20/01/2008

Execução de imóvel nem sempre quita a dívida de financiamento

Fonte: O Globo

Pela lei, venda é feita em leilão, o que já reduz o valor em até 50%

No caso de execução sumária de um imóvel, seja no financiamento pelo SFH com alienação fiduciária ou hipoteca, o comprador deve ficar atento: na maioria dos casos, a devolução do bem não quita a dívida. Pela lei da alienação fiduciária, o banco é obrigado a vender o bem em leilão e esta venda normalmente se dá por valor entre 50% e 70% do valor de mercado. Depois de pagos os custos do leiloeiro, custas judiciais e honorários advocatícios, o que sobra vai para abater a dívida. Portanto, normalmente, o valor que sobra não é suficiente para cobrir o financiamento, ficando um saldo devedor a ser pago.

— Por isso, o consumidor deve ter muito cuidado ao negociar a devolução do bem alienado pensando que estará quitando a dívida. Somente haverá garantias quando a instituição financeira dá o comprovante de quitação do contrato — adverte o consultor jurídico da ABMH, Rodrigo Daniel dos Santos, acrescentando que o que vem sendo usado nos tribunais pelos mutuários é a lei 5.741, que dispõe sobre a proteção do financiamento de bens imóveis vinculados ao SFH, dizendo que, na retomada do imóvel, o saldo devedor será quitado integralmente.

O advogado lembra, no entanto, que os mesmos instrumentos jurídicos que eram usados nos financiamentos com hipoteca podem ser usados para impedir o leilão de um imóvel retomado pelo banco:

— Os contratos de antigamente tinham muitas distorções que os de hoje não têm. O problema que os mutuários ainda enfrentam é a capitalização dos juros e, para isso, os mesmos argumentos jurídicos valem para impedir a execução de uma dívida de financiamento — ressalta.

Imóvel alienado pode ser vendido: com autorização

Como, até quitar a dívida, mutuários de imóveis adquiridos por meio da alienação fiduciária não são os proprietários legítimos, eles também devem estar atentos às condições de venda do bem. A pessoa que vender o imóvel sem autorização do banco fica sujeito a ser processado criminalmente por estelionato.

— O imóvel alienado pode ser vendido para terceiros, mas com autorização, por escrito, do agente financeiro — ressalta Rodolpho Vasconcellos, conselheiro da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi).

Para os investidores de Certificados de Recebíveis Imobiliários (os CRls, títulos usados no SFI), o regime fiduciário representa uma segurança adicional, ressaltam especialistas do setor. Com esse instrumento, o investidor fica imune aos efeitos de uma eventual insolvência da companhia securitizadora. Mas o uso da alienação fiduciário no SFH não significa uma migração do financiamento para o SFI, como muitos pensam, observa Pereira, da Abecip:

— Embora a lei que criou a alienação fiduciária tenha sido a mesma que criou o SFI, ela é só uma outra forma de garantia.

O superintendente de crédito imobiliário do Real, Luiz Carlos Iglesias, por sua vez, informa que os bancos já se preparam para o crescimento do mercado secundário.

— Imaginamos que daqui a sete, oito anos, com a afirmação do cenário de estabilidade e a queda dos juros, o mercado não vai depender de um funding de poupança para fazer esses financiamentos.

 

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