04/04/2013

Colunistas InfoZAP abril

Fonte: ZAP Imóveis

Colunistas InfoZAP abril

CRÉDITO
Estudo mostra perfil do tomador de crédito

Em recente levantamento realizado com 8.225 usuários do Portal ZAP, entre outubro de 2012 a janeiro 2013, foi possível observar mais de perto o comportamento do comprador de imóveis com financiamento imobiliário. Segmentando a base nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro, identificamos que o prazo médio de financiamento desejado foi de 23 anos, embora o prazo máximo disponível no mercado seja de 35. Isso aponta para um comportamento residual da época da inflação galopante, quando quitar um financiamento no menor prazo possível era o mais correto. Em outras palavras, o consumidor ainda não percebeu que o financiamento de longo prazo pode ser uma ferramenta para aliviar o orçamento e liberar recursos para novos investimentos e oportunidades de curto prazo que possam aparecer.

Já o LTV (loan to value), sigla em inglês que descreve o quanto um financiamento representa do valor do imóvel, se mostrou mais alto do que a média de mercado (63,8%), ficando na casa de 72,5%. Se por um lado o brasileiro quer pagar rápido a dívida, por outro, ele já encara o financiamento como uma importante ferramenta no momento da compra.

Um dado curioso, no entanto, tem a ver com o caminho até o financiamento. Para 87% dos usuários, o caminho natural foi primeiro buscar o imóvel para depois checar se o valor do financiamento era compatível com seu perfil, enquanto os 17% restantes fizeram o caminho inverso. Na a próxima edição da Revista ZAP trarei os dados de análise demográfica e idade desse “novo comprador” de imóveis.

Marcelo Prata é presidente do site de comparação de produtos financeiros, Canal do Crédito.

 

LEGISLAÇÃO
Lei do Inquilinato trouxe benefício aos bons pagadores

A Lei do Inquilinato comemora três anos de vida. Trata-se de uma bem vinda atualização – e não propriamente uma substituição – à legislação anterior. Afinal, o novo texto manteve intacta a estrutura e os fundamentos primitivos, deixando as maiores inovações por conta de um modelo alternativo de locação que dispensou o inquilino de prestar uma garantia (como fiança, seguro ou depósito caução), mas, em contrapartida, criou um processo de despejo mais célere e eficaz em caso de inadimplência. Outro avanço foi a disposição clara quanto à sub-rogação da locação em favor do cônjuge que permanecer no imóvel após a dissolução do casamento e seus efeitos exoneratórios em relação ao fiador neste caso. Tais avanços trouxeram maior agilidade e segurança nas relações locatícias.

A previsão do despejo sumário e, praticamente, sem direito à defesa pelo inquilino (exceto pela hipótese da purga da mora ou do pagamento à vista da quantia devida em até 15 dias de sua ciência para a ação) fez com que, nos casos de locação celebrada sem garantia, o inquilino tornasse mais atento à adimplência. Isso, por consequência, resultou na diminuição das ações judiciais. Na prática, a nova lei beneficiou os bons pagadores, pois estes conquistaram o benefício da locação com a dispensa da garantia, barateando e simplificando todos os trâmites.

Apesar de se tratar de uma lei definitiva, com segurança suficiente às relações que regula, não podemos dizer que é completa, pois sempre existirão novas demandas, seja por parte dos inquilinos, seja por parte dos proprietários. Felizmente, de tempos em tempos, podemos contar com atualizações legais para atender, considerar e incorporar outras práticas e realidades nesse mercado.

Manuel Inácio Araujo Silva é advogado, sócio do escritório Araujo Silva, Prado Lopes Advogados.

 

MACROECONOMIA
Brasil corre contra o tempo para crescer

Esse trimestre foi um período de resultados mistos nos mercados mundiais: sem grandes sustos, mas ainda longe de uma melhora no cenário econômico. Algumas bolsas – em especial a dos Estados Unidos, México, Japão, Alemanha e demais mercados do Euro – ajustaram os preços para os fortes ganhos de janeiro. Mas a bolsa brasileira ainda decepciona. Isso porque o País parece viver numa condição em que “crescer é inconveniente”.

A inflação está perigosamente alta e precisa ser contida. Já se fala até em 7% para o ano de 2013, com um agravante: a inflação no primeiro bimestre teria chegado a 2,5% se não fosse o corte na tarifa de energia, o adiamento das tarifas de ônibus e a contenção do preço da gasolina. Já vimos esse filme antes, e é um espetáculo de terror com remarcações, desequilíbrios no sistema de preços e instabilidade.

