22/09/2009

Calote na prestação da casa própria nunca foi tão baixo

Fonte: Jornal da Tarde

Em 2000, índice era de 12,02% e passou para 2,96% este ano. Mutuário está mais preocupado em evitar atrasos, pois o risco de retomada do imóvel é maior. Queda deve contribuir para novas reduções dos juros nos empréstimos

Mutuários estão pagando em dia (Infográfico/Agência Estado)
Mutuários estão pagando em dia (Infográfico/Agência Estado)

A inadimplência no financiamento da casa própria nunca foi tão baixa. Em junho, apenas 2,96% dos mutuários tinham mais de três prestações em atraso, a menor taxa já apurada pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), que toma como base dados fornecidos pelo Banco Central. A mais alta foi em 2000, quando 12,02% dos mutuários estavam nessa situação.

A notícia é boa para todos – até para quem ainda não é mutuário, mas pensa em financiar a casa própria no futuro. É que a inadimplência é um dos componentes que os bancos utilizam para calcular os juros cobrados nos empréstimos. Na hora de definir a taxa do financiamento, as instituições financeiras estimam qual é o risco de emprestar e não receber o dinheiro de volta – e repassam esse custo aos consumidores. Portanto, quanto mais pessoas pagarem em dia, mais espaço os bancos terão para baixar os juros.

É o caso da Caixa Econômica Federal, que domina o mercado de crédito para a casa própria, com 70% dos contratos – financiados com recursos da poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Desde 2001, a taxa de inadimplência nos empréstimos para habitação no banco caiu 84,8%: de 12,5% passou a 1,9% no ano passado. O banco cita, entre os motivos, a estabilidade da economia e a expansão do crédito imobiliário.

Desde 2007, enquanto a taxa de inadimplência caiu pela metade, o banco passou a oferecer novas condições de pagamento, alongando prazos para até 30 anos. Os juros aumentaram o valor do financiamento, mas a prestação passou a caber no bolso. E as taxas também diminuíram no período. A mínima da Carta de Crédito FGTS, por exemplo, caiu de 5,5% para 4,5% entre 2007 e 2008. Já a mínima da Carta de Crédito com recursos da poupança passou de 8,65% para 7,9% de fevereiro de 2008 a fevereiro deste ano.

“É importante lembrar que no financiamento imobiliário o peso da inadimplência no cálculo dos juros é muito pequeno, porque outras regras dessa modalidade de crédito têm influência maior nessa conta”, explica Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

“Mas a inadimplência em queda, aliada à concorrência entre os bancos, pode sim provocar uma pequena redução nos juros”, reconhece Petrucci, que prevê que isso ocorra no médio prazo, dentro de dois ou três anos.

Como contribuição para a queda da inadimplência, o advogado especialista em direito imobiliário Luiz Guilherme Natalizi cita as regras rígidas da alienação fiduciária de imóveis, que permitem a retomada do bem caso o mutuário atrase mais de três parcelas do financiamento.

“Elas são favoráveis aos credores, ou seja, os bancos”, afirma. Segundo o advogado, a facilidade de retomada do imóvel, que pode ser feita por meio de medidas extrajudiciais, somada à restrição dos bancos em conceder crédito, pode ter impulsionado a queda da taxa de inadimplência.

“Hoje a maioria dos bancos usa essa modalidade e, se o mutuário atrasa uma parcela, já sofre pressões do agente bancário”completa José Augusto Viana, presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci).

PRIORIDADE – Este ano, a inadimplência do setor imobiliário seguiu na mão contrária das demais modalidades de crédito. Com orçamento apertado e dificuldade de tomar empréstimos por causa da crise, o brasileiro deixou de honrar muitos compromissos – mas não a prestação da casa própria.

“Essa dívida se torna uma prioridade e o seu pagamento já foi planejado para caber no orçamento da família. Afinal, não se trata de uma compra feita por impulso”, diz Eduardo Zaidan, diretor de economia do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-SP).

DESEMPREGO É UM TEMOR CONSTANTE DO COMPRADOR – O gerente de vendas Fernando Sumita, 35 anos, tinha consciência de que o empréstimo imobiliário era um risco, por ser uma dívida de longo prazo, ao comprar na planta o apartamento onde vive, em Santo André. Em 2006, fez um financiamento a ser pago em 180 meses.

Sumita trabalha há dez anos na mesma empresa, tem uma relativa estabilidade financeira e, por isso, conseguiu planejar os pagamentos. Mas sempre há o temor de perder o emprego. “Apesar de o contrato de financiamento prever seguro de seis meses nesses casos, depende da análise do banco. Não me sinto seguro. Estou adiantando parcelas até o dinheiro que ganhar em caso de demissão poder cobrir o resto.”

A INADIMPLÊNCIA EM QUEDA DO SETOR É BOA PARA TODA A ECONOMIA – A construção civil é um dos setores que mais empregam e contribuem para o crescimento da economia. Por isso, quando os mutuários da casa própria pagam suas prestações em dia, ajudam a manter a saúde financeira do setor e estimulam os bancos a continuar investindo no crédito imobiliário. Com isso, as construtoras conseguem captar mais recursos para as obras e podem contratar mais trabalhadores. A inadimplência baixa também abre espaço para os bancos reduzirem as taxas de juros.

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