02/04/2009

FGTS agora vale para imóveis até R$ 500 mil

Fonte: O Globo

Semana passada, o Conselho Monetário Nacional (CMN) alterou a regra para uso do FGTS e permitiu financiamento para imóveis até R$ 500 mil

Há dois anos, a educadora Eliane Birman tenta mudar de apartamento, sem sucesso. Moradora de um compacto três quartos em Laranjeiras, de propriedade de seu pai, ela tenta usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para comprar um imóvel maior, que possa abrigar com mais espaço e conforto os cinco moradores da casa – o casal e três meninas adolescentes, além do filho de seu atual marido, que passa fins de semana alternados com a família.

Até agora, o limite de R$ 350 mil para imóveis financiados com recursos do FGTS era um empecilho para Eliane concretizar seu projeto de casa própria.

Não é mais. Semana passada, o Conselho Monetário Nacional (CMN) alterou a regra para uso do FGTS e permitiu financiamento para imóveis até R$ 500 mil. A medida abre as portas para boa parte da classe média, que agora pode comprar imóveis mais caros e adequados à sua realidade com dinheiro do Fundo.

“Foram muitas idas e vindas atrás de um imóvel que coubesse nessa exigência (de R$ 350 mil). É cansativo e frustrante, porque todos os apartamentos que atendiam a nossa necessidade estavam com preço acima do limite, e não me atrai entrar num financiamento de longo prazo”, disse Eliane, que agora faz planos de buscar um novo imóvel. Outra boa notícia é que agora o valor financiado pode chegar a 90%.

ANTES ERA 70% – Primeiro reflexo foi a alta das ações de construtoras O pacote de construção anunciado pelo governo federal no último dia 25 e as regras alteradas posteriormente pelo CMN jogam uma nova luz no mercado de habitação, tanto aquele voltado para a baixa renda como o da classe média.

O primeiro reflexo foi a alta de ações das construtoras, que agora devem se candidatar à execução de um milhão de moradias para famílias com renda até dez salários mínimos, em todo o país.

É preciso, no entanto, ficar atento às regras. O comprador de um imóvel de R$ 500 mil precisa ter uma renda mensal familiar acima de R$ 20 mil.

Mas o bom é que, antes, ele tinha de se submeter a juros maiores. Agora, poderá negociar prazos maiores, entrada e prestações melhores – afirma Miguel Ribeiro de Oliveira, vicepresidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac).

A Caixa Econômica Federal, que concede 70% dos financiamentos habitacionais no país, determina que as prestações devem comprometer até o limite de 30% da renda bruta do mutuário. Outros bancos, no entanto, só vinculam os empréstimos a 30% da renda líquida de quem os contrata.

Há outras formas de financiar imóveis, mas a mais usual é a da vinculação ao FGTS, que hoje tem juros em torno de 12% ao ano mais variação da Taxa Referencial (TR).

A Caixa domina esse universo porque teve acesso aos recursos da poupança, porém os outros bancos vêm crescendo nesse segmento.

“O Banco do Brasil já tem uma boa linha de crédito imobiliário, e a concorrência leva a negociações interessantes dos juros para quem toma o empréstimo”, diz Oliveira.

Batizado de “Minha Casa, Minha Vida”, o programa do governo federal pretende reduzir o déficit habitacional do país, que é de 7,2 milhões de moradias, sendo que 90% estão concentrados na população de renda até três salários mínimos que vive em regiões metropolitanas.

O plano pretende reduzir essa defasagem em 14%, construindo 400 mil unidades para famílias com renda até três salários mínimos.

A partir daí, os volumes são escalonados: para famílias com renda entre três e quatro salários mínimos, serão oferecidas 200 mil casas; outras cem mil unidades vão para a faixa de quatro a cinco salários mínimos, e outras cem mil, para as famílias com renda entre cinco e seis salários mínimos. Já para famílias com renda entre seis e dez salários mínimos serão construídas 200 mil casas. O detalhamento do programa será anunciado em 13 de abril.

O presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado do Rio (SindusconRio), Roberto Kauffmann, estima que serão criados neste ano em torno de 300 mil novos empregos no setor por causa do pacote. Se a previsão se concretizar, o número de trabalhadores da construção civil no país subirá dos atuais 2,1 milhões para 2,4 milhões.

Com base no investimento anunciado, de R$ 34 bilhões, para a construção de um milhão de moradias, o Sinduscon calcula que a construção civil poderá crescer de 5% a 8% ainda em 2009.

Mas o empresário destaca que esse crescimento dependerá muito da capacidade de a União regulamentar as medidas de forma adequada e de articular uma parceria eficaz entre o setor privado e os governos municipais e estaduais. Os setores mais beneficiados, segundo Kauffmann, serão as pequenas e médias empresas de construção, cujo foco é a construção de imóveis na faixa incluída no pacote, de até R$ 130 mil.

