05/03/2012

Colunistas InfoZAP I

Fonte: ZAP Imóveis

Retrofit ganha força em prédios nas regiões centrais
Eduardo Uchita, é arquiteto, consultor em Real Estate e sócio da IXR Property Advisory

Há tempos, o termo retrofit tem sido pronunciado com frequência no setor imobiliário. Porém, com os recentes  aumentos no custo de obra, o mercado vem reinventado a fórmula para ganhar dinheiro com a atualização dos prédios.

Por ser um negócio de risco (obra executada por outros), com custo elástico (sempre há itens não previstos) e de  exposição de caixa elevada (paga-se no início pelo terreno mais a obra), o retrofit não é para amadores.

Uma saída para quem aposta no ramo é a revitalização de prédios de escritórios, transformando-os em residenciais. Qual a lógica? Existe um descolamento de preço entre o valor dos escritórios e dos apartamentos. Os prédios comerciais são precificados a partir da renda gerada, fazendo com que o valor de locação seja baixo em muitos Centros (segundo a FipeZAP, aluga-se a R$ 25/m² uma área comercial na República/SP).

Considere ainda que a chegada de lançamentos residenciais nos bairros centrais elevou o preço do m² de imóveis usados nessas regiões. É nessa diferença que se constrói o resultado e forma-se a rentabilidade, acima de 20% ao ano efetiva. Além disso, o retrofit é um investimento de payback mais curto, pois a superestrutura está pronta e as aprovações são mais rápidas. Que tal retrofitar seus conceitos?

Mercado deve evitar financiamento com ágio
Marcelo Prata, é CEO do Canal do crédito e presidente da Abracefi (Associação Brasileira dos Corretores de Emrpéstimo e Financiamento Imobiliário)

No setor imobiliário, há um consenso de que a alta dos preços dos imóveis decorre de um ajuste pelo tempo em que o mercado ficou estagnado e de que qualquer eventual abuso será corrigido pela própria lei da oferta e demanda. Existe, porém, um segundo ponto que também carece de equilíbrio neste setor. Estou me referindo ao “ágio embutido” presente em algumas operações de financiamento.

Diferentemente dos anos 60 quando o ex- ministro Mário Henrique Simonsen dizia que “era preciso uma ordem do Presidente da República para que um crédito fosse aprovado”, hoje chovem oportunidades para quem precisa financiar um imóvel. Mas o que dizer quando o consumidor é levado a pagar uma taxa de juros maior pelo simples fato de um acordo comercial entre a imobiliária e o banco assim determinar?

Isso não significa que as parcerias entre bancos e players do mercado imobiliário sejam ruins. Pelo contrário, desde que esse convênio resulte em ganhos operacionais e, consequentemente, numa redução de taxas e custos para o cliente. O mercado está mudando e, assim como ele, o consumidor também se torna mais consciente e entende a importância de pesquisar, comparar e escolher a melhor opção para o bolso. Afinal, é ele quem manda.

Cuidados na compra de imóveis em Miami
Mauricio de Chiaro, é investidor imobiliário e sócio fundador da Bloodhound Partners

Quando se olha o preço de alguns imóveis em Miami, parecem uma barganha. Essa percepção não é errada. O índice Case-Schiller, que reflete a média de custos, mostra que valores atuais nessa região são metade do que se cobrava em 2006. Embora seja pouco provável uma nova queda, sugiro cautela para quem acredita em um enorme potencial de valorização nas casas e apartamentos em Miami.

Especialistas afirmam que a recuperação dos preços pode levar anos. Se a decisão de compra envolve desejo de lucrar rapidamente, o comprador deve ponderar os riscos. Brasileiros que têm relacionamento com bancos americanos conseguem estender acesso ao crédito. Além de um sinal entre 30% a 50% do valor, bancos pedem que se tenha conta nos EUA com um montante proporcional ao valor do crédito pretendido.

Como diz o termo “caveat emptor”, o risco é sempre do comprador. É sempre bom desconfiar de barganhas e tentar entender o que causa o preço excessivamente barato. Lembre-se sempre de que comprar um imóvel já é uma operação complexa. Imagine isso a milhares de quilômetros! O investidor deve buscar ajuda de especialistas e ponderar os prós e os contras da operação para realizar seu sonho com tranquilidade.

Nova certidão reforça garantias para compra do imóvel
Manuel Inácio Araujo Silva, é advogado, sócio do escritório Araujo Silva Prado Lipes Advogados

Os adquirentes de imóveis poderão se valer da Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT) como instrumento adicional de segurança antes de realizarem seus negócios. Isso significa que, além das certidões, informações e documentos já tradicionalmente exigidos para verificar se o vendedor tem ações judiciais pendentes, os compradores também terão a chance de conhecer os processos trabalhistas definitivos e inadimplidos que possam comprometer futuramente a higidez da transação imobiliária de seu interesse.

A Lei 12.440/2011, vigente desde 4/1/2012, alterou a Consolidação das Leis do Trabalho, CLT, com a introdução do artigo 642-A, assim como a Lei das Licitações (8.666/93), ao criar a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas, CNDT. Para tanto, criou-se, junto ao Tribunal Superior do Trabalho, o Banco Nacional de Devedores Trabalhistas, mantido a partir de informações oriundas dos 24 Tribunais Regionais do Trabalho do País. De tal banco de dados constam tanto pessoas físicas como jurídicas inadimplentes em processo de execução trabalhista definitiva, isto é, cuja decisão transitou em julgado.

A Lei de Licitações, alterada pela Lei 12.440/11, por outro lado, exige do interessado em participar de licitação pública prova de sua regularidade trabalhista (art. 27, IV), o que agora também inclui a referida CNDT (art. 29, V).

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