30/04/2008

“O caminho é o da construção popular”

Fonte: Jornal EXTRA

Rogério Chor, presidente da Ademi e da CHL, comemora a expansão dos empreendimentos imobiliários em direção à classe C

forte expansão do setor de construção civil, observada a partir do ano passado, é reflexo do bom momento econômico por que passa o Brasil.

Para se ter uma dimensão clara, vamos aos números: a quantidade de unidades habitacionais lançadas pelo mercado imobiliário carioca passou de 6,7 mil no biênio 2003/2004 para 9 mil entre 2005 e 2006. No ano passado, o crescimento do setor alcançou a marca de 45%. Os dados são da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-RJ).

Confirmando as previsões da entidade que preside, o engenheiro Rogério Chor – que também é diretor da construtora CHL – afirma que a expansão dos empreendimentos teve como destino certo a classe C. Empolgado com a expansão do crédito e com a variedade de financiamentos habitacionais existentes, esse segmento social já começa a concretizar o sonho da casa própria.

O presidente da Ademi vai além, e diz não crer em um desaquecimento do setor, mesmo com uma previsão de maior inflação e juros altos. Confira a entrevista na próxima página.

Quais foram os fatores para que essa expansão do mercado imobiliário fosse tão acelerada?

O primeiro foi a melhoria das condições de pagamento. Antigamente, num imóvel de R$100 mil era cobrado do comprador cerca de 50% do valor total, durante a obra. Hoje, cobra-se até 15%. Antes, no pós-obra, o prazo máximo de parcelamento era de 60 meses. Atualmente, os bancos dão 25 anos [300 meses] para pagar. Outro fator foi a queda da taxa de juros, que infelizmente voltou a subir este mês, mas está em níveis muito baixos e o mercado imobiliário já consegue praticar taxas viáveis para o comprador. Um último ponto que considero muito importante é a previsibilidade de gastos. Ou seja, quando a pessoa compra um imóvel, é a maior dívida que ela pode assumir. Se o comprador ganha R$5 mil, sabe que todo mês vai sobrar R$800, não tem inflação e há previsibilidade de gastos fica tranqüilo em pagar a prestação.

A Ademi já trabalha com um limite em que o mercado imobiliário começará a desaquecer?

O mercado imobiliário não é como a bolsa, não tem aquela segunda-feira negra ou a quarta que foi ruim. Esse ano e o que passou representam uma época em que os planetas se juntaram, ficaram alinhadinhos, e tudo correu bem. Não temos como ficar repetindo isso sempre, temos consciência que é impossível. Mas, o potencial de demanda é muito grande. Tivemos, por muito tempo, pouca gente assistida pelo mercado imobiliário em função de dificuldades que, hoje, foram praticamente superadas. Se não houver nenhuma grande crise, não acho que teremos um desaquecimento. Teremos uma acomodação em função da grande oferta.

Se for mantido o índice de crescimento da construção civil, o déficit habitacional do Estado do Rio tende a diminuir?

De uma maneira geral, o déficit habitacional é mais forte nas classes baixas. As classes média e alta foram atendidas – de uma determinada maneira, dentro dos limites que poderiam ser. O problema que existe nessa faixa é que, por muitos anos, não houve atuação nesse segmento. Assim, ela se tornou uma classe muito difícil por causa dos problemas financeiros e as empresas estão se adaptando a isso. Elas criam sistemas de construção mais baratos. [Esses empreendimentos] devem ter pouca rentabilidade e muito volume – vender duas mil unidades, pois não dá para vender 100 unidades, não será nada. Para atendermos essa demanda reprimida, vai demorar um pouco. Mas estamos caminhando rumo a isso.

A alta da taxa de juros, anunciada pelo Banco Central recentemente, afetará o crescimento do mercado imobiliário este ano?

