18/11/2007

O que falta para que o projeto Nova Luz decole

Fonte: O Estado de S. Paulo
Valéria Gonçalvez/AEZap o especialista em imóveisRisco – Revitalização requer investimento alto, mas falta de regras de ocupação inibe empreendedores

 

 

 

 

 

 

 

 

A Prefeitura de São Paulo está envidando grandes esforços para concretizar a implantação do Projeto Nova Luz, que é a reurbanização de uma área de 269,3 mil metros quadrados localizada nas adjacências da Estação da Luz, até então totalmente degradada e apelidada de Cracolândia.

A base do projeto é um programa de incentivos fiscais para quem promover investimentos na região formada pelas Avenidas Rio Branco, Duque de Caxias, Casper Líbero Ipiranga e Rua Mauá. Tais incentivos consistem em reduções de impostos, como IPTU, ITBI e ISS nas operações praticadas no local, bem como a concessão de Certificados de Incentivo ao Desenvolvimento, que permitirão que parte dos investimentos sejam utilizados para quitar impostos.

A iniciativa da Prefeitura é elogiável. Vai permitir que se estabeleçam novas moradias, repartições públicas, comércio e serviços, trazendo revitalização, segurança, geração de empregos e desenvolvimento imobiliário em uma região já dotada de infra-estrutura de transportes e equipamentos urbanos. Além disso, a área abriga importantes edifícios históricos e culturais, como a Sala São Paulo e a Pinacoteca do Estado, o que permitirá maior interação dos cidadãos com seu patrimônio histórico e atividades culturais.

No entanto, na prática, há dificuldade de se avançar com o projeto. As empresas privadas hesitam em investir na área. Algumas causas já foram identificadas pela Prefeitura que tem tomado providências cujos resultados começam a aparecer. Entretanto, aperfeiçoamentos ainda precisam ser feitos.

A reurbanização precisa de uma arrancada inicial, que convença a população e o empresário de que a transformação ocorrerá como um todo, pois nenhum investidor pretende se arriscar sozinho. Nesse sentido, a Prefeitura deu importante passo, ao promover a desapropriação das áreas onde construirá a sede da Prodam e da Subprefeitura da Sé.

A revitalização da área depende de vultosos investimentos do mercado imobiliário, pois envolve a aquisição dos prédios para construção de novos edifícios e a recuperação de outros. Ao deixar para que os interessados negociassem diretamente com os proprietários dos antigos imóveis, a Prefeitura não considerou a imensa dificuldade de se realizar aquisições pulverizadas de centenas de pequenos apartamentos, com documentação muitas vezes irregular, dependendo da abertura de inventários, usucapião, cancelamento de penhoras, reintegrações de posse etc.

Com a declaração de utilidade pública agora expandida para toda área do projeto, em maio deste ano, a Prefeitura tratou de abrir caminho para a solução, propiciando que todos os imóveis sejam desapropriados, judicialmente ou por acordo.

Um possível entrave ao projeto ainda é a grande quantidade de bens tombados, sem regramento sobre o que pode ser construído no entorno. Seria de grande valia que os órgãos competentes do Estado e do município estabelecem regras uniformes e objetivas sobre as eventuais restrições de construção na área envoltória. Isso permitiria ao empreendedor adquirir os imóveis conhecendo suas limitações, afastando riscos que futuramente paralisariam os projetos.

Embora as reduções diretas de impostos sejam para atividades praticadas na região-alvo, deve ficar claro que os créditos dos Certificados de Incentivo ao Desenvolvimento podem ser utilizados também em outras regiões da cidade. Com isso, maior número de empresas se interessará em investir na Nova Luz.

O projeto Nova Luz deve tornar-se realidade e até mesmo ser estendido para áreas adjacentes, como pretende o Executivo Municipal. O ganho é de todos os paulistanos, que retomam para sua cidade uma área que parecia perdida para sempre.

*Rodrigo Bicalho é advogado sócio de Bicalho e Mollica Advogados

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