06/07/2008

O risco do contrato direto com o dono

Fonte: O Estado de S. Paulo
Felipe Araújo/AEZap o especialista em imóveisSem brigas – Administração terceirizada será sempre conduzida para evitar choques pessoais

Uma considerável parte dos proprietários de imóveis, quando deseja alugá-los, prefere fazer o contrato de locação por
conta própria, bem como administrar pessoalmente a locação,
para economizar com advogado ou com uma administradora
de imóveis.

É o mesmo que sucede quando alguém se sente mal, tem algum problema de saúde e resolve se automedicar. Ou quando vai à
farmácia e consulta o atendente, ao invés de ir ao médico.

O resultado é que, muitas vezes, essa pretensa economia sai
caro. Não é nada recomendável.

Assim, ao invés de comprar um contrato de locação no jornaleiro da esquina, preenchê-lo e colher as assinaturas, o locador evitará prejuízos futuros, se procurar um advogado da
área imobiliária ou uma administradora.

Muitas pessoas, por exemplo, desconhecem que, se escolherem como fiador alguém casado, essa fiança será nula, se o cônjuge também não assinar o contrato, como fiador. O novo Código Civil, no artigo1647, inciso III, repetindo disposição do anterior, diz que, ressalvado os casos de suprimento de outorga pelo juiz, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime de separação
absoluta, prestar fiança ou aval.

Outras vezes, também por absoluto desconhecimento, fazem
acordos com o inquilino sem a participação do fiador, o
que o desobriga.

O mesmo ocorre quando o proprietário, para economizar a taxa de administração da locação, resolve ele próprio fazer o
recebimento dos aluguéis. Vai mensalmente à casa do seu inquilino ou então o pagamento é feito em sua conta-corrente.

O relacionamento direto, entre locador e locatário, não é
aconselhável, porque poderá dar margem a desgastes perfeitamente evitáveis, tais como discussões sobre o reajuste dos aluguéis, responsabilidade sobre obras a serem feitas noi móvel, atrasos nos depósitos etc.

A administração da locação através de uma empresa especializada, é profissional, mais formal, e poderá sempre ser conduzida de forma a evitar choques pessoais entre o inquilino e seu amo.

É muito comum, no caso de locação de unidades condominiais,
que o inquilino fique encarregado de pagar as taxas de
condomínio. Quando o proprietário descobre, já existe uma
ação judicial contra ele, de cobrança de despesas condominiais
em atraso.

O mesmo ocorre quando o inquilino fica responsável pelo pagamento do IPTU, porque em geral, quem não paga o condomínio, também não paga o IPTU.

As administradoras de locações, por seu turno, em geral pagam diretamente o condomínio e o IPTU do imóvel cuja locação
administram, e enviam boleto bancário de cobrança de aluguel,
condomínio e IPTU ao inquilino. Se este não pagar, ao
menos o condomínio e o IPTU já foram recolhidos pela administradora.

Há também a vantagem de que as administradoras de locação,
em geral, no caso de inadimplemento do aluguel e encargos,
não cobram, do proprietário,
honorários advocatícios para a propositura da ação de despejo por falta de pagamento.Cobram somente as custas e despesas
judiciais.

A conclusão, portanto, é que, havendo profissionais e empresas especializadas, para locar e administrar a locação de imóveis, não é aconselhável deixar de utilizá-las apenas sob omotivo “economia”, pois em muitos casos, o proprietário estará, na verdade, correndo riscos e tendo aborrecimentos
que poderia facilmente evitar.

*Daphnis Citti de Lauro é advogado, formado pela Faculdade
de Direito da Universidade Mackenzie e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária (e-mail:
dclauro@aasp.org.br).

 

 

 

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