04/09/2012

Colunistas InfoZAP de setembro

Fonte: ZAP Imóveis

Legislação Base de cálculo do ITBI gera dúvidas em São Paulo Os agentes que assistem ou participam de transações imobiliárias sabem que o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um percentual incidente sobre as transações imobiliárias, na venda e na compra, e que seu pagamento é de responsabilidade do comprador – salvo ajuste … Continue lendo “Colunistas InfoZAP de setembro”

Colunistas InfoZAP de setembro

Legislação

Base de cálculo do ITBI gera dúvidas em São Paulo

Os agentes que assistem ou participam de transações imobiliárias sabem que o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um percentual incidente sobre as transações imobiliárias, na venda e na compra, e que seu pagamento é de responsabilidade do comprador – salvo ajuste em contrário. Este imposto, cobrado pelas Prefeituras onde estão localizados os imóveis negociados, geralmente é de 2% sobre valor venal atribuído ao bem pela Prefeitura e que sua base de cálculo pode ser tanto sobre o valor descrito no IPTU ou sobre o valor da transação, o que for maior.

A Prefeitura de São Paulo, onde muitas destas transações ocorrem, aumentou a tal base de cálculo do ITBI ao criar o chamado “valor de referência”, por ela atribuído segundo o “valor de mercado” do bem, o que representa aumento nos impostos devidos e pagos. Alguns contribuintes sujeitos ao ITBI já têm contestado a legalidade de tal norma na Justiça e vêm colhendo vitórias para estabelecer como base de cálculo para o ITBI o “valor venal” utilizado para o lançamento do IPTU, em detrimento ao “valor de referência”, caso o valor do negócio não seja superior. O certo é que esta briga entre o fisco municipal e o contribuinte está longe do fim, e o comprador do imóvel, sujeito ao pagamento do tributo, deve manter-se atento e informado da sistemática de cobrança do ITBI no momento da aquisição onerosa de seu imóvel.

Manuel Inácio Araujo Silva é advogado, sócio do escritório Araujo Silva, Prado Lopes Advogados. (www.araujosilva.com.br)

Macroeconomia

Cenário econômico indica melhoria

O panorama da economia internacional, que permaneceu complicado ao longo dos últimos dois meses, está começando a mudar. Para muitos, o pronunciamento do presidente do Banco Central Europeu, Mario Draghi, de que faria “de tudo” para salvar o bloco econômico, foi um alento. É possível até enxergar algum caminho para a solução da crise na Europa. Os países mais afetados (Itália, Espanha e Portugal) estão fazendo diversas reformas e, em algum tempo, estarão prontos para negociar os termos pedidos pela Alemanha. Enquanto isso, a solução parece ser deixar o BCE servir de “bombeiro”, dando liquidez aos títulos dos países em dificuldades. Já a Grécia parece estar bem encrencada. A melhor solução do ponto de vista financeiro para o bloco seria quitar sua dívida, pois sua saída aumentará o risco de contágio em toda a região.

Enquanto esse drama se arrasta Europa afora, países criam iniciativas a fim de enfrentar a turbulência gerada pela possível “quebra” dos gregos. No Brasil, por exemplo, diante de uma situação econômica fraca, o governo lançou um novo pacote de medidas para estimular o crescimento. Dessa vez, o foco recai menos para o consumo, mais pelos investimentos. Resta saber se esses planos, polêmicos e de longo prazo, vencerão a forte resistência política em um ano de eleições. Resumo da ópera: a situação do Brasil não é ruim. Não estamos em crise e não temos porque não continuar a crescer.

Maurício Carvalho é sócio da Condere Consultoria, professor do Insper e da FIA e tem as certificações CFA (www.condere.com.br)

Crédito

A fatia do crédito imobiliário aumentou

O cenário de crédito no Brasil tem chamado a atenção de todo o mercado produtivo. O índice de endividamento das famílias sinaliza que o futuro pode não ser tão promissor quanto se espera.

