25/11/2008

Construtoras optam por permuta na hora de adquirir terreno

Fonte: Agência Estado

Na crise, estratégia antiga volta com força. Proprietário ganha com a venda das unidades

Antonio Milena/ AEZap o especialista em imóveisPrincipal risco: a empresa não conseguir lançar o empreendimento

A crise financeira causou redução do volume de crédito disponível na praça e encolhimento das metas de lançamentos de imóveis por incorporadoras, diminuindo a demanda por novas áreas para empreendimentos. Com isso, as empresas do setor da construção reduziram as compras de terrenos com pagamento em dinheiro e aumentaram os negócios fechados com permutas, em que os proprietários recebem imóveis que serão erguidos futuramente ou participação na receita com a venda das unidades.

Na divulgação dos balanços do segundo trimestre do ano, as empresas já informavam que a permuta tinha voltado a ganhar força. No terceiro trimestre, o processo se acentuou: Cyrela Brazil Realty e Brascan Residential Properties deixaram claro que não compram mais terrenos em dinheiro. Outras incorporadoras também divulgaram aumento da parcela de permuta nas aquisições.

A permuta era a forma tradicional de compra de terrenos pelas incorporadoras antes do movimento de lançamento de ações dessas empresas na Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa). Com mais dinheiro em caixa captado com as vendas dessas ações e com a necessidade de mostrar aos investidores um fluxo de lançamentos, as empresas passaram a oferecer dinheiro nas negociações de terremos. O otimismo foi tanto que os donos de terreno passaram a exigir, muitas vezes, que a venda fosse feita em cash.

CRISE – A crise financeira mudou o cenário. Hoje, a falta de crédito é tanta que até mesmo bancos enfrentam dificuldades de conseguir recursos para emprestar para importadores e exportadores ou para grandes empresas, interessadas em concluir projetos de expansão.

 “A permuta no mercado imobiliário está em ascensão e daqui a seis meses pode crescer ainda mais. É que ainda não caiu a ficha de muitos vendedores de que a liquidez secou”, diz um analista do setor, que prefere não ser identificado. Em regiões em que a disputa por terrenos é mais acentuada, porém, ainda pode ser difícil que a compra seja feita por meio da troca. Conforme o analista, isso continuará ocorrendo, principalmente, em terrenos onde serão desenvolvidos empreendimentos para a alta renda em bairros com áreas escassas.

O anúncio de metas de lançamentos mais modestas que as inicialmente previstas para 2008 e 2009 por várias empresas do setor fez com que a necessidade do estoque da matéria-prima por cada companhia passasse a ser menor. Ainda assim, não se espera que as incorporadoras se desfaçam de parcela relevante de seus bancos de terrenos, segundo o analista que pediu para manter o nome em sigilo. “Se venderem, não estarão preparadas quando o mercado voltar. As empresas podem renegociar áreas em que têm opção de compra”, avaliou.

No relatório dos resultados do terceiro trimestre, a PDG Realty Empreendimentos e Participações informou que abriu mão de algumas opções de compra de terrenos que demandariam desembolsos de caixa. De acordo com a companhia, o estoque atual possibilita lançamentos pelo prazo de dois a três anos. A parcela da PDG no Valor Global de Vendas (VGV) potencial do banco de terrenos no fim do terceiro trimestre era de R$ 7,4 bilhões, 54% maior que a do mesmo período de 2007, mas 13% menor que a do segundo trimestre deste ano.

ESTOQUE DE TERRENOS – Em teleconferência com analistas e investidores, o presidente da Cyrela, Elie Horn, disse que, desde julho, a empresa adotou a postura de só comprar terrenos por meio de permuta e sem prazo. No fim de setembro, o estoque de terrenos da Cyrela correspondia a lançamentos com VGV potencial de R$ 34,568 bilhões, dos quais a participação da companhia era de 76%. A parcela do estoque de terrenos comprada por permuta era de 81%, ante 75% um ano atrás.

O diretor-presidente da Brascan, Nicholas Reade, afirmou que a orientação na empresa é não pagar mais terrenos em dinheiro. No terceiro trimestre, a companhia fez uma aquisição relevante, segundo o diretor Financeiro da companhia, Cristiano Gaspar Machado, com pagamento de 25% do total em caixa e de 75% em permuta. No fim do terceiro trimestre, o banco de terrenos da Brascan correspondia ao VGV potencial de R$ 13,366 bilhões (sem considerar o estoque de terrenos da Company).

A participação da permutas na compra de terrenos pela Rossi Residencial continuará crescendo, segundo o diretor-superintendente da companhia, Heitor Cantergiani. No terceiro trimestre, a parcela desse formato nas aquisições de terrenos respondeu por 77% do total, enquanto a participação das compras em dinheiro foi de 23%. No segundo trimestre, a parcela adquirida em dinheiro era de 28%. As compras em permuta ocorrem, principalmente, nas áreas destinadas à produção de empreendimentos para o segmento econômico. De acordo com Cantergiani, a Rossi tem projetos suficientes para realizar lançamentos nos próximos três anos.

RISCO – Na prática, a permuta significa financiamento da compra do terreno pelo vendedor, segundo analista da Bulltick Capital Markets, Rafael Pinho, à medida que o proprietário troca o que receberia agora pelo que espera receber no futuro. Em um cenário de menor oferta de crédito, as empresas vão intensificar a buscar por esse tipo de financiamento. É difícil definir qual a situação mais confortável para as empresas em relação ao prazo de lançamentos ao qual o banco de terrenos deve corresponder, diz o analista da Bulltick. Isso depende, por exemplo, de que parcela do estoque foi comprada por meio de permuta.

As permutas sem prazo, ou seja, em que o vendedor do terreno receberá seu pagamento quando o empreendimento for desenvolvido, têm efeito neutro no balanço da empresa, de acordo com um analista, que não quer seu nome revelado. Já as áreas compradas em dinheiro significam desembolso de capital de giro. “Hoje existe muito estoque para pouca demanda, o que representa um custo de manter o  de carregamento do terreno. Ao longo do tempo, as margens caem”, diz o especialista . Nas permutas com prazo definido para pagamento do vendedor, a empresa também também pode se deparar com um problema se não conseguir lançar o empreendimento no tempo previsto.

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