17/12/2006

Norma traz novos projetos-padrão

Fonte: O Estado de S. Paulo

Mudanças no texto terão efeito em fevereiro de 2007 e incluem modificação nas siglas e nos cálculos de custo

Agliberto Lima/AEZap o especialista em imóveisMudanças – Norma da ABNT entra em vigor em fevereiro, modificando cálculo de custo da construção

Mudanças ocorridas na norma técnica NBR12721:2006 interessam e muito aos incorporadores imobiliários, já que estipula novos padrões construtivos e novas siglas para designar cada tipo de projeto padronizado. A nova norma, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), foi publicada em agosto deste ano e passará a ter efeito em fevereiro de 2007.

Um dos membros da comissão responsável pelo novo texto, o engenheiro civil Paulo Grandiski, que é também membro do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape-SP), explica que houve mudanças importantes, com introdução de novos custos unitários para imóveis residenciais e nova padronização dos insumos básicos.

Grandiski explica que os CUBs divulgados pelos sindicatos devem ser multiplicados pela “área equivalente” (em custo) definida pela norma no seu item 5.7.1, que corresponde a uma área construída virtual, e não pela área real da unidade que consta das escrituras e plantas de prefeitura.
Mas o cálculo não termina aí, já que resulta apenas num subtotal inicial do custo do prédio. “A ele devem ser acrescidos custos adicionais, também previstos na norma, como elevadores, bombas, ar-condicionado, piscina, ajardinamento, etc…”

O somatório desses itens resulta no valor mínimo que os incorporadores poderão cobrar do cliente pelas benfeitorias, nas obras de preço de custo. E mais: a cada seis meses a incorporadora será obrigada a mandar que a construtora refaça o orçamento da obra, informando o resultado aos compradores.

Portanto, os CUBs divulgados pelos Sinduscons correspondem a um custo parcial da obra, e segundo Grandiski, têm sido adotados equivocadamente como indexadores do mercado da construção civil, que deveriam utilizar os custos totais.

Preço de custo

Grandiski volta um pouco no tempo para explicar o que houve em relação às obras a preço de custo, identificadas na Lei 4591 como “obras por administração” na NBR 12721. “Até 1964 a legislação sobre incorporações era muito falha, e os incorporadores não tinham praticamente regra a obedecer e podiam lançar um empreendimento a qualquer preço de custo que definissem.” Assim, diz o engenheiro, o leigo pensava que era um preço fixo, mas as prestações iam sendo reajustadas num nível de tal ordem que muitos acabavam desistindo da compra. Numa revisão datada de 1965, o conceito de área equivalente já surgia e agora terá de ser considerado no cálculo do custo da construção.

Área útil e privativa 

Grandiski diz que na “gíria paulista”, áreas úteis são consideradas sinônimo de áreas privativas, “o que não é mais válido desde 2004, com mudanças estipuladas pela norma NBR14653-2”. Essa norma define que a área útil da unidade é aquela área real privativa descrita na NBR 12721, ou seja, subtraída a área ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeçam sua utilização.

Portanto, diz o engenheiro as áreas construídas das unidades imobiliárias que constam das escrituras correspondem às áreas privativas – incluem as áreas ocupadas pelas paredes – e não devem ser confundidas com as respectivas áreas úteis.

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