15/07/2007

Lei de uso e ocupação do solo distorce mercado

Fonte: O Estado de S. Paulo
Paulo Pinto/AEZap o especialista em imóveisEfeito – Lei trouxe concentração elitizada dos grupos empreendedores, por maior capacidade financeira

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Passados três anos da aprovação da nova lei de uso e ocupação do solo (Lei Municipal 13.885), cabe um olhar retrospectivo sobre o seu impacto, tendo em vista as expectativas então formuladas e a realidade dos fatos hoje verificados. A principal diretriz da nova lei foi a redução do aproveitamento dos lotes, visando menores densidades e, conseqüente redução de verticalização da cidade.

Tal medida desequilibrou o fator custo-benefício dos terrenos. No entanto, os otimistas autores da lei à época entendiam que os valores dos terrenos também baixariam, restabelecendo, portanto, o equilíbrio.

Infelizmente, como previsto pela maioria dos profissionais do mercado, esta redução de valores simplesmente não ocorreu, até porque se esqueceram à época de revogar também a lei de oferta e procura.

No início, esta condição não atingiu plenamente o mercado de construção civil, face ao grande número de projetos aprovados ou em aprovação, dentro ainda das condições da antiga lei. Mas, à medida que estes se esgotavam, tornou-se necessário encontrar novos caminhos e soluções.

Em face de uma equação que não fecha, a alternativa basicamente encontrada foi recorrer às grandes glebas ainda existentes no município e ainda não parceladas e que, portanto, tinham sua futura quota de ruas e áreas verdes ainda agregadas à mesma, permitindo uma ocupação bem maior do que o lote urbanizado comum.

Iniciou-se uma corrida para compra destas áreas, em que obviamente o pequeno e médio empreendedor ficou totalmente alijado, face à grande dimensão dos recursos necessários para a disputa pelo terreno.

O resultado foi a concentração do mercado em um pequeno número de empresas, cabendo às demais fechar ou se submeter a funções parciais, a reboque das grandes.

Verificou-se assim que, ao contrário da valorização do aspecto social da propriedade pela democratização da oferta, um dos objetivos da nova lei, o que aconteceu foi uma concentração elitizada dos grupos empreendedores, em função da maior capacidade financeira de cada um.

Como subproduto perverso desta condição, a concentração de demanda resultante, além de cercear alternativas de maior interesse dos futuros usuários, atingiu também negativamente todos os setores ligados à produção de serviços na área do projeto, que tiveram sua capacidade de ação e honorários correspondentes, reduzidos ao limite da sobrevivência.

Para agravar ainda mais o estado de coisas, uma boa parte dos lotes ainda disponíveis teve sua utilização ainda mais reduzida, pela sua integração as chamadas Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis) onde, sob o pretexto de se produzir habitações de baixo custo, criaram-se tantos e tais condicionantes suplementares que até agora o número de projetos aprovados nestas zonas não atinge a casa de dois dígitos.

Mais uma vez, os objetivos mais nobres então pretendidos se perderam frente à realidade implacável.

O que precisamos, urgentemente, é procurar remendar o que for possível, e consertar onde o remendo não basta. Tudo dentro de uma lucidez, realismo e condição profissional que aparentemente faltou à inicial elaboração da lei. E o que tudo indica, pelas reações havidas no tempo decorrido, continua faltando ainda hoje.

*Alberto Botti é arquiteto e urbanista, sócio-diretor da Botti Rubin Arquitetos Associados.

 

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