04/09/2012

Colunistas InfoZAP de setembro

Fonte: ZAP Imóveis

Colunistas InfoZAP de setembro

Legislação

Base de cálculo do ITBI gera dúvidas em São Paulo

Os agentes que assistem ou participam de transações imobiliárias sabem que o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um percentual incidente sobre as transações imobiliárias, na venda e na compra, e que seu pagamento é de responsabilidade do comprador – salvo ajuste em contrário. Este imposto, cobrado pelas Prefeituras onde estão localizados os imóveis negociados, geralmente é de 2% sobre valor venal atribuído ao bem pela Prefeitura e que sua base de cálculo pode ser tanto sobre o valor descrito no IPTU ou sobre o valor da transação, o que for maior.

A Prefeitura de São Paulo, onde muitas destas transações ocorrem, aumentou a tal base de cálculo do ITBI ao criar o chamado “valor de referência”, por ela atribuído segundo o “valor de mercado” do bem, o que representa aumento nos impostos devidos e pagos. Alguns contribuintes sujeitos ao ITBI já têm contestado a legalidade de tal norma na Justiça e vêm colhendo vitórias para estabelecer como base de cálculo para o ITBI o “valor venal” utilizado para o lançamento do IPTU, em detrimento ao “valor de referência”, caso o valor do negócio não seja superior. O certo é que esta briga entre o fisco municipal e o contribuinte está longe do fim, e o comprador do imóvel, sujeito ao pagamento do tributo, deve manter-se atento e informado da sistemática de cobrança do ITBI no momento da aquisição onerosa de seu imóvel.

Manuel Inácio Araujo Silva é advogado, sócio do escritório Araujo Silva, Prado Lopes Advogados. (www.araujosilva.com.br)

Macroeconomia

Cenário econômico indica melhoria

O panorama da economia internacional, que permaneceu complicado ao longo dos últimos dois meses, está começando a mudar. Para muitos, o pronunciamento do presidente do Banco Central Europeu, Mario Draghi, de que faria “de tudo” para salvar o bloco econômico, foi um alento. É possível até enxergar algum caminho para a solução da crise na Europa. Os países mais afetados (Itália, Espanha e Portugal) estão fazendo diversas reformas e, em algum tempo, estarão prontos para negociar os termos pedidos pela Alemanha. Enquanto isso, a solução parece ser deixar o BCE servir de “bombeiro”, dando liquidez aos títulos dos países em dificuldades. Já a Grécia parece estar bem encrencada. A melhor solução do ponto de vista financeiro para o bloco seria quitar sua dívida, pois sua saída aumentará o risco de contágio em toda a região.

Enquanto esse drama se arrasta Europa afora, países criam iniciativas a fim de enfrentar a turbulência gerada pela possível “quebra” dos gregos. No Brasil, por exemplo, diante de uma situação econômica fraca, o governo lançou um novo pacote de medidas para estimular o crescimento. Dessa vez, o foco recai menos para o consumo, mais pelos investimentos. Resta saber se esses planos, polêmicos e de longo prazo, vencerão a forte resistência política em um ano de eleições. Resumo da ópera: a situação do Brasil não é ruim. Não estamos em crise e não temos porque não continuar a crescer.

Maurício Carvalho é sócio da Condere Consultoria, professor do Insper e da FIA e tem as certificações CFA (www.condere.com.br)

Crédito

A fatia do crédito imobiliário aumentou

O cenário de crédito no Brasil tem chamado a atenção de todo o mercado produtivo. O índice de endividamento das famílias sinaliza que o futuro pode não ser tão promissor quanto se espera.

Chama a atenção o fato de que, segundo o Banco Central, 43,3% da renda anual das famílias está comprometida com o pagamento de dívidas (abril/12), enquanto em janeiro de 2009 esse número era de 32,15%. Desse montante, o financiamento imobiliário representou uma parcela de 12,10% (2012). Ou seja, o crédito imobiliário significou 28% de tudo o que as famílias tomaram de crédito, contra 14% em 2009.

