17/08/2009

Casa com parcela fixa mais baixa

Fonte: Jornal Extra

Custo da modalidade de financiamento caiu 40% desde o lançamento, em 2006 e está no menor patamar

Assinar o contrato de financiamento da casa própria e saber desde o início qual será o valor de todas as prestações. A ideia é sedutora, mas a chamada linha prefixada tem custo maior do que a mais oferecida no mercado, a pós-fixada, que tem correção do saldo devedor pela Taxa Referencial, a TR. A boa notícia para quem prefere o certo ao duvidoso, porém, é que os juros do crédito com prestações fixas vêm caindo e atingiram o menor nível histórico com os cortes da taxa básica da economia, a Selic.

Do lançamento dessa modalidade, em 2006, até julho deste ano, a redução dos índices foi de cerca de 40%. Naquela época, eram cobrados 2134% ao ano, lembra Celso Petrucci, economista-chefe do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP). Hoje, já é possível financiar a casa própria em parcelas fixas pagando 11,9% anuais. A vantagem, agora, é que o mutuário compra o imóvel com a Selic em baixa e quita o financiamento ao longo dos anos sem ser afetado pelas altas dos juros.

BANCOS AGEM – Num cenário mais recente, o Bradesco, por exemplo, reduziu as taxas anuais de 14,4%, em outubro de 2008, para 12,75%, hoje. O Santander, que cobrava 13,4% em agosto de 2008, agora oferece o crédito por 12,7% ao ano. Atualmente, o mais em conta é o da Caixa Econômica Federal, de 11,9% ao ano na compra de imóveis com valor de avaliação de até R$ 130 mil.

“A linha prefixada é recomendável para quem é pre¬cavido e quer ter certeza de quanto vai pagar ao longo de todo o tempo”, explicou Celso Petrucci, do Secovi-SP.

A linha pós-fixada mais barata está hoje em 8,4% ao ano, mais TR (1,49% nos últimos 12 meses), pela Caixa Econômica Federal. Assim, o custo anual é de quase 10%. Já na pré, o menor gasto é de 11,9%, também pela Caixa.

“A prefixada vale a pena quando a diferença entre os juros ficar abaixo de 2% ou 3%”, disse o vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças Administração e Contabilidade (Anefac), Miguel de Oliveira.

Para o gerente regional de Construção Civil da Caixa, Nédio Henrique Rosseli Filho, esse tipo de financiamento não é interessante por causa da diferença dos juros:

“Paga-se muito por um risco que, hoje, é muito baixo. Vemos um cenário de normalidade. Não há perspectivas de elevação das taxas.”

Se a inflação disparasse, porém, a TR, que é usada para corrigir a linha pós-fixada, também subiria – como já aconteceu -, enquanto as prestações da prefixada permaneceriam imunes à alta.

COMPARE A DIFERENÇA – Na comparação entre o financiamento com parcelas fixas e o que tem correção pela TR, é possível avaliar as diferenças de acordo com seu perfil. A linha prefixada é mais vantajosa para quem tem dificuldades de financiar por falta de renda. Como a prestação no contrato pós-fixado começa mais alta, só caindo com o passar do tempo, há clientes que não conseguem separar dinheiro suficiente para fechar o financiamento por meio dessa modalidade. Isso porque o mutuário não pode comprometer mais do que 30% dos ganhos mensais com a parcela da casa própria. Já a prestação da linha prefixada não começa tão alta.

Isso ocorre porque há diferenças no sistema de amortização (forma como a dívida é paga). Enquanto a linha com correção (pós-fixada) utiliza o Sistema de Amortização Constante (SAC), em que a prestação começa no maior patamar e vai caindo conforme os anos passam, a modalidade prefixada é pela Tabela Price, em que a parcela é constante ao longo do financiamento

Uma desvantagem da linha prefixada é em relação ao prazo. Muitos bancos financiam imóveis com parcela fixa em apenas dez ou 15 anos – apesar de alguns trabalharem com 30 anos. Já na linha pós, a maioria das instituições oferece o prazo máximo, o que reduz o valor da prestação.

SERVIÇO FAÇA Q ESCOLHA CERTA:
ANTES DE FINANCIAR – Para saber qual é a linha de crédito mais adequada para o seu perfil, é preciso se aprofundar no assunto. Confira abaixo as princi¬pais definições para co¬nhecer as modalidades e não errar na hora de fazer sua escolha.

PREFIXADO – Um financiamento prefixado tem o custo definido no momento de assinatu¬ra do contrato pelo mutuário, sem correções do saldo devedor. Com isso, as prestações são fixas durante todo o período de quitação.

PÓS-FIXADO – Nesta modalidade, o banco informa a taxa de juros, mas mensalmente há uma correção adicional pela Taxa Referencial (TR). Ela oscila com a taxa básica da economia, a Selic. Neste mês, ficou em 0,0197% e, no acumulado dos últimos 12 meses, em 1,49% .

SAC – O Sistema de Amortização Constante é utilizado nos financiamentos com correção, pós-fixados. Nele, as prestações começam mais altas e vão decrescendo ao longo do tempo.

TABELA PRICE –  Usada no financiamento prefixado. Tem parcelas fixas durante todo o período. As primeiras são compostas de mais juros e menos amortização. Com o passar do tempo, isso se inverte.

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