19/10/2015

Entenda como funcionam os contratos de locação de imóveis

Matéria explica quais são as obrigações do locador, do locatário e outras informações sobre as benfeitorias

Fonte: Hatada Advogados*

Entenda quais são as obrigações do locador e do locatário

Grande parte dos contratos de locação usam o IGP-M (índice geral de preços de mercado da FGV) para efeitos de reajuste anual do valor do aluguel. E na ausência de algum índice pré-estabelecido em contrato, a escolha fica a critério do locador.

contrato de locação
O reajuste do aluguel é feito anualmente de acordo com o índice previsto no contrato (Foto: Shutterstock)

O reajuste é a atualização monetária do valor do aluguel tendo em vista a desvalorização da moeda, explica a advogada Marina Paula de Faria, do escritório Hatada Advogados. O reajuste do aluguel é feito anualmente de acordo com o índice previsto no contrato. Já a revisão é diferente: visa adequar o valor do aluguel pago ao valor de mercado.

Não havendo acordo do período de revisão, ela acontecerá após três anos de vigência do contrato. Em razão da revisão, o valor do aluguel pode ser aumentado ou reduzido. A revisão visa a adequar o valor locatício ao de mercado.

 

Contrato de locação
O locador não pode retomar o imóvel antes do prazo previsto, a não ser que o inquilino cometa infração (Foto: Shutterstock)

As despesas de administração do imóvel locado incubem exclusivamente ao locador, não podendo ser transferidas ao locatário. O locador que exige do locatário o pagamento de tais despesas não apenas infringe o contrato e a lei como comete crime, passível de sanção. As despesas de administração imobiliária constituem encargo do locador.

O locador não pode retomar o imóvel antes do prazo previsto, a não ser que o inquilino cometa infração legal ou contratual, ou atrase o pagamento do aluguel ou demais encargos. O locador não pode retomar o imóvel no curso do prazo contratual, a não ser em alguns casos previsto em lei.

O contrato pode ter prazo indeterminado, ou seja, sem limite de vencimento, ou então pode ter prazo determinado, estipulando uma data para o encerramento da relação contratual.

 

Locação de imóveis
O contrato deve prever se a locação será para fins residenciais ou comerciais (Foto: Shutterstock)

O local e a forma do pagamento devem ser definidos no contrato.  Na omissão, o pagamento é efetuado no imóvel locado.

O contrato deve prever se a locação será para fins residenciais ou comerciais. Sendo comercial deve haver a descrição da natureza da atividade.

Caso o locatário realize sublocação de parte do imóvel, o locador deve ser informado e um novo contrato de locação deve ser celebrado entre o locatário e a outra pessoa. No segundo contrato o locatário será o sublocador e a outra pessoa será o sublocatário. Um exemplo típico acontece quando as repúblicas particulares (casa compartilhada) alugam quartos durante um determinado tempo.

Os contratos devem ainda prever como se darão as benfeitorias (melhorias realizadas no imóvel pelo locatário), a serem classificadas da seguinte forma: necessárias, úteis ou voluptuárias.

Prédios
De acordo com a lei do Inquilinato o inquilino não responde pelo desgaste natural do imóvel (Foto: Shutterstock)

Benfeitoria necessária: introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas, devem ser indenizadas pelo locador, salvo disposição contratual em contrário. São aquelas relacionadas com a necessária preservação do imóvel.

Benfeitorias:

Benfeitoria útil: desde que autorizadas pelo locador, serão ressarcidas ao locatário, salvo disposição contratual em contrário. As benfeitorias úteis são aquelas relacionadas a uma melhor utilidade do imóvel, porém não imprescindíveis.

Benfeitoria voluptuária: nesse caso o locador não terá necessariamente a obrigação de indenizar o locatário, podendo este, ao final do contrato, retirar tais benfeitorias, desde que não cause prejuízo ao imóvel. Elas estão relacionadas apenas a um maior conforto no imóvel.

É muito comum que os contratos excluam o direito à indenização por benfeitorias úteis e voluptuárias. Nesse caso, tudo o que o locatário fizer no imóvel não lhe dará direito a ressarcimento, com exceção das benfeitorias necessárias.

Nas benfeitorias realizadas, passíveis de indenização, negando-se o locador ao ressarcimento, poderá valer-se o locatário do direito de retenção. Ou seja, de permanecer no imóvel até que receba os gastos realizados com as benfeitorias.

De acordo com a lei do Inquilinato o inquilino não responde pelo desgaste natural do imóvel. Assim não é, por lei, obrigado a pintá-lo, por exemplo, se não causou nenhum dano à pintura que sofreu simples desgaste decorrente do tempo de uso, mas o contrato pode trazer uma cláusula que obrigue o locatário a isso.

A partir do exposto, é recomendável: vistoriar o imóvel antes da locação, conferindo se o mesmo encontra-se em bom estado de conservação, registrando (se possível por fotos) o estado do imóvel e seus utensílios. Fixar o prazo de duração do contrato. Estabelecer o ressarcimento ao locatário pelas benfeitorias necessárias feitas. Estipular o índice de reajuste de aluguel que será seguido. Não renunciar à renovação automática de contrato

Aconselhamos sempre a consulta jurídica especializada no momento da confecção de um contrato, para que o acordo que se busca estabelecer entre o inquilino e o proprietário se traduza da melhor maneira possível no contrato.

