10/08/2009

Consórcios despontam na corrida por um imóvel

Fonte: O Globo

Sistema de compra pode ser até 50% mais barato que empréstimos de bancos, mas é preciso estudar caso a caso

(Foto: kkma/Stock.xchng)
Cada vez mais compradores aderem ao sistema (Foto: kkma/Stock.xchng)

Seja para morar ou para investir, a compra de imóveis por meio de consórcios tem crescido nos últimos anos. Segundo os dados da Associação Brasileira de Administradoras de Consórcio (Abac), nos primeiros seis meses do ano, o número de pessoas que adquiriram uma casa, apartamento ou sala comercial via estes grupos chegou a 32 mil. No mesmo período do ano passado, foram 29 mil os contemplados em sorteio ou com uso do lance.

E cada vez mais gente adere ao sistema onde vários compradores se unem para adquirir um bem, cada um pagando uma parcela todos os meses. Pelas mesmas estatísticas, o número de cotas de planos imobiliários vendidas (cada cota representa um consorciado, mas é possível ter mais de uma) nos primeiros seis meses do ano chegou a 100 mil. No mesmo período de 2008, o acumulado era de 97 mil, fazendo o número de pessoas em consórcios imobiliários no Brasil chegar a 525 mil, contra os 492 mil de junho de 2008.

Uma das vantagens do consórcio para a aquisição de imóvel, em relação ao financiamento tradicional, é que o pagamento mensal às administradoras, para o mesmo valor de crédito, é inferior ao das prestações dos bancos, diz Rogério Dutra, gerente regional do Sudeste do Consórcio Nacional Embracon.

“A grande diferença é essa: o financiamento tem altas taxas de juros ainda e, no consórcio, o que ele vai pagar a mais é a taxa de administração”, diz Dutra.

PARA QUEM TEM PRESSA, FINANCIAMENTO É MELHOR – Numa simulação feita pela administradora, para um imóvel de R$ 100 mil, o consorciado pagaria R$ 820 por 150 meses (12 anos e meio). No fim do período, a pessoa teria pago R$ 123 mil. incluindo a taxa de administração do consórcio, 52% menos que num financiamento bancário com juros de 12,83% ao ano, em que as parcelas mensais podem chegar a R$ 1.736. Neste caso, o total pago ao fim do prazo seria R$ 260 mil, quase o triplo do valor do bem.

No consórcio, no entanto, a pessoa depende de sua cota ser sorteada ou de dar um lance – tal como num leilão, ganha quem oferecer o valor mais alto – e sair vencedor, nas assembléias mensais, para receber o valor do crédito. Isso pode acontecer logo nos primeiros meses, mas é possível ficar para o fim do plano, quejpode durar muitos anos (nào há restrição legal). Quem quer entrar logo no imóvel para morar deve procurar um financiamento, que só começa a pagar após comprar o bem.

Ou seja, quem está adquirindo o imóvel para sair do aluguel deve lembrar que arcará com o valor da locação e a mensalidade do consórcio, pelo menos até ser sorteado – o que é imprevisível.

Por isso, um dos perfis de participantes de consórcios imobiliários é de quem ainda está formando família e não decidiu onde quer morar, avalia o consultor de Habitação da Caixa, Teotônio Costa Rezende.

“O consórcio é mais para quem pode dar um tempo até a posse do imóvel, porque não necessariamente vai ter o bem na hora em que estiver começando a pagar”, diz.

Já para quem quer comprar imóveis para investir (leia-se alugar para outros), o consórcio pode ser um bom negócio. É nisso que acredita o empresário Fábio Ricardo Montuori, de 44 anos, fã de consórcios há 20. Ele já adquiriu 60 motos e 500 carros para sua locadora de veículos pelo sistema. Mais recentemente, há quatro anos. adquiriu três salas comerciais da mesma forma. Ele ainda tem dois anos para pagar, mas já aluga os três imóveis.

O empresário conta que sua estratégia é entrar no consórcio e tentar dar o lance desde o começo. O valor é abatido da dívida final. Vencedor do lance e com o imóvel em mãos, a renda mensal do aluguel ajuda a pagar o próprio consórcio. Num financiamento, essa estratégia sairia mais cara, já que as parcelas mensais são mais elevadas.