Nesse novo cenário, as premissas macroeconômicas devem ser revistas. Quem vinha comemorando os juros de 7,25% precisa entender que podemos voltar a 8,5% ou 9% até o final do ano. Além disso, o dólar não tem espaço para subir acima de R$ 2. E mais: a economia deve crescer no primeiro semestre, mas governo verá a necessidade de aumentar os juros no segundo ou terceiro trimestre e isso reduzirá o crescimento no fim do ano. Porém, recentes sinais como as medidas de estímulo para obras de infraestrutura (portos, ferrovias, rodovias, trem e aeroportos), o aumento do preço do diesel para ajudar a equilibrar as contas da Petrobras e a “autorização” ao Bacen para aumentar as taxas de juros e combater a inflação deram mais ânimo aos mercados. Vamos apostar que as diretrizes sigam nessa linha, pois nosso País tem muito potencial para ficar parado.

Maurício Carvalho é sócio da Condere Consultoria, professor do Insper e da FIA/USP e tem as certificações CFA®

 

MERCADO DE CAPITAIS
Securitização: uma nova alternativa de financiamento do mercado Imobiliário

Construtoras e incorporadoras de médio porte também estão descobrindo a importância do mercado de capitais como uma alternativa saudável para alocação de recursos e expansão de seus negócios. Quando esse assunto é abordado, a primeira lembrança nos remete a uma companhia realizando um IPO (Initial Public Offering) na BM&FBovespa vendendo parte de ações para novos investidores ou emitindo Debentures a serem distribuídas junto aos investidores. Contudo, existem outros caminhos para a captação via mercado de capitais. Além das debêntures (emissão de dívidas), um segmento que tem crescido no mercado da construção civil é a securitização de recebíveis imobiliários.

Nesse tipo de operação, uma incorporadora, por exemplo, tem a possibilidade de vender seus direitos creditórios em troca dos recursos necessários para compor seu capital de giro ou desenvolver novos empreendimentos. Esses recebíveis são convertidos por uma securitizadora em Certificados de Recebíveis Imobiliários que, por sua vez, são distribuídos no mercado de capitais aos investidores, sobretudo no formato de Fundos de Investimento Imobiliários (FII).

Nos EUA, o volume de emissões de títulos de securitização com lastro em créditos imobiliários é superior a 60% do PIB. Muitas destas emissões possuem um mercado secundário com liquidez comparável à do mercado de títulos soberanos. Por aqui, a expectativa é de que as operações de securitização com lastro em carteiras de créditos imobiliários se multiplique nos próximos anos. Afinal, essa modalidade de financiamento é imprescindível para as empresas que buscam uma fonte de capital eficiente, sem a dependência dos bancos.

Nelson Campos é diretor da CHB – Companhia Hipotecária Brasileira

 

URBANISMO
Eficiência e eficácia no investimento em imóveis

A entrega de empreendimentos comerciais e escritórios prevista para os próximos dois anos, além de refletir o movimento cíclico da produção imobiliária, com seus ajustes entre oferta e demanda, revela o quanto os investimentos imobiliários precisam se apoiar no binômio Eficiência e Eficácia. A eficiência reflete a capacidade de realizar as coisas da maneira certa. Neste caso, o investidor preocupa-se em “como” alocar seus recursos, consultando uma série de receitas para orientá-lo sobre os atributos inerentes ao ativo (localização, qualidade do projeto etc.) e aos aspectos econômicos (taxa de retorno, liquidez, margens, etc.).

Todavia, muitos investidores se esquecem de analisar a eficácia desse investimento, isto é, “no que” investir para obter o retorno traçado naquela decisão de comprar um imóvel comercial. Para acertar esse lado, os investidores precisam se pautar por um grau maior de conhecimento visando, principalmente, a projeção de tendências e análises sistêmicas do mercado – não apenas o mercado imobiliário, mas o de setores que se utilizam desses ativos imobiliários.

Por mais que ainda não existam métricas precisas e confiáveis sobre o desempenho desses investimentos – e tampouco surgiu uma bola de cristal capaz de garantir a assertividade das decisões –, o fato é que só a utilização de outros meios de análise pode reduzir a margem de erro na escolha desses ativos e garantir a eficácia necessária de bons retornos aos investidores.

Leandro Jubilato é arquiteto e urbanista, sócio-diretor da consultoria em Real Estate IXR Property Advisory.

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