25/08/2006

Contrato de gaveta: problema para “gaveteiros” e mutuários

Fonte: Editoria Zap

Procedimentos irregulares de crédito são 25% dos casos analisados pela ABMM

Zap o especialista em imóveis

Saulo Samuel de Souza queria fugir da burocracia e realizar o sonho da casa própria. Vendedor autônomo, não tinha como comprovar renda. Pagou R$1.500,00 de entrada e fez um contrato de gaveta. Durante quatro anos tudo deu certo. Mas quando precisou fazer uma negociação por parcelas em atraso, não pôde concluir as transações com a Caixa Econômica Federal. Não era o responsável nominal pelo contrato e também não possuía uma procuração para atuar em nome do mutuário original. Com isso, hoje corre o risco de perder seu imóvel e vê sua dívida crescer.

Casos como este são comuns em todo Brasil. O contrato de gaveta é uma expressão que designa um contrato de financiamento de imóvel que foi repassado a terceiros sem a ciência do agente financeiro, isto é, banco, incorporadora ou construtora responsável pela concessão do crédito.

Segundo a Associação Brasileira de Moradores e Mutuários (ABMM), quem vende (mutuário) opta pela transação porque, como o imóvel é a garantia hipotecária da dívida, só seria possível transferir sua propriedade após a liberação da hipoteca, ou seja, depois da quitação da dívida junto ao agente financeiro .

Já para quem compra (gaveteiro), como Saulo, esta muitas vezes é a única forma de adquirir o bem, já que normalmente não dispõe de renda comprovada suficiente para apresentar ao agente financeiro num financiamento convencional, ou tem o nome sujo nas principais praças de crédito.

Mas os problemas desta transação recaem tanto sobre os mutuários quanto sobre os gaveteiros, segundo o diretor da ABMM, Paulo Zancaneli. O grande inconveniente para os primeiros é que continuam legalmente responsáveis pelo cumprimento das cláusulas contratuais, podendo ser responsabilizados por inadimplência do gaveteiro, falta de pagamento do IPTU, além de ficarem impedidos de obter novo crédito imobiliário.

Já os gaveteiros, explica Zancaneli, não podem usar seu FGTS para amortizar a dívida; pagam um seguro pelo qual não são contemplados, se ocorrer morte ou invalidez permanente do mutuário; e ainda ficam sujeitos a atos de má-fé do mutuário e de seus herdeiros.

Apesar das desvantagens, a aparente facilidade trazida pelo contrato de gaveta ainda seduz milhares de brasileiros. Na ABMM de Minas, por exemplo, 25% dos atendimentos são relacionados a casos de contrato de gaveta.

Desvantagens do contrato de gaveta

Para o gaveteiro (comprador)

– FGTS: Não pode utilizar o FGTS para amortizar sua dívida;

– Seguro: Paga seguro do financiamento, pelo qual não é beneficiário, em caso de morte ou invalidez;

– Má-fé: Fica sujeito a que o proprietário, de má-fé, venda o imóvel a terceiros;

– Perda do imóvel: Em caso de insolvência do mutuário, o imóvel pode ser penhorado e leiloado sem o conhecimento do gaveteiro;

– Perda de poderes: Fica sujeito a que o mutuário revogue a procuração, o que acarretaria numa perda dos poderes para agir junto ao banco, por parte do gaveteiro, em casos como o de quitação, liberação da hipoteca e, posteriormente, trâmites no Cartório de Registro de Imóveis;

– Herdeiros: Se o mutuário morrer, mesmo que a quitação do saldo devedor esteja em dia, o gaveteiro pode ter problemas com os herdeiros, se esses não reconhecerem a transação;

– Cobertura do FCVS: O mutuário pode utilizar o Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) no primeiro contrato. Já o gaveteiro não tem este direito, no seu contrato;

– Reajuste de prestação: A categoria profissional considerada é a do mutuário. Portanto, os índices de reajuste podem ser maiores do que os obtidos pela categoria do gaveteiro;

– Contato: O gaveteiro perde contato com o mutuário, ficando impossibilitado de realizar procedimentos que dependam dele.

Para o mutuário (vendedor)

– Nome sujo : Seu nome vai para o SPC/SERASA em caso de inadimplência do gaveteiro;

– Novo financiamento: Fica impossibilitado de obter novo crédito imobiliário;

– Cobrança do banco: O banco pode cobrar do mutuário, por execução, o remanescente de seu crédito, caso o gaveteiro não quite o saldo devedor;

– IPTU: pode ser acionado na Justiça e ter seus bens arrestados,se o gaveteiro não pagar o IPTU.

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