30/10/2006

Despesa do tamanho do apartamento

Fonte: O Estado de S. Paulo

Valor do condomínio é proporcional à área da propriedade e ao número de vagas no estacionamento

Zap o especialista em imóveis

Alterado em agosto de 2004, o cálculo da fração ideal – usado para determinar o rateio de despesas em um condomínio – voltou a ser o de quanto cada propriedade representa em relação ao todo do condomínio. A divisão dos gastos é, portanto, proporcional à área do apartamento e vagas na garagem de cada proprietário.

O Novo Código Civil, de 2002, determinava que a fração seria feita pelo valor da unidade, critério controverso por ser considerado subjetivo. “Os últimos andares de um prédio que tem vista para o (Parque) Ibirapuera, por exemplo, valem muito mais que os primeiros enquanto em bairros como Higienópolis ocorre o contrário, por abrigar pessoas que, por motivos religiosos, em alguns dias da semana não utilizam elevadores por não poderem operar máquinas”, exemplifica o professor da Faculdade de Direito da USP, Carlos Alberto Dabus Maluf, co-autor do livro O Condomínio Edilício no Novo Código Civil.

Ele elogia a alteração, “pois restaura a forma já consagrada, que não fica vinculada a qualquer critério subjetivo como valor imobiliário”. A alteração fez voltar a valer o critério mais utilizado, matemático, conforme a lei de 1964.

A fração ideal tem que estar especificada na convenção e registrada em Cartório de Imóveis, pois é ela que determina o rateio de despesas – ordinárias, extraordinárias e emergenciais – do condomínio, que devem ser discutidas, votadas e implementadas anualmente na previsão orçamentária da assembléia.

Orçamento Doméstico

 O vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínio do Sindicato de Habitação (Secovi-SP), Hubert Gebara, destaca a importância da participação dos moradores na assembléia que determina o orçamento doméstico do condomínio no ano. “São eles (moradores) que definem como devem ser os gastos. Tem que ser discutido e aprovado em assembléia, e bem executado pelo síndico e pela administradora”, diz.

Para agilizar a administração do condomínio, é importante constar na ata detalhes como possíveis reajustes e assim evitar a convocação de novas assembléias para correções. “Deve prever a inadimplência, atrasos de pagamento, ter sobra”, alerta Gebara.

As despesas ordinárias são destinadas à manutenção diária do prédio, como água, luz e mão-de-obra – gasto que, somado aos encargos trabalhistas costuma consumir metade do orçamento, segundo o vice-presidente do Secovi-SP. São de responsabilidade dos usuários do prédio, ou seja, pagas pelos moradores, independente de serem proprietários ou inquilinos.

Já as extraordinárias são relativas as benfeitorias no condomínio, como pintura ou restauração de fachada, instalação de playground, “que valorizam a propriedade”, define Maluf, “e que se não forem feitas não impedem a continuidade do condomínio”, complementa Gebara.

Por valorizar as unidades e o condomínio, as despesas extraordinárias devem ser pagas pelos proprietários.

Os fundos de reserva são destinados às despesas emergenciais, “como troca de um cabo de elevador ou manutenção das telhas após uma ventania, com prestação de contas e reposição posterior”, explica Gebara. Ele diz que em geral 5% ou 10% do orçamento ordinário é para o fundo.

Todos esses gastos devem ser discriminados e disponibilizados pelo síndico e pela administradora aos proprietários, mensalmente. “A informação não pode ser sonegada, e nos casos extremos cabe até ação (judicial)”, diz Gebara.

Condomínios Mistos

Outra divergência que a fração ideal pelo valor trazia era o dos condomínios mistos – em geral térreo comercial e demais andares residenciais. Com a alteração da lei, vale o mesmo critério dos condomínios estritamente residenciais: o rateio é proporcional a área da propriedade em relação a todo o conjunto.

Pode haver adaptações, como excluir esses imóveis de cobranças que não compartilham com os demais condôminos, como água (muitos têm hidrômetro próprio) ou certos serviços (não utilizam portaria ou elevadores).

No entanto, isso só terá valor mediante alteração na convenção. Nesse caso é necessário convocar uma assembléia e que dois terços dos condôminos concordem com as mudanças dos termos do rateio de despesas.

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