“Nossa previsão é que o PIB da construção cresça de 3% a 3,5% neste ano. No ano que vem, o percentual será maior”, disse o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Paulo Safady. Ele cita um estudo da Fundação Getulio Vargas (FGV) que calcula a geração de 300 a 350 novos empregos para cada R$ 10 milhões investidos na construção civil. Ou seja, para o investimento de R$ 34 bilhões do pacote, seriam gerados em torno de um milhão de novos postos de trabalho.

Burocracia e custos em cartório foram reduzidos O presidente da CBIC acha que a previsão do ministro da Fazenda, Guido Mantega, de que o pacote leve ao crescimento de até 2 pontos percentuais no Produto Interno Bruto (PIB) parece factível, mas não neste ano. E explica: – Somado com o investimento indireto que as medidas anunciadas irão gerar, é possível que se chegue à cifra que o ministro mencionou. Mas não está claro em que prazo.

Do mesmo modo, a geração de empregos dependerá do ritmo de implementação das medidas anunciadas.

Safady elogia os subsídios oferecidos, a redução de impostos e de custas cartoriais, a desburocratização do processo de compra e a flexibilização dos critérios de comprovação de renda para se candidatar a um financiamento.

Para o economista Marcus Valpassos, da Galanto Consultoria, embora o pacote do governo não vá zerar o déficit habitacional no país, representa “uma boa diretriz” para começar algo no caminho certo.

“Pela primeira vez, se tenta organizar formalmente a necessidade de moradias. O governo não vai financiar casas em qualquer lugar, nem dar material para que se construa de qualquer maneira”, disse.

COMO COMPRAR: 
USO DO FGTS – O que mudou: Para a classe média, antes do pacote só era possível usar FGTS para comprar imóveis até R$ 350 mil e financiar até 70% do valor. A partir deste mês, é possível financiar até 90% e adquirir imóveis de até R$ 500 mil.
 
FINANCIAMENTO BANCÁRIO – Quem financia: A Caixa Econômica e bancos particulares. Prestação: O valor da prestação não pode ser maior que 30% da renda mensal líquida.

Documentos: Os compradores devem apresentar contracheque, extrato bancário, CPF, declaração de imposto de renda, carteira de identidade. Quem vende imóvel usado tem que apresentar CPF, cópia do espelho do IPTU, declaração de quitação do condomínio e registro do imóvel.
Financiamento: Prazo pode chegar a 30 anos.
Entrada: Normalmente é exigido de 10% a 20% do valor do imóvel.

Os juros são de 8,6% a 12% ao ano, somados à TR (cuja variação tem ficado em 1,5% ao ano).
Renda: Geralmente é permitida a composição de renda por duas pessoas, sendo ou não cônjuges.

Impostos: Alguns bancos permitem incluir no valor do financiamento as despesas com Imposto de Transmissão de Bens imóveis (ITBI) e registro do imóvel, que chegam a 5% do valor deste.

Amortização: A amortização das parcelas deve ser feita a cada dois anos, com recursos do FGTS.
 
DIRETO DA CONSTRUTORA – Tipo: Esse tipo de financiamento está restrito a imóveis novos. Renda: Não há teto para o comprometimento da renda em relação à prestação mensal.
Prazos: A quitação, geralmente, é feita em prazos menores que os oferecidos pelos bancos, acompanhando o cronograma de construção do imóvel. Intermediárias: Há parcelas intermediárias de valor elevado.
 
3 a 10 SALÁRIOS MÍNIMOS – Aplicação: O pacote lançado pelo governo federal prevê regras especiais para quem tem renda de R$ 1.395 a R$ 4.650 (três a dez salários mínimos).

Financiamento: É permitido financiar até 100% do valor do imóvel avaliado entre R$ 80 mil até R$ 130 mil.
Prazo: Até 30 anos.

Como proceder: O interessado deverá procurar construtoras e agências da Caixa Econômica Federal, quando for lançada unidade destinada a sua faixa de renda.

Pagamento: O valor mínimo a ser desembolsado durante a obra depende da faixa de renda.

Prestações: Podem comprometer até 20% da renda familiar.
Entrada: Pode ser dada, reduzindo o valor das parcelas.
Correção: É possível escolher Tabela Price ou SAC para corrigir o financiamento.

Juros: Para quem ganha de três a cinco salários mínimos, será de 5% mais TR; de cinco a seis salários, os juros são de 6% ao ano mais TR; de seis a dez mínimos, os juros ficam em 8,6% mais TR.

Desemprego: Em caso de perda do emprego do comprador, serão cobertas até 24 parcelas para quem tinha renda mensal de dois a oito salários mínimos (de R$ 930 a R$ 3.720) e 12 prestações para quem recebia de oito a dez salários (de R$ 3.720 a R$ 4.650).

Custos: Quem ganha entre três e seis salários mínimos terá desconto de até 90% nas custas cartoriais; para quem tem renda entre seis e dez salários mínimos, o desconto é de 80%.

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