03/12/2012

Obras em apartamentos: conheça alguns procedimentos

Fonte: ZAP Imóveis
Reforma no apartamento (Foto: Thinkstock)

Assunto de suma importância, mas até então pouco falado, são as reformas no interior dos apartamentos. Agora, porém, com as recentes ocorrências de desabamento de um prédio comercial na Cidade do Rio de Janeiro e de outro edifício, parcialmente, no Centro de São Bernardo do Campo, se acendeu a luz amarela e o tema passou a ser visto de forma mais cuidadosa pelo corpo diretivo dos edifícios. Tanto que houve aumento de consultas ao