20/01/2008

Deturparam O SFH

Fonte: O Globo

Todo o setor adota novo tipo de garantia, e retomada
de imóvel se torna mais ágil

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) já não é mais aquele. Aos poucos, os bancos deixaram de adotar, como garantia, a hipoteca — instrumento que dá ao mutuário o direito de propriedade desde o momento em que ele começa a pagar o contrato. O que vale agora é a alienação fiduciária, pela qual o comprador só se torna dono quando acaba de pagar o bem — o que facilita a retomada do imóvel, em caso de inadimplência. A reportagem do Morar Bem esteve em seis bancos privados (Bradesco, Real, Itaú, Unibanco, Santander e HSBC), além da Caixa Econômica, na semana passada: nenhum deles usa a hipoteca como opção.

Quando a lei 4.380/64, que criou o SFH, foi promulgada, em 1964, a alienação fiduciária sequer existia no Brasil. E essa garantia só veio a ser instituída no mercado imobiliário em 1997, pela lei que lançou o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), a 9.514. Uma resolução do Conselho Monetário Nacional (CMN), de 2006, ratificou outra de 1998, que legitimava o uso da alienação no SFH, como forma de dar garantias aos bancos. O sistema temia que a Justiça se posicionasse a favor de mutuários inadimplentes.

— Essas decisões permitem que qualquer tipo de garantia pode ser usada no âmbito do SFH — diz José Pereira Gonçalves, superintendente-técnico da Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Para alguns críticos, a mudança representa uma deturpação dos princípios sociais que deram forma ao SFH. Mas, alegam os bancos, esse instrumento deu mais segurança às operações, sendo um dos responsáveis pelo aumento da concessão de crédito no setor. Afinal, quem se beneficia disso, sustenta Pereira, é quem hoje busca dinheiro para a compra da casa própria.

Hoje, 57,9% dos contratos fechados pela Caixa usam a alienação fiduciária e 35,5%, a hipoteca. Mas o percentual de hipoteca corresponde ao crédito para a baixa renda, com recursos do FGTS — nessas operações, o mutuário pode optar por uma das duas garantias, se ele quiser financiar num prazo de até 20 anos. Para prazo superior, o banco só contrata com alienação.

— Não vemos como desvantagem para o mutuário porque, com uma ou outra garantia, se ele tiver um problema, poderá negociar com o banco. Até hoje, o número de imóveis que retomamos não chega a 0,1% — diz Teotônio Rezende, consultor da vice-presidência de Governo da Caixa.

O advogado Rodrigo Daniel dos Santos, consultor jurídico da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), afirma que, se o motivo da inadimplência for legítimo, consegue-se bloquear um processo de retomada de imóvel:

— O mutuário continua tendo as mesmas ferramentas jurídicas para questionar sua dívida.

Traduzindo o economês 

Alienação fiduciária: O mutuário tem a posse do imóvel, mas não a propriedade legítima, o que permite a retomada do bem mais rapidamente pelo credor em caso de inadimplência. Assim, depois de um prazo de carência, que costuma ser de três meses, o credor notifica o cartório de registro de imóveis sobre a inadimplência. É o cartório quem notificará o adquirente, que tem um prazo de 15 dias para pagar o débito. Não havendo acordo, a venda do imóvel deve ser realizada em 60 dias.

Hipoteca: O imóvel é a garantia de pagamento da dívida do financiamento, mas a propriedade do bem é do mutuário, e não do credor. Com esta forma de garantia, o pedido de execução judicial ocorre após três meses de atraso das prestações pelo mutuário, mas a retomada do imóvel pode demorar de dois a cinco anos, até que seja cumprida por determinação judicial. Para quem ficava desempregado durante o pagamento da dívida, por exemplo, havia tempo para reequilibrar as contas.

Conheça o SFI

Diferentemente do SFH, o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) usa recursos captados no mercado financeiro. Os créditos a serem recebidos por bancos, construtoras ou incorporadoras são securitizados, isto é, transformados em títulos e negociados. Com isso, o setor imobiliário pode deixar de aplicar a maior parte do seu capital de giro no financiamento direto da casa própria. O capital que obtém da negociação dos títulos de um determinado empreendimento é aplicado na construção de outras unidades.

Quanto à securitização, foi ela que deu impulso à expansão do mercado americano e que, agora, o levou à crise. Mas especialistas garantem que o modelo brasileiro é diferente. Aqui não existe, por exemplo, as subprime (empréstimo concedido a cliente que não tem boa avaliação de crédito).

— No Brasil, esse mercado está sendo implantado com muito critério. E vai de vento em popa — diz Marly Villas-Bôas, diretora operacional da Companhia Nacional de Recebíveis.

 

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