Acredito que não. Aumentar meio por cento não terá efeito tão grande. Mas, se não resolver, e tiverem que aumentar violentamente os juros, pode afetar. A imprensa pode ter assustado um pouco o comprador. [A frase] “alta da taxa de juros” assusta. Teremos uma freada de uma ou duas semanas, mas não uma grande influência no mercado imobiliário.

Qual é o perfil básico do imóvel lançado no Rio hoje? E quem são seus compradores?

Comprador não tem perfil. É todo mundo: solteiro, com filhos, separado. O que existe é perfil por faixa de renda. Como durante todo esse período, tínhamos que cobrar 45% durante a obra, quem tinha esse perfil era a classe média alta. E, mesmo na classe média, era difícil, porque a renda estava apertada e o prazo de pagamento era muito curto. Em faixa de renda, a classe média alta para cima foi a mais atendida, mas agora está caminhando para atender a classe mais baixa. As empresas de uma maneira geral não têm mais preconceito, constroem em terreno de tudo quanto é lugar. No passado, se me oferecessem terrenos em Nova Iguaçu, Belford Roxo, Campo Grande ou Jacarepaguá, eu internaria no hospício. Mas hoje eu estou lá, todo mundo está. O caminho do crescimento é o da construção popular.

No vocabulário do setor, as variáveis quantidade e qualidade são antagônicas? Ou seja, a lógica se baseia em mais unidades habitacionais lançadas por um menor custo de produção e também baixa qualidade dos materiais empregados?

Não diria que usamos materiais de melhor qualidade, e sim que cada material adapta-se a faixa de renda e ao gosto de quem está comprando. Então, por exemplo, vamos construir em Campo Grande. Antes, construímos na Barra, com lounge adolescente, garage band e tudo. Aí fizemos a pesquisa qualitativa em Campo Grande e mostramos o que tinha lá [na Barra]. Ninguém queria aquilo tudo. Eles queriam churrasqueira. Se colocarmos churrasqueira em Ipanema ou Leblon, será um fracasso. Temos que adaptar [os empreendimentos] ao gosto de quem está comprando. Ninguém hoje é maluco de construir com material de qualidade ruim. Todo mundo constrói com material de qualidade boa. Mas é óbvio que não vamos colocar o mesmo granito de um prédio na Avenida Delfim Moreira [no Leblon], em um prédio de Nova Iguaçu. Usaremos um porcelanato, uma ardósia, coisas que as pessoas de lá estão acostumadas. O cara que vai comprar apartamento na Zona Sul, já viajou para Itália, Nova York. Ele tem outra visão sobre arquitetura. Quando vai para a Zona Norte, o comprador tem um gosto diferente, ele quer outra cor. Outro exemplo: na Zona Sul, a cozinha não é importante. Lá, a mulher não passa muito tempo na cozinha, quem fica por lá é a empregada. Já a família da Zona Norte convive em volta da cozinha, porque a mulher está ali fazendo comida, com os filhos e o marido ao lado. [Por isso,] a cozinha tem que ser proporcionalmente maior do que na Zona Sul. Não acho que exista qualidade de material pior. É óbvio que o tipo de material para acabamento tem que se adaptar ao bolso do cliente. Até porque ele nem pensa em ter uma louça importada.

Há uma perspectiva de diminuição dos preços de apartamentos e casas no Rio?

Acho difícil. O preço de um apartamento é formado pelo custo de: terreno, construção, marketing, despesas de venda e impostos. Imposto não cai. Marketing e despesas de venda dificilmente diminuirão. O custo de construção tem até aumentado em função da demanda. E os terrenos também têm sido valorizados, de uma maneira geral. O lucro das empresas de construção é muito pequeno. Não vejo espaço para queda. Os preços se manterão e as formas de pagamento agirão para que as pessoas continuem comprando.

Se não houver nenhuma grande crise, não acho que teremos um desaquecimento

Comprador não tem perfil. É todo mundo: solteiro, com filhos, separado…

As empresas não têm mais preconceito, constroem em tudo quanto é lugar

Os preços se manterão e as formas de pagamento agirão sobre as vendas.

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