22/01/2020

Cálculo das parcelas do financiamento imobiliário: entenda como é feito 

Pagamentos incluem, além de juros, outros encargos, como seguros e taxa de administração 

Fonte: ZAP em Casa

Fazer o cálculo das parcelas do financiamento imobiliário envolve uma série de variáveis. Primeiro, você precisa entender que existem duas modalidades de pagamento. Uma é pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), mais usada hoje no mercado. Por ela, as parcelas vão diminuindo com o passar dos meses. Embora as primeiras parcelas sejam altas, as últimas sempre serão menos pesadas.  

Já quem quer saber exatamente quanto vai pagar durante todo o período do empréstimo, prefere o cálculo das parcelas do financiamento imobiliário pela Tabela Price. Nessa modalidade, são prestações iguais, com valor fixo da primeira até a última. Elas costumam ser mais baratas do que a SAC no início, com a desvantagem de nunca diminuírem.

cálculo das parcelas do financiamento imobiliário
Cálculo das parcelas do financiamento imobiliário (Foto: Shutterstock)

Mas é importante perceber que não é só de juros que as parcelas são compostas. Professor de Economia da Universidade de São Paulo (USP), Luciano Nakabashi diz que a fórmula é relativamente simples, mas é preciso colocar numa planilha de Excel ou fazer uso de calculadoras. 

“Precisa ver qual o tipo de financiamento, geralmente o pessoal faz pelo SAC. Ainda vai ter um seguro de vida, outro contra danos no imóvel. Então, tem outras taxas, além dos juros, que serão incorporadas na parcela que a pessoa vai pagar para o banco. Mas tudo isso precisa estar no contrato”, diz o professor.  

Cálculo das parcelas do financiamento imobiliário

cálculo das parcelas do financiamento imobiliário mais complicado é pela SAC. A prestação é decrescente porque os juros sempre serão calculados em cima do saldo devedor restante, que todo mês diminui.  

Por exemplo, se a pessoa pegou com o banco R$ 400 mil, para pagar em 360 meses, com juros de 7% ao ano, o valor da amortização será de  R$ 1.111,11 (R$ 400 mil divido por 360). Aí, precisam ser somados os juros. É preciso dividir os 7% pelos 12 meses do ano para encontrar os juros por mês. Então, 7% divididos por 1200 = 0,0058333%Agora é só pegar R$ 400 mil x 0,00583 = R$ 2.332. 

Ou seja, a prestação total será de R$ 3.443,11 (R$ R$ 1.111,11 + R$ 2.332 de juros). Ainda vai somar nessa parcela os seguros  (aproximadamente R$ 50,00, mas depende do perfil)  e a taxa de administração (por volta de R$ 25,00).

No mês seguinte, precisa deduzir dos R$ 400 mil os R$ 1.111,11 amortizados e refazer as contas em cima do novo saldo devedor para saber a parcela que pagará. Lembrando que os juros podem ter pequena oscilação, geralmente pela TR, a taxa referencial. 

Para Nakabashi, embora tenha todos esses valores incluídos no cálculo das parcelas do financiamento imobiliário, os juros baixos atuais são muito favoráveis para fazer negócio.

Ou seja, vale a pena financiar um imóvel agora, especialmente pela Caixa Econômica Federal. É um bem de alto valor, então se espera que as pessoas financiem. Os juros e taxas fazem parte do preço do imóvel“.  

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