Chama a atenção o fato de que, segundo o Banco Central, 43,3% da renda anual das famílias está comprometida com o pagamento de dívidas (abril/12), enquanto em janeiro de 2009 esse número era de 32,15%. Desse montante, o financiamento imobiliário representou uma parcela de 12,10% (2012). Ou seja, o crédito imobiliário significou 28% de tudo o que as famílias tomaram de crédito, contra 14% em 2009.

Fica claro que o crédito imobiliário tem se tornado uma fatia cada vez maior do orçamento das famílias. Esse dado é relevante para toda a economia, uma vez que essas linhas podem comprometer até 35 anos da renda e, logo, limitar os gastos com compra de veículos, roupas, viagens e outros bens.

Esse pode ser um sinal de amadurecimento do brasileiro que prioriza a construção de um patrimônio em troca de gastos com supérfluos. Seja como for, a sustentabilidade só é possível se houver planejamento e poupança para emergências, caso contrário, pode-se criar uma armadilha para toda economia.

Marcelo Prata é presidente do site de comparação de produtos financeiros Canal do Crédito. (marcelo.prata@canaldocredito.com.br)

Urbanismo

Uso de PPPs é desafio para renovação urbana

Apesar das discussões recentes sobre a recuperação das áreas degradadas nos grandes centros, ainda são raras as Parcerias Público-Privadas (PPPs) voltadas à renovação urbana no Brasil. São elas: em Porto Maravilha (RJ), em curso; e PPP Habitacional (SP), em estruturação. Desde 2004, quando foi instituída a Lei 11.079, as PPPs vêm ganhando notoriedade principalmente em projetos de infraestrutura. As vantagens das PPPs são diluir no tempo o montante de recursos necessários, permitindo a realização simultânea de mais projetos, e melhorar a qualidade e a eficiência dos serviços públicos.

Mas por que as PPPs não vêm emplacando em projetos de renovação urbana? Uma das respostas é a complexidade desses projetos. Enquanto um projeto de infraestrutura (ex.: saneamento básico), em tese, pertence a um mercado já conhecido, a renovação urbana é uma questão multidisciplinar. Envolve as intrincadas relações sociais e econômicas que se reproduzem gerando pontos de vistas bastante diferentes e discussões acaloradas sobre o espaço urbano. Então, o desafio seria pré-articular esses interesses, cabendo ao governo esse papel, alinhando as partes em torno de um mesmo objetivo. Ainda é prematuro afirmar que as PPPs sejam o instrumento definitivo para a solução dos problemas urbanos, visto que a experiência internacional é recente e os projetos, de longo prazo.

Leandro Jubilato é arquiteto e urbanista, consultor especialista em Real Estate e sócio-diretor da IXR Property Advisory (www.ixr.com.br).

Mercado de Capitais

Desenvolvimento do mercado de fundos imobiliários no Brasil

No Brasil, os Fundos de Investimento Imobiliários (FII) atingiram a marca de R$ 25 bilhões de Patrimônio Líquido (PL) em junho de 2012, com 156 fundos registrados na CVM, e 85 negociados na BM&FBovespa. O crescimento espetacular dos FII nos últimos anos, que tinham PL inferior a R$ 5 bilhões em 2009, deve-se à sua capacidade em agregar valor tanto aos investidores quanto para os empreendedores.

Aos investidores, os FII trazem ganhos de escala de aplicar em ativos de base imobiliária de grande porte — como shopping-centers, lajes corporativas, agências bancárias, incorporações residenciais, hotéis, centros de distribuição, plantas industriais, etc.— com relativamente poucos recursos, gestão profissional, baixos custos de corretagem, e benefícios fiscais. Já os empreendedores têm nos FII a alternativa competitiva de funding de longo prazo para projetos ou desimobilização, uma forma complementar entre dívida bancária e capital próprio.

Hoje, os FII representam uma nova fronteira do mercado de capitais brasileiro, num cenário de forte demanda por imóveis, abundância de projetos rentáveis, e taxas de juros estruturalmente em queda.

Maximiliano Marques Rodrigues, é gerente de Produtos Votorantim Wealth Management & Services (VWM&S) (maximiliano.marques@votorantimwm.com.br)

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