30/10/2006

Financiamento direto na construtora exige recursos

Fonte: O Estado de S. Paulo

Para evitar a tabela Price após a entrega das chaves é bom economizar e abater dívida

Construtoras e incorporadoras oferecem financiamento de imóveis reajustado no período da obra – que dura em média de 30 a 36 meses – pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil). Após a entrega das chaves, aplicam juros de 12% ao ano corrigidos pelo IGPM, com a amortização da tabela Price, com prazo de pagamento entre 60 a 150 meses. O valor dos imóveis varia neste segmento, mas a maior procura é acima de R$ 350 mil, faixa em que os bancos trabalham com a carteira hipotecária e juros em torno de 15%.

O diretor comercial da Helbor, Marcelo Bonanatta, diz que é de praxe que se dê entre 10% e 12% do valor do imóvel de entrada, no lançamento. Depois há as parcelas mensais, entre 36 e 40 meses – enquanto durar a construção. “Há as prestações intermediárias, que podem ser anuais ou mensais e ajudam abater a dívida e equivalem ao valor de 3 ou 4 prestações”, explica.

Negociação 

“Como queria um apartamento acima de 300 metros quadrados optei pela compra na planta que demoraria dois anos e meio para ficar pronto”, conta o advogado Marcelo Proença que vai receber as chaves do segundo imóvel da família no fim do mês. Ele conta que negociou com a Helbor o pagamento do imóvel com uma entrada e pagou os restante em prestações durante a obra. “Não houve burocracia e não é preciso procurar imóvel como é quando se busca o financiamento em um banco.”

O diretor da REM Construtora, Renato Mauro, afirma que o perfil do público consumidor varia a cada região. “Quem mais compra em Santana, por exemplo, é o pequeno empresário que busca bons preços e desconto. Em Perdizes, o comprador é o profissional liberal que não gosta da tabela Price e procura saldar a dívida na entrega das chaves.”

O engenheiro Jean Paschal Nathan de Simoni costuma comprar imóveis por meio de financiamento direto pela construtora. “É sempre possível negociar, mas isso depende do momento do mercado, da economia do País”, relata. Ao trocar o imóvel da família pela terceira vez, Jean escolheu a construtora REM. Depois de pagar no período da construção, o engenheiro negociou o restante da dívida e a quitou na entrega das chaves.

O diretor de vendas da construtora Tecnisa, Douglas Duarte, afirma que a empresa trabalha com financiamento direto ao consumidor há dez anos. “Temos compradores da classe média alta como profissionais liberais, micro e pequenos empresários, assalariados com FGTS, funcionários públicos e professores.”

Venda de créditos para manter fluxo de caixa

Algumas construtoras e incorporadoras recorrerem à securitização – transformação em títulos dos valores do crédito imobiliário – para oferecer o autofinanciamento. O gerente financeiro da Rossi Residencial, Ivan Piffer explica que a empresa “tem por estratégia privilegiar a liquidez”. “Entendemos que o negócio incorporação encerra-se no momento da entrega da obra ao comprador final”, afirma. Ele diz que nos estandes dos empreendimentos é oferecida a opção de financiar direto com a construtora. “Por trás desta operação, temos uma companhia securitizadora que adquire todos os créditos sem coobrigação por parte da incorporadora e passa ser a gestora deste contas a receber, ficando a incorporadora responsável por àquilo que é sua vocação, a parte técnica do imóvel.”

A incorporadora e construtora Brascan trabalha com autofinanciamento e recorre à securitização quando é necessário. “Isso vai depender do fluxo de caixa da empresa, de cada caso”, explica o gerente comercial da Brascan, Leon Bensoussan.

Segundo ele, há dois casos de securitização – uma em que o risco é da incorporadora ou construtora e aquele em que o risco é da securitizadora. “Neste caso a companhia pede a análise de risco do cliente.”

O diretor de vendas da Tecnisa, Douglas Duarte, explica que a construtora já recorreu à securitização. “Hoje, atua apenas com recursos próprios e financiamentos bancários.” 

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