“Hoje, o aluguel tem dado 1% ao mês, é um bom rendimento. No começo, é meio “zero a zero”, mas você está juntando patrimônio e que se valoriza”,  diz ele, que estima o valor do lance em tomo de 30% do crédito, mas isso varia em função do grupo.

O diretor-executivo da Rodobens Consórcio. Sebastião Ci-relli, avalia que os valores dos imóveis comprados pelo sistema também estão crescendo.

“O valor médio um ano atrás aqui era de R$ 85 mil hoje é de R$ 95 mil”, diz.

Segundo Cirelli. outro tipo de pessoa que procura o consórcio é quem já tem imóvel, mas quer mudar para um maior quando é contemplado, vende o atual, junta a carta de crédito do consórcio e adquire o objeto de desejo.

Para o professor de Finanças da Fundação Getulio Vargas (FGV) e da PUC-SP Fábio Gallo Garcia, do ponto de vista de quem quer morar no imóvel, o consórcio não deve ser comparado ao financiamento. Mas, sim, a uma aplicação com aportes mensais. E só deve ser feito por quem não tem disciplina para investir todos os meses. Ou por quem tem sorte para levar a carta de crédito rapidamente.

Ele calcula que o mesmo valor mensal na poupança rende um valor superior ao que o consórcio vai dar. E quem tem o valor para o lance e quer morar no imóvel imediatamente deve usar os recursos para a entrada num financiamento, diz.

COMO FUNCIONAM OS CONSÓRCIOS – O interessado deve procurar uma administradora de consórcio para saber se há grupos novos ou em curso para a faixa de valor que lhe interessa. Peça a indicação de amigos que, de preferência, já tenha chegado ao fim de algum consórcio. É possível consultar a situação de cada administradora no endereço www.bcb.gov.br/7P0RTALC0NS, no site do Banco Central, que fiscaliza o setor

Depois de inscrito, é só pagar os boletos mensais no banco e aguardar ser sorteado. Quem é sorteado recebe o crédito antes do fim do plano e, depois, continua pagando o consórcio.

É possível receber a carta de crédito antes do prazo dando o chamado lance nas assembléias mensais. Como num leilão, ganha quem der o maior valor. O lance é um valor que será abatido da dívida com o grupo. Há consórcios que contemplam mais de uma pessoa por mês ou assembléia.

Para saber que valor do lance tem mais chance de sucesso, e até para poder dar o lance, é importante ir às assembléias. As próprias administradoras informam o histórico de lances vencedores.

Na prática, a pessoa recebe uma carta de crédito de determinado valor. Com o documento em mãos, basta procurar o vendedor do bem.

PRÓS – É uma  poupança  programada para quem tem dificuldade em separar um valor por mês.

O custo é inferior aos juros do um financiamento no banco.

O consorciado pode ser sorteado ou dar um lance (com valores e regras estabelecidas pelo administrador), e receber o crédito rapidamente.

Nos financiamentos, os bancos exigem uma entrada para o valor do imóvel, não permitem financiar o valor integral. No consórcio, o que se adquire é uma carta de crédito, que pode ser equivalente ao valor total do imóvel, ou é possivel completar o valor depois.

O financiamento imobiliário passa por uma extensa avaliação de renda e crédito. No consórcio o processo é mais simples.

CONTRAS – O prazo pode ser longo demais. Para quem tem pressa de se mudar, o financiamento imobiliário pode ser a solução.

Se o consorciado não for sorteado, ou não der um lance, só recebe crédito no fim do período.

As mensalidades podem render um saldo maior do que crédito combinado se forem aplicadas numa poupança, por exemplo, com rentabilidade de 0,60% ao mês. Isso faz diferença, especialmente, se a pessoa não for sorteada antes do fim do consórcio.

O consórcio é formado por um grupo de pessoas. Se alguma desistir, será necessário vender sua cota, ou o grupo ficará deficitário. No caso de a cota não ser vendida, o fundo reserva, em geral em torno de 3% do valor do crédito, cobre o débito. Muitos grupos de consórcio são pequenos e não estão ligador a nenhuma instituição financeira que possa garantir os depósitos em caso de problemas.

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