01/09/2008

Concorrência entre bancos torna a pesquisa um item indispensável do financiamento imobiliário

Fonte: Globo online

Bancos estão oferecendo taxas diferenciadas de acordo com o cadastro de cada pessoa

RIO – Já não se pode mais comprar a casa própria como antigamente. Com a concorrência, que finalmente chegou de forma efetiva ao crédito imobiliário, as opções de financiamento para o consumidor se multiplicaram e a necessidade de pesquisar as condições oferecidas em vários bancos virou pré-requisito para fazer um bom negócio.

– Comprar um imóvel hoje é como comprar um carro ou uma geladeira. É preciso pesquisar as condições e depois negociar com os gerentes. Os bancos já estão oferecendo taxas diferenciadas de acordo com o cadastro de cada pessoa, só que eles não fazem muita propaganda disso. Alguém que vá comprometer 10% da sua renda com a prestação implica menos risco e pode obter um custo melhor que um consumidor que gastará 30% da renda ou têm muitos dependentes, porque este traz maior risco ao banco – diz Miguel Ribeiro de Oliveira, vice-presidente da Associação Nacional de Executivos de Finanças (Anefac).

Neste novo cenário, a regra de ouro para consumidor é “esqueça todas as regras que você conhecia”. Quer alguns exemplos? Não existe mais um banco que seja o mais vantajoso para você pedir seu empréstimo e taxa de juro menor não significa necessariamente financiamento mais barato.
Isso quer dizer que nem mesmo a Caixa, que tem objetivos sociais e responde por 69% de todo o crédito imobiliário do país, terá sempre as melhores condições para o mutuário. Nas hipóteses simuladas pelo GLOBO ONLINE ( confira no infográfico ) a aquisição de um imóvel de R$ 100 mil sairia mais barata no Itaú, e na faixa de R$ 200mil, o Banco do Brasil teve o melhor resultado.

– A entrada do Banco do Brasil neste mercado é parte deste acirramento da concorrência. Nossa expectativa de ser mais um grande operador do mercado de crédito imobiliário já está se materializando. Começamos no dia 22 de junho e já temos mais de R$ 500 milhões em empréstimos aprovados – comemora Paulo Rogério Caffarelli, diretor de Novos Negócios do Banco do Brasil.

É bom lembrar que as simulações foram realizadas nos sites de cada banco e se referem às condições específicas de cada exemplo. Os resultados não vão ser necessariamente os mesmos se o perfil do consumidor e valor requerido forem alterados.

E se o gerente do banco acenar com taxas de juros bem baixinhas, ignore . Não se deixe seduzir por outra coisa que não seja o CET (Custo Efetivo de Financiamento), sigla que inclui exatamente tudo que o consumidor vai pagar pelo empréstimo (juros, taxas de administração, seguros). Esta sim representa o custo total do dinheiro. Não foi sem motivo que teve sua divulgação tornada obrigatória pelo Banco Central.

– A importância do CET é permitir que mesmo a pessoa leiga em financiamento possa saber onde ela pagará menos, só de bater o olho nesta taxa. Mesmo em condições muito parecidas de valores e prazos, se um banco oferecer uma prestação menor, mas sua CET for muito mais alta, seu custo no bolso do consumidor será maior – explica Bernadete Pinheiro Cury, superintendente Nacional de Habitação da Caixa.

Tabela Price, Sacre ou SAC?

– Para todos os efeitos o que interessa é o CET, mas é necessário ficar atento ao valor da prestação e à renda exigida. Os bancos têm uma regra padrão de que a prestação não pode ultrapassar 25% o 30% da renda. Não deixa de ser uma maneira de induzir o cliente a optar por um prazo mais longo, mas eles também já não são tão rígidos com isso como foram no passado. E é razoável haver um limite para não haver um risco muito grande no mercado – diz Miguel de Oliveira. 

