23/03/2009

Em São Paulo, 12 distritos já atingiram o limite de verticalização

Fonte: O Estado de S. Paulo

Prefeitura agora estuda a liberação de áreas, para que seja permitido construir acima da determinação atual

Zap o especialista em imóveisHá 15 meses apenas os bairros da Liberdade e do Cambuci estavam no limite de verticalização

Com o boom imobiliário e o número recorde de lançamentos de prédios em São Paulo nos últimos dois anos, 12 dos 91 distritos da área urbana da cidade chegaram ao limite da verticalização atualmente permitido pelo Plano Diretor – em oito deles, a construção de grandes edifícios ficou praticamente inviável, por conta da necessidade de se encontrar grandes terrenos. A falta de opções atinge Cambuci e Liberdade, no centro; Vila Leopoldina e Jaguaré, na zona oeste; Morumbi e Campo Grande, na zona sul; e Limão e Vila Guilherme, na zona norte. Ipiranga, Cursino e Capão Redondo, na zona sul, e Lapa, na zona oeste, já consumiram mais de três quartos dos chamados “estoques”. Há 15 meses, apenas Liberdade e Cambuci se aproximavam desse limite.

Como solução para o gargalo, a Prefeitura finaliza estudo conjunto com a Secretaria dos Transportes Metropolitanos para respaldar uma mudança nas regras imobiliárias da capital. “A ideia de verticalização costuma ter conotação negativa. Mas uma cidade compacta pode ser interessante para todos, caso haja transporte público e condições viárias adequadas para que os bairros sejam adensados. Se constatarmos que há capacidade, vamos permitir o adensamento”, diz o secretário de Desenvolvimento Urbano, Miguel Bucalem.

Os estoques foram instituídos pelo Plano Diretor de 2002, para controlar o adensamento. Estabelecia-se um limite à verticalização, apesar de os empreendimentos poderem pagar valores adicionais à Prefeitura, para comprar m² adicionais – esse teto era de 30 mil m² no Morumbi, por exemplo, valor que se mostrou insuficiente frente aos 80 lançamentos imobiliários em dois anos.

É preciso ainda entender que a administração mede as construções com base no que se denomina coeficiente de aproveitamento (CA), que determina o tamanho máximo das edificações. O CA básico da cidade é 1, o que significa que toda edificação poderá ter área construída de até uma vez o tamanho do lote. Literalmente para cima disso, instituiu-se um CA máximo que varia de 2 a 4 – ou seja, nesses casos, é possível ter área construída de até quatro vezes a metragem do terreno, para cima.

É aí onde se criam os estoques, instituídos distrito a distrito. Entre o coeficiente básico e o máximo, é preciso pagar uma taxa à Prefeitura equivalente a cada m² adicional que for construído além do básico. Do total de 2,1 milhões de metros quadrados negociados até agora, foram arrecadados pela administração municipal R$ 300 milhões, destinados a urbanização de favelas e parques lineares, entre outras obras.

O estudo para a expansão dos estoques está sendo feito paralelamente à revisão do Plano Diretor, que na terça-feira passará por votação na Comissão de Constituição e Justiça da Câmara Municipal. A mudança, que pode ser feita via lei complementar, é vista como medida necessária para respaldar outros instrumentos de adensamento a serem aplicados na cidade.

É o caso das Áreas de Interesse Urbano (AIUs), instrumento urbanístico poderoso já previsto no Plano Diretor em vigor, que permite aos empreendedores construírem até quatro vezes a área de terrenos a 300 metros das linhas ferroviárias e a 600 metros das estações. Somam na cidade cerca de 67,1 milhões de metros quadrados.

Pela venda de estoques em vias de se esgotar que se vai permitir ao poder público liberar a iniciativa privada para construir nessas regiões. “Se o estudo servir para que a Prefeitura consiga reequilibrar as desigualdades na ocupação da cidade, o adensamento e o aumento de estoques podem ser benéficos”, diz o arquiteto Cândido Malta, consultor do estudo. “Mas o planejamento deve induzir mudanças. A sociedade precisa cobrar um plano para que o crescimento não ocorra só de acordo com os interesses do mercado”, alerta o arquiteto Nabil Bonduk, professor da FAU-USP.

Para requalificar espaços, o instrumento urbanístico mais apropriado são as Operações Urbanas, 13 delas já previstas no Plano Diretor atual. Outras duas – Terminal Logístico Fernão Dias e Amador Bueno – foram incluídas no plano a ser revisto. Na Operação Urbana Rio Verde-Jacu, na zona leste, por exemplo, está prevista ria cação de 3,6 milhões de estoques de m² para incentivar o adensamento na região. Além disso, há criação de incentivos fiscais e de uma rede de ensino profissionalizante para incentivar o estímulo de empregos. “A Prefeitura vai acertar se as ações forem pensadas tendo em vista a rede de transporte público na cidade”, avalia Heloísa Proença, consultora do Plano Integrado de Transportes Urbanos.

A falta de estoques à disposição da Prefeitura ocorreu porque o cálculo no Plano Diretor em vigor foi feito em cima de tendências do mercado. O arquiteto e urbanista Jorge Wilheim, um dos formuladores do Plano, explica que foram analisadas as tendências do mercado na década de 1990. A Vila Leopoldina, na zona oeste, por exemplo, acabou recebendo estoque de menos. “Era o instrumento que tínhamos à época e por isso a revisão é necessária. Desde que a capacidade dos transportes seja respeitada.”

A coordenadora do Defenda São Paulo, Lucila Lacreta, ressalta que os estoques atuais já foram suficientes para tornar o trânsito caótico em toda a região sul e oeste, que inclui Vila Leopoldina e Morumbi. “Os congestionamentos são gigantes. A qualidade de vida na cidade vai piorar ainda mais com o adensamento geral que se pretende fazer em São Paulo.”

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