12/08/2007

Cotação é feita por comparação

Fonte: O Estado de S. Paulo

Conjunção de fatores como localização, metragem e conservação influencia no preço

Paulo Pinto/AEZap o especialista em imóveisVizinhança – Pesquisa de valores no entorno ajuda na cotação

Quanto vale uma casa ou apartamento usado? A resposta é: depende. Uma conjunção de fatores contribui na avaliação dos imóveis. Localização, tamanho, idade, número de vagas na garagem, idade, estado de conservação estão entre os critérios. Para especialistas do ramo, é necessário que se analise caso a caso.

Tanto quem pretende vender como comprar deve estar atento às variações de preço do mercado. Isso é essencial para que não se perca uma boa oportunidade de negócio ou para que o comprador não ofereça mais dinheiro do que o necessário numa aquisição.

Qualquer pessoa pode fazer cotações aproximadas do valor de um imóvel usado, por meio de comparação. Se a unidade fica em um prédio, o processo fica mais simples. “O primeiro passo é conversar com zelador e checar se há outras unidades à venda. Ele pode comparar a unidades parecidas que estão à venda ou foram vendidas recentemente”, sugere Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos sobre Patrimônio (Embraesp).

Mas esse tipo de pesquisa serve apenas para que o comprador tenha uma noção se o imóvel é mais ou menos acessível ao seu orçamento ou, no caso do vendedor, se o valor de venda está próximo de suas expectavias de ganho.

Nesta comparação, deve-se observar se as unidades estão na mesma posição em relação ao sol, o número do andar e a metragem, afirma Pompéia. Uma visita da unidade por dentro é importante para avaliar o estado de conservação. Quanto mais semelhanças houver entre os imóveis, mais fácil fica fazer a comparação de preços. É importante ainda que se observem outros imóveis semelhantes na vizinhança, para diversificar os parâmetros .

De acordo com o presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, o interessado também pode fazer uma cotação por meio de anúncios nos jornais ou consultando imobiliárias para ter idéia se o valor que pode oferecer em um imóvel condiz com o do mercado. “Ele vai ter uma média de preço de metro quadrado”, afirma. Viana Neto ressalta que para que o cálculo fique mais aproximado, é importante que ele se atente ao valor médio da área útil – área interna da unidade – em vez da área total – que inclui as áreas comuns do condomínio. A confusão entre os conceitos pode atrapalhar a pesquisa.

Tabelas com preços médios também ajudam. “Temos muitos indicadores onde se pode verificar os preços por zonas de valor e por bairros”, afirma. No site da entidade (www.creci.com.br) é possível obter tais informações.

A vizinhança é um dos fatores mais variáveis na avaliação. Num mesmo quarteirão é possível que se tenham diferentes parâmetros de preço. “Perto de onde está sendo construído o Metrô Vila Sônia, há imóveis que alcançam preços de R$ 700 até R$ 1,5 mil o metro quadrado”, exemplifica. Ele enumera outras variantes que podem influenciar no preço: iluminação, tipo de acabamento, pé-direito, idade, fachada, altura do andar, qualidade construtiva, ruído, vista, entre outros.

Profissional habilitado 

Caso o interessado queira ter uma idéia mais precisa do valor do imóvel, deve procurar ajuda especializada. Ao contrário da cotação, que pode ser feita por qualquer pessoa, a avaliação propriamente dita só pode ser feita por um profissional habilitado da área da engenharia. “Pela legislação, o profissional habilitado para fazer a avaliação é o engenheiro arquiteto ou agrônomo”, afirma o presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape), Tito Lívio Ferreira Gomide.

Segundo o engenheiro, a avaliação passa por três vertentes: vistoria do imóvel; pesquisa de mercado; e tratamento dos dados. “A avaliação oferece o valor exato para negociar”, afirma. Segundo Gomide, na avaliação é analisada se a estrutura do imóvel está intacta ou se precisa de reparos. Instalações hidráulicas, elétricas e a fundação da obra mau conservadas podem oferecer risco aos futuros moradores. E significam custos em obras para o comprador. Com essas informações em mãos, o comprador tem maior poder de barganha.

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