Fica claro que o crédito imobiliário tem se tornado uma fatia cada vez maior do orçamento das famílias. Esse dado é relevante para toda a economia, uma vez que essas linhas podem comprometer até 35 anos da renda e, logo, limitar os gastos com compra de veículos, roupas, viagens e outros bens.

Esse pode ser um sinal de amadurecimento do brasileiro que prioriza a construção de um patrimônio em troca de gastos com supérfluos. Seja como for, a sustentabilidade só é possível se houver planejamento e poupança para emergências, caso contrário, pode-se criar uma armadilha para toda economia.

Marcelo Prata é presidente do site de comparação de produtos financeiros Canal do Crédito. (marcelo.prata@canaldocredito.com.br)

Urbanismo

Uso de PPPs é desafio para renovação urbana

Apesar das discussões recentes sobre a recuperação das áreas degradadas nos grandes centros, ainda são raras as Parcerias Público-Privadas (PPPs) voltadas à renovação urbana no Brasil. São elas: em Porto Maravilha (RJ), em curso; e PPP Habitacional (SP), em estruturação. Desde 2004, quando foi instituída a Lei 11.079, as PPPs vêm ganhando notoriedade principalmente em projetos de infraestrutura. As vantagens das PPPs são diluir no tempo o montante de recursos necessários, permitindo a realização simultânea de mais projetos, e melhorar a qualidade e a eficiência dos serviços públicos.

Mas por que as PPPs não vêm emplacando em projetos de renovação urbana? Uma das respostas é a complexidade desses projetos. Enquanto um projeto de infraestrutura (ex.: saneamento básico), em tese, pertence a um mercado já conhecido, a renovação urbana é uma questão multidisciplinar. Envolve as intrincadas relações sociais e econômicas que se reproduzem gerando pontos de vistas bastante diferentes e discussões acaloradas sobre o espaço urbano. Então, o desafio seria pré-articular esses interesses, cabendo ao governo esse papel, alinhando as partes em torno de um mesmo objetivo. Ainda é prematuro afirmar que as PPPs sejam o instrumento definitivo para a solução dos problemas urbanos, visto que a experiência internacional é recente e os projetos, de longo prazo.

Leandro Jubilato é arquiteto e urbanista, consultor especialista em Real Estate e sócio-diretor da IXR Property Advisory (www.ixr.com.br).

Mercado de Capitais

Desenvolvimento do mercado de fundos imobiliários no Brasil

No Brasil, os Fundos de Investimento Imobiliários (FII) atingiram a marca de R$ 25 bilhões de Patrimônio Líquido (PL) em junho de 2012, com 156 fundos registrados na CVM, e 85 negociados na BM&FBovespa. O crescimento espetacular dos FII nos últimos anos, que tinham PL inferior a R$ 5 bilhões em 2009, deve-se à sua capacidade em agregar valor tanto aos investidores quanto para os empreendedores.

Aos investidores, os FII trazem ganhos de escala de aplicar em ativos de base imobiliária de grande porte — como shopping-centers, lajes corporativas, agências bancárias, incorporações residenciais, hotéis, centros de distribuição, plantas industriais, etc.— com relativamente poucos recursos, gestão profissional, baixos custos de corretagem, e benefícios fiscais. Já os empreendedores têm nos FII a alternativa competitiva de funding de longo prazo para projetos ou desimobilização, uma forma complementar entre dívida bancária e capital próprio.

Hoje, os FII representam uma nova fronteira do mercado de capitais brasileiro, num cenário de forte demanda por imóveis, abundância de projetos rentáveis, e taxas de juros estruturalmente em queda.

Maximiliano Marques Rodrigues, é gerente de Produtos Votorantim Wealth Management & Services (VWM&S) (maximiliano.marques@votorantimwm.com.br)

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