 

*O escritório Hatada Advogados atua no mercado imobiliário. Recebeu o prêmio Top Empreendedor em 2012 da revista Top of Business.

 

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Tags: locação

18 Comentários

  1. Olá tenho uma dúvida será que poderiam me ajudar Em relação ao com o artigo 725 do Novo Código Civil Brasileiro: &A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou mesmo que este não se efetive em virtude de arrependimento&. A minha dúvida é: fiz todo o trabalho da intermediação de locação , inclusive o contrato chegou a ser até reconhecido pelo proprietário e no dia em que marquei com a locatária para reconhecer a firma e passar as chaves ela desistiu da locação …. Posso cobrar o valor de um aluguel pelo serviço prestado da locatária , mesmo não tendo assinado nada? Até porque se tivesse assinado valeria o valor da multa contratual de 3 meses correto?

  2. Aluguei uma casa em setembro,fiz o contrato de 1 ano ou seja venceria em setembro desse ano,mas o locador pediu a casa agora antes do contrato vencer,aceitei e arranjei outra casa.e irei mudar,mas gostaria de saber os direitos meus e do locador caso ele venha falar algo.como pagar algo ela tem esse direito,sendo ela propia tendo pedido a casa. Antes d prazo estipulado no contrato? Me explique por favor

  3. Olá, Carliane! O ZAP não atua como intermediário ou participante entre o usuário e o anunciante. Para mais informações sobre a negociação, o contato deve ser realizado diretamente com o anunciante, por telefone ou mensagem. Esses meios de contato ficam disponíveis à direita da página, na área “Contatar o Anunciante”. Qualquer dúvida, estamos por aqui! 😉

  4. eu aluguei uma casa com contrato de um ano mas o valor estava muito alto então decidi arrumar uma mais em conta e faltava 15 dias para vencer o contrato e a imobiliaria quer que eu pague o valor do mes corrido mas tenho um mes adiantado como eu faço?

  5. Olá, Sol! O ZAP não atua como intermediário ou participante entre o usuário e o anunciante. Para mais informações sobre a negociação, o contato deve ser realizado diretamente com o anunciante, por telefone ou mensagem. Esses meios de contato ficam disponíveis à direita da página, na área “Contatar o Anunciante”. Qualquer dúvida, estamos por aqui! 😉

  6. Pode me manda um modelo de revisão de contrato de locação residencial , estou pagando um pouco mais alto que outros lugares por isso vou pedir para rever , desde ja muito obrigado.

  7. Olá, Ezequiel! Tudo bom? Sugerimos que você procure um especialista que consiga avaliar sua situação com a atenção devida. Se precisar de alguma informação sobre venda ou locação de imóvel, estamos aqui! =)

  8. Gostei da matérias apresentadas, minha duvida é: no contrato esta estipulado multa contratual de caráter meramente moratório equivalentes a 10% do valor do aluguel, além de juros de 1% ao mês e correção monetária estipulada por lei.
    Duvidas: Quantos as taxas de multa 10% e juros de 1% ao mes esta correto?
    A correção monetária estipulada por lei onde encontro esse indice e como calculo?
    Paz e bem

  9. Olá. Como está? Normalmente, a maioria dos dos contratos de locação usam o IGP-M (índice geral de preços de mercado da FGV) para efeitos de reajuste anual do valor do aluguel. Mas, na ausência de algum índice pré-estabelecido no documento, a escolha fica a critério do locador. Assim, sugerimos que que você consulte a administradora e, se necessário, procure um profissional que possa avaliar sua situação com a atenção devida. Se precisar de alguma informação sobre venda ou locação de imóvel, estamos aqui! 🙂

  10. Aluguei um apartamento em 10 de outubro de 2016, um contrato de 30 meses. Ha possibilidade de eu sair do apartamento com um ano do contrato vencido? Como devo agir?. e, se quiser ficar, qual o indice de reajuste por lei, atualmente?

  11. Olá, Maria Regina! Como está? ? Sugerimos que você consulte a administradora ou imobiliária e, se necessário, procure um profissional que possa avaliar sua situação com a atenção devida. Se precisar de alguma informação sobre venda ou locação de imóvel, estamos aqui! 🙂

  12. Aluguei uma Kitnet. No contrato fala um ano. Por motivos de formação académica sou forçada a sair agora que percorreu 5 meses de aluguel. Tenho penalização? Agradeço que me digam se há alguma lei que salvaguarde esta situação.

  13. Olá
    Tenho uma duvida,e espero que possam me ajudar ,minha vizinha esta com uma casa alugada ,ela arrumou muita coisa na casa e nunca pagou fora do prazo ,e agora o dono quer entrar pra morar na casa …sendo que o vencimento só sera 07/07/19…ela pode processar o dono por conta disso?

  14. Boa tarde
    Moro por contrato de três anos podendo resindir em um ano e não e por imobiliaria é direto com a locadora.Ela quer aumentar nosso aluguel em $100 reais Janeiro do ano que vem,imagino que esteja errado porque o salario se for aumentar no proximo ano que nao é garantido ainda estao estudando sera de $48 reais.Pode aumentar em dobro assim?

  15. Oi estou com uma dúvida bem grande.
    Moro a 11 meses como locatária, contrato é de 30 meses, tenho 2 cachorro pequenos não incomoda ninguém, porém dos vizinhos não tem hora para parar, oque eu posso fazer para sair da casa sem pagar a multa ?

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