29/10/2009

Mercado imobiliário abandona revitalização da cracolândia

Fonte: O Estado de S. Paulo

Principal vitrine da gestão Gilberto Kassab, o projeto para revitalizar a região da Nova Luz, mais conhecida como cracolândia, no centro de São Paulo, foi abandonado pelo mercado imobiliário. Para as maiores incorporadoras do País, o modelo de concessão urbanística da Nova Luz cria “guetos” de baixa renda dentro de um espaço no qual a mistura entre classe média, moradores de conjuntos habitacionais e comércio deveria ser a fórmula da revitalização.
 
A queda de braço entre Prefeitura e construtoras não terá final fácil – enquanto o governo diz que o projeto sai em quatro anos, sem mudanças nas regras, as empresas dizem que não vão mais investir. Ao lado de estações de trem, de terminais de ônibus e da Pinacoteca do Estado, a área degradada de 362 mil m² permanece há duas décadas ocupada por viciados e moradores de rua. A proposta de revitalização, de 2005, prevê R$ 2 bilhões de investimentos para um bairro bem servido de infraestrutura, mas com espaços vazios ou que podem ser recuperados.

O empecilho à reocupação dessas ruas, segundo as incorporadoras, está delimitado no Plano Diretor Estratégico de 2002 como Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis). Dentro da Nova Luz, um quarto da área é formado por Zeis-3, cuja ocupação deve obedecer à proporção de 40% para habitações de interesse social (para famílias com renda de até 5 salários mínimos) e de 40% de imóveis de mercado popular, para famílias com renda de até 16 salários. Só 20% da área fica de uso livre.

O mapa da área de concessão indica que o “miolo” do polígono – que inclui as Avenidas Rio Branco, Ipiranga e Duque de Caxias e as Ruas Mauá e Cásper Líbero – é todo formado por uma Zeis-3. No local, o governo tem como diretriz para o futuro concessionário a construção de até mil habitações populares – dois terrenos, totalizando 15 mil m², já foram desapropriados para essa finalidade nas Ruas Aurora e Vitória.

Mas os empresários ligados ao sindicato da habitação (Secovi) consideram que esse número de habitações para famílias de baixa renda deveria ser pulverizado – e não concentrado em um único espaço, o que poderia minar o interesse da classe média em morar no centro.

“A Nova Luz foi pensada para irradiar um novo modelo de crescimento na cidade, com a mistura de usos numa mesma região. O modelo que está proposto não interessa ao mercado. O nosso projeto foi feito pelo Jaime Lerner, que não vai mais participar da concorrência”, afirma Cláudio Bernardes, vice-presidente do Secovi.

 Ele ainda refuta as críticas de urbanistas, de que o mercado não quer construir moradias populares com pequena margem de lucro. “Queremos construir, mas de forma pulverizada. Não podemos criar um Cingapura dentro de um espaço que pretende ser modelo de requalificação no País.”

MORAR NA NOVA LUZ CUSTARPA ATÉ r$ 170 MIL – “A conta fecha, sim.” O secretário municipal da Habitação, Elton Santa Fé Zacarias, é categórico em afirmar que as reivindicações do setor imobiliário sobre a concessão urbanística da cracolândia são exageradas e até mesmo infundadas. “Já falei com o Secovi e mostrei que a conta fecha, eles conseguem lucrar na Nova Luz”, disse. “Ali, mesmo com a legislação das Zeis-3, é possível fazer apartamentos de até R$ 170 mil, não é para família de baixa renda, é família com mais de 6 salários mínimos. Isso não cria gueto nenhum.”

Segundo as contas da Prefeitura, nos quase 4 milhões de metros quadrados que poderão receber esse tipo de habitação popular na região central (as Zonas Especiais de Interesse Social, ou Zeis), cabem 600 mil moradores – 364,8 mil com renda de até 6 salários mínimos e 235,9 mil com renda entre 6 e 15 salários mínimos. “Ou seja, não é família pobre, é família que ganha mais de R$ 2.500 e pode pagar mais de R$ 100 mil por um apartamento no centro”, diz o secretário. “Dá, sim, para o mercado investir, não há motivo para reclamação”, afirmou.

O secretário municipal de Desenvolvimento Urbano, Miguel Bucalem, diz que as Zeis da Nova Luz continuarão onde estão. “Há um projeto urbanístico só para as Zeis, que vai se integrar de forma harmônica com o restante”, disse. “Não há nada divorciado.” Bucalem disse acreditar que, da forma como foi concebido pela Prefeitura, o projeto de concessão urbanística da Nova Luz conseguirá compatibilizar todos os interesses.

O cronograma traçado pelo Executivo municipal prevê prazo de dez meses para a implementação do projeto – quatro meses para os estudos preliminares de viabilidade econômica e projeto urbanístico; dois meses de comunicação com a sociedade; e quatro meses para a consolidação.

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