30/10/2006

Confira o perfil de imóvel mais indicado como investimento

Fonte: O Estado de S. Paulo

O interesse maior no mercado é por unidades comerciais que já estão alugadas e geram renda imediata

Dois fatores básicos devem influenciar as decisões de investimento neste ano. Um é a expectativa de redução gradativa e contínua na taxa Selic, com a conseqüente queda nos rendimentos do dinheiro aplicado em fundos de renda fixa e DI e Certificados de Depósito Bancário (CDBs). O outro é a aproximação das eleições presidenciais, que alimentam incertezas sobre possíveis alterações na política econômica com efeitos sobre o mercado financeiro. A redução dos juros e as incertezas políticas poderiam empurrar o investidor para a compra de imóveis, um ativo real que tradicionalmente tem o apelo reforçado nesses momentos.

O interesse por imóvel combina preservação de patrimônio com busca de rentabilidade. A opção, como qualquer outro investimento, também apresenta contra-indicações, a principal delas a falta liquidez. Como se trata de um bem de valor elevado, nem sempre quem precisa de dinheiro consegue passar o imóvel à frente rapidamente pelo preço que deseja cobrar. Mas o comprador pode adotar alguns cuidados para tirar maior proveito da aplicação.

Apelo do comercial 

O diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), Luiz Paulo Pompéia, aponta vantagem no investimento em imóvel comercial, já que o retorno é maior. Enquanto o aluguel de imóvel residencial está sendo fixado em torno de 0,6% do valor de venda da unidade, o do comercial pode superar 1%, avalia. Segundo Pompéia, a opção é especialmente atraente quando a unidade adquirida está ocupada por inquilino, porque o novo proprietário contará com a entrada imediata da renda. Ele alerta, no entanto, que é importante levantar os dados cadastrais do inquilino para saber se é um bom pagador, qual é o prazo do contrato, para quando está prevista a reavaliação do aluguel.

De acordo com Roseli Hernandes, gerente de Locação e Vendas da Lello Intermediadora de Negócios, tem aumentado o interesse pela compra de imóvel com renda, ou seja, ocupado por bom inquilino, com contrato de longo prazo, especialmente dos comerciais, nos quais o retorno sobre o capital investido pode ir de 0,7% a 1,3%.

Na análise do diretor da Embraesp, para quem dispõe de valores elevados, em torno de R$ 1 milhão, é bom negócio adquirir imóveis ocupados por agências bancárias, porque nesse caso há garantia de um contrato de locação por, no mínimo, dez anos. Em geral, esses imóveis são oferecidos em leilão. Ele alerta para casos em que a unidade é ofertada por determinado valor (lance mínimo) e o aluguel que o locatário vai pagar equivale a um valor fixo em reais, correspondente, por exemplo, a 1,1% do lance mínimo, o que é bom negócio. Mas, se os lances forem subindo e o imóvel for vendido por valor maior, o aluguel não correponderá ao porcentual inical, e o negócio poderá não ser vantajoso.

Para quem dispõe de valores mais modestos, em torno de R$ 100 mil a R$ 150 mil, para aplicação no mercado imobiliário, Pompéia sugere a compra de conjuntos comerciais bem localizados, que poderão ser alugados a profissionais liberais. Mas é preciso ficar atento à qualidade da construção e à localização. Entre os bairros sugeridos por ele estão Itaim Bibi, Vila Olímpia, Moema, Brooklin, Santana, Tatuapé.

No caso dos residenciais, Pompéia indica os imóveis de alto padrão, para ser alugados a executivos de grandes empresas. Roseli, da Lello, também entende que nesse caso o retorno do investimento pode se igualar ao das unidades comerciais.
O consultor de investimento Fabio Colombo diz que essa é uma opção conservadora que deve fazer parte da carteira. Ele sugere aplicação de até 25% do patrimônio em imóveis, para quem tem perfil conservador; e de até 15%, para o moderado.

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