O economista da Anefac também destaca a importância de saber qual o sistema de amortização que está sendo adotado. A maioria das linhas são baseadas no SAC (Sistema de Amortização Constante) ou Sacre (Sistema de Amortização Crescente), mas há também no mercado a Tabela Price, que produz prestações iniciais menores, mas pode acabar saindo mais caro ou até gerando problemas com resíduos no fim do contrato.

– O mutuário paga juros sobre o saldo devedor e os sistemas mostram o quanto você está amortizando da dívida e quanto ficará no final. Sempre que possível, deve-se evitar a Tabela Price, porque, dependendo das condições ela pode elevar o custo total do financiamento em até 10%. Num empréstimo de R$ 100 mil financiado em 30 anos, com juros de 11% ao ano terá um custo final R$ 165,391 pelo sistema Sacre e R$ 171.034,00 na Price. Em outros exemplos, a diferença é ainda maior – diz o economista.

Para que ninguém desanime diante de tanta regra e letrinha para levar em conta na comparação, Bernadete Cury, gerente da Caixa, dá um alento.

– Ninguém pode comprar uma casa sem fazer planejamento, ainda mais, quando há a grande vantagem de fazer a pesquisa sem gastar sola de sapato. Dá para fazer a pesquisa de casa, tranqüilamente, consultando os simuladores dos sites dos bancos. ( Clique aqui para acessar os simuladores dos bancos ) Ele só deve ter cuidado para não comparar laranjas com bananas, ou seja, comparar sempre mesmos valores, mesmo prazo, o mesmo tipo de amortização. Feito isso, o consumidor pode se resguardar se guiando pela CET – diz.
Sobre o fato da Caixa não aparecer sempre como a melhor a melhor opção de financiamento, a gerente de Habitação pondera:

– A concorrência, que é muito benéfica para o consumidor, está provocando essas alterações em alguns casos, mas estamos sempre trabalhando, recentemente reduzimos em 1,5 ponto a taxa de juros das linhas com recursos da poupança. A Caixa, como banco social, opera praticamente sozinha na faixa de renda de até cinco salários mínimos e tem muito pouco concorrência nas linhas do FGTS (imóveis de até R$ 130 mil). No caso do Itaú a diferença deve ser por causa do seguro imobiliário – diz.

Mas Bernadete que se prepare porque a concorrência tende a aumentar até mesmo entre o mercado de imóveis mais baratos. Além do Itaú, que já opera com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, o Banco do Brasil só aguarda autorização para entrar nesse mercado.

– Já criamos produtos inéditos, como por exemplo, seis meses de carência para a primeira prestação ou opção de pagar apenas 11 mensalidades no ano e vamos flexibilizar ainda mais. Estamos aguardando autorização para operar com recursos do FGTS e considero que a negociação de condições diferenciadas, de acordo com o cadastro do cliente é boa para beneficiar o cliente adimplente – diz o diretor do BB.

Quase todos os bancos também têm linhas e condições especiais, por exemplo, para quem for pagar a prestação com débito em conta e for cotista do FGTS por mais de três anos. Também há opções dos financiamentos pós fixados (prestações variam) e aqueles pré-fixados, com mensalidade igual durante todo o contrato.

Outra alternativa comum é a oferta de juros reduzidos nos primeiros três anos do empréstimo e mais alto no restante do contrato. Isso que deixa a prestação inicial mais barata numa fase em que são comuns outras despesas como reforma, troca de móveis ou eletrodomésticos.

-Tem gente que prefere uma prestação menor no início do financiamento para facilitar a compra do imóvel. Alguns acham importante ter a prestação igual do início ao fim porque temem correr risco. Outros optam a correção porque são mais otimistas, acham que a TR (taxa referencial que corrige os financiamentos pós-fixados) não vai subir muito. Nossa intenção é ter produto ideal para o perfil de cada um, porque o crédito imobiliário fideliza o cliente ao banco – diz Fernando Baumeier, superintende adjunto de Produto do Santander, banco que iniciou o processo de inovações no crédito imobiliário no país.

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