Fonte: O Estado de S. Paulo

Veto presidencial ao aumento da multa do condomínio de 2% para 10% prejudica quem paga em dia

Zap o especialista em imóveis

O Congresso Nacional, atento ao clamor social, aprovara a adequação da multa por inadimplemento de despesas de condomínio a patamar razoável (de 2% para até 10%), para resolver grave problema enfrentado desde a vigência do novo Código Civil. Porém, a solução foi vetada, e os condôminos foram duramente apenados, exceção feita aos maus pagadores. Por que o presidente da República vetou a adequação da multa?
Justificativas para tal ato:

1. A multa foi igualada àquelas praticadas em outras relações “pois as obrigações condominiais devem seguir o padrão das obrigações de direito privado”, conforme o texto da justificativa do veto presidencial.

Mas foi lido isoladamente o Código de Defesa do Consumidor, que prevê multa de 2%, misturando-se a relação condominial com a de consumo – naturalmente distintas. Desde que instaurada a confusão de naturezas – a arrepiar qualquer estudioso do Direito –, que se mesclassem, então, várias outras relações, sempre de direito privado (parâmetro desenhado pelo veto). Aí estão, por exemplo, as multas de até 20% no atraso de aluguel, sendo inesquecíveis os estupendos acréscimos totais praticados por bancos ou cartões de crédito.

2. “Não há razão para apenar com multa elevada, condômino que atrasou o pagamento durante poucas semanas (sic).” Dois pesos, duas medidas! Existe razão, então, para fazer os adimplentes arcarem com o inadimplemento de terceiros? Integrar um condomínio não significa compor instituição beneficente. Doações, cada um faz a quem quiser, nem sempre ao vizinho, muito menos compulsoriamente…

Ao desculpá-lo, o veto prestigiou o devedor. O governo imaginou atraso “durante poucas semanas” e ignorou o exaustivo trâmite das ações de cobrança – não obstante a lei lhes conceda o procedimento sumário. Puniu toda a massa condominial, responsável última pela complementação dos fundos necessários ao cumprimento das obrigações; desprestigiando aquele que controla arduamente seus gastos, honrando cada um de seus deveres.

Pior, nas outras relações privadas, o credor conta com mecanismos para receber, tais como o despejo por falta de pagamento de aluguel, a rescisão do contrato e a perda da posse quando não paga parcela de imóvel, a busca e apreensão de veículo não pago. No condomínio, resta esperar durante anos o fim da ação de cobrança.

E nada jamais impediu que condôminos alterassem as convenções para reduzir as multas, hipótese nunca noticiada. Em outras palavras, os condôminos preferem multas que sensibilizem, como o quis o Congresso Nacional.

3. “O condomínio já tem a opção de aumentar o valor dos juros moratórios como mecanismo de combate a eventual inadimplência causada por má-fé. E neste ponto reside outro problema da alteração: aumenta-se o teto da multa ao mesmo tempo em que se mantém a possibilidade de o condomínio inflar livremente o valor dos juros de mora, abrindo-se as portas para excessos (sic)”.

Não é assim. É impossível “inflar livremente o valor dos juros”, pois o artigo 1.336, parágrafo 1º do Código Civil prevê juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês. Aí o primeiro óbice à suposta pretensão de “inflar”. Aliás, qualquer tentativa nessa direção seria facilmente derrubada judicialmente.

O que poderia ser convencionado? Tomado o limite do artigo 1.336, congruente com o previsto em outras passagens do mesmo Código, lidas as disposições em conjunto com a Lei da Usura que proíbe, em contratos, juros superiores ao dobro da taxa legal, seriam alcançados, no máximo, juros de até 2%, após heróico esforço de hermenêutica. Obviamente, não é taxa “inflada” e, aliás, significativamente inferior à cobrada pelos bancos.

Não é só: os juros permitidos são os moratórios, mas o veto alude a verdadeiros juros “punitivos”, não encontrados na lei, que jamais confundiria conceitos. Juros remuneram o capital; multas são punição pecuniária.

4. “Por fim, o dispositivo adota fórmula de cálculo da multa excessivamente complexa (sic) Sinceramente, não há dificuldade no texto aprovado pelo Congresso Nacional: “… 0,33% por dia de atraso, até o limite estipulado pela Convenção do Condomínio, não podendo ser superior a dez por cento””.

Não havia porque afrontar a inteligência de nossos concidadãos. Fomos treinados – algo de bom sempre existe em qualquer situação – para entender de índices, taxas, alíquotas, ao calcularmos a inflação, ao analisarmos os regulamentos de impostos, ao ficarmos espantados com reajustes das tarifas.
Teríamos, sim, condições de entender a regra.

No primeiro período romano, o devedor era escravizado ou assassinado. Hoje, a multa é o único meio de intimidação, pois assinala claramente a conseqüência do descumprimento da obrigação. Ora, é evidente que uma pena de 2%, exemplifique-se, sobre uma usual parcela de R$ 200, equivale a uma cerveja, pena insuficiente para estimular o pagamento em dia. Logo, o minguado porcentual sequer pode ser denominado pena.

Aguarda-se, portanto, se não a urgente alteração da lei, a insolvência dos condomínios, a degradação dos prédios, o lamentável insuflar dos litígios entre vizinhos.

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