17/12/2009

Mudanças no aluguel

Fonte: O Estado de S. Paulo

Os vetos do presidente Luiz Inácio Lula da Silva ao projeto que muda a Lei do Inquilinato preservam algumas garantias dos locatários, sobretudo de imóveis comerciais, sem reduzir demais as dos proprietários. Embora tenham desagradado a uma parte do empresariado do comércio que está preocupada com a redução do prazo para a desocupação do imóvel nos casos em que não houver acordo para a renovação do contrato de aluguel, as mudanças devem estimular o mercado de locação. Elas dão mais garantia aos proprietários e, assim, tendem a aumentar a oferta de imóveis para locação e reduzir o valor dos aluguéis.

As mudanças entram em vigor na segunda quinzena de janeiro. O início da vigência 45 dias depois da publicação da lei é consequência de um dos vetos, pois o texto aprovado pelo Congresso previa sua aplicação imediata. Na justificativa desse veto, o presidente argumentou que a vigência imediata de um dispositivo legal só pode ser adotada quando trata de normas de pequena repercussão, o que não é o caso das mudanças nas regras de aluguel de imóveis. Durante a tramitação da matéria no Congresso, foi lembrado que estão em vigor atualmente no País cerca de 7 milhões de contratos de locação.

Além disso, há cerca de 3 milhões de imóveis desocupados. Até agora, muitos proprietários têm preferido mantê-los vazios a correr o risco de nada receber pela locação, pois, pelas regras atuais, são frágeis as garantias de que eles dispõem para retomar os imóveis nos casos de falta de pagamento ou de desacordo nas renovações contratuais. O ingresso desses imóveis no mercado de locação, além de reduzir o déficit habitacional no País, tenderá a pressionar para baixo o valor dos aluguéis.

A lei reduz os prazos para a desocupação dos imóveis, queixou-se o assessor jurídico da Federação do Comércio do Estado de São Paulo, Raphael Noschese, e, mesmo com os vetos presidenciais ? um dos quais ao dispositivo que determinava o prazo de 15 dias para a devolução do imóvel no caso de o proprietário receber uma oferta melhor para alugá-lo ?, “continuam curtos”.

Ao sancionar a lei, o presidente manteve o artigo segundo o qual, nos casos de não renovação do contrato, o juiz determinará a desocupação, com prazo de 30 dias para a saída voluntária do locador. Os representantes do comércio queriam o veto também desse dispositivo, pois o despejo ocorrerá mesmo quando o inquilino tem o direito de recorrer a instâncias superiores. No texto em vigor, o despejo do lojista só será determinado “após trânsito em julgado da sentença”, expressão eliminada pela lei agora sancionada.

Outro veto favorece os locatários. O texto aprovado pelo Congresso condicionava qualquer mudança societária do locatário à aprovação prévia do locador. Uma operação de fusão de bancos, por exemplo, dependeria da concordância prévia e explícita dos locadores de todas as suas agências.

Para as locações residenciais, as mudanças tendem a beneficiar os dois lados. Elas aumentam as garantias do proprietário e reduzem as incertezas quanto ao recebimento do aluguel. O despejo por falta de pagamento, por exemplo, que hoje demora em média 14 meses, deve levar de 4 a 6 meses com as novas regras. Hoje, no caso de não-pagamento, a comunicação de intenção de pagar o aluguel em atraso evita o despejo. Com a nova regra, o despejo só não ocorrerá se o inquilino pagar o que deve em até 15 dias após a citação.

Uma das mudanças que favorecem o inquilino é a redução da multa por rescisão do contrato. Hoje ele é obrigado a pagar a multa integral; com a mudança, a multa será proporcional ao tempo restante do contrato. No caso da separação do casal locatário, ficará responsável pelo contrato o cônjuge que permanecer no imóvel.

Mas o grande benefício para locadores e locatários deve ser a dinamização do mercado. Imóveis que hoje, por falta de segurança legal, nada rendem para seus proprietários serão colocados no mercado. E os que estão à procura de imóvel para alugar pagarão menos por ele. Aos que já ocupam imóvel alugado, o benefício chegará no momento da renovação do contrato.

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