18/11/2007

Mercado não atende à baixa renda

Fonte: O Estado de S. Paulo

Faixa de maior demanda é a de R$ 40 mil a R$ 60 mil, valores praticamente inexistentes na Grande São Paulo

Mônica Zaratini/AEZap o especialista em imóveisCohab – O longo período com inflação e a falta de interesse da iniciativa privada fazemcom que apenas a CDHU e a Cohab sejam alternativas viáveis para a compra da casa própria para a maior parte da população

A alta produção de imóveis de classe média verificada nos últimos dois anos não está atendendo à maior demanda no País, que são unidades na faixa entre R$ 40 mil e R$ 60 mil. Quem afirma é o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo, (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, que contradiz o discurso geral do mercado e se baseia nos dados da última pesquisa do Creci-SP. A venda de usados, por exemplo, que poderia atender ao mercado mais popular, registrou queda de 2,72% de agosto para setembro.

“O metro quadrado do usado, muitas vezes, chega a ser 50% menor do que o preço do imóvel novo. Seria uma excelente alternativa, mas os operadores de mercado têm uma visão muito ortodoxa”, diz Neto. Não aceitam, por exemplo, renda vinda de trabalho informal. Entre as razões apontadas pelos entrevistados, corretores de 434 imobiliárias da cidade de São Paulo, está a inadequação do imóvel disponível às necessidades das famílias. Essa avaliação foi feita por 32% dos entrevistados.

“Basta ver as condições de financiamento de qualquer banco particular”, ressalta o presidente. Ele cita um exemplo encontrado no site do banco Itaú, onde há a oferta de um imóvel no valor de R$ 60 mil. A entrada mínima é de R$ 12 mil, restando R$ 48 mil para financiar. “A renda exigida é acima de R$ 1,7 mil, 42% maior do que o rendimento médio na Grande São Paulo, de R$ 1.224,00 segundo dados do IBGE. Essa é uma situação excludente, pois o imóvel certamente não atenderá uma família com a renda exigida”, diz.

Para 25% dos entrevistados, a causa do baixo número de negócios fechados, a despeito da grande procura registrada nas imobiliárias, é justamente a insuficiência de renda. O levantamento do Creci-SP aponta ainda como razões a preferência por imóveis novos (segundo 51,76% dos entrevistados); burocracia na aprovação do crédito ( 9,15%); falta de capital para a entrada ( 8,84%); documentação irregular (7,32%); falta de informação ( 5,79%) e a supervalorização das propriedades (4,57%).

Desinformação

A desinformação é um dos grandes nós apontados por Neto. Em média, as construtoras gastam 10% do valor geral de venda (VGV) em publicidade nos lançamentos, que serão arcados depois pelo comprador. “O público de baixa renda não pode arcar com esse gasto e as incorporadoras não descobriram uma forma diferente de chegar até ele”, explica. O corretor diz ainda que a margem de lucro em empreendimentos para baixa renda é muito menor. “Acaba sendo desinteressante para as grandes empreendedoras do setor. E são apenas elas que têm acesso ao dinheiro”, diz. Neto acredita que não há inviabilidade nesse tipo de produto. “O que há é desinteresse. A Caixa Econômica Federal (Caixa) ainda é responsável por 85% dos financiamentos imobiliários do País e é a única que aceita renda de trabalho informal, realidade da maioria da população.”

A MRV, há 28 anos no mercado de imóveis populares, oferece unidades a partir de R$ 41,5 mil e tem a Caixa como principal fonte de financiamento, além de trabalhar com sistema de financiamento próprio. “Na Grande São Paulo, o menor preço é R$ 70 mil e no interior, R$ 60 mil, por causa do valor do terreno. Os preços da terra dispararam no Estado todo”, diz Eduardo Barreto, vice-presidente comercial da empresa.

A linha econômica da MRV, a “Parque”, exige renda mínima de R$ 1,8 mil para financiamento de unidades de dois dormitórios em condomínios verticais, que irão custar de R$ 50 a R$ 80 mil. Outra linha, a Spazio, acrescenta infra-estrutura aos empreendimentos, que continuam sendo de unidades com dois dormitórios. O preço porém sobe para R$ 130 mil.

Casas ou apartamentos com três dormitórios, que a partir desse mês passaram a ser padrão na CDHU, apenas na linha Village – casas de 3 e 4 dormitórios no valor de R$ 160 mil a R$ 250 mil. Esses valores se repetem em outras construtoras.

“Para a iniciativa privada, não basta comprar o terreno, construir e vender. Tem que dar lucro. Nesse mercado é difícil fazer a conta fechar”, explica Barreto. Para ele, mesmo com o mercado em franca ascensão, é preciso ter ciência. “A relação custo-benefício é essencial. Não adianta jogar o condomínio lá longe para reduzir preço. O cliente não vai morar lá. Além disso, o condomínio pode virar um impeditivo maior do que o valor das prestações, portanto, é um grande apelo de venda nessa faixa”, diz.

Para Barreto, o que está vendendo bem não são os imóveis, mas os financiamentos, que vão acabar virando commodities. “Como ocorreu no mercado automobilístico. O que faz a diferença não é o sistema construtivo, mas o que é possível oferecer dentro dos limites do financiamento”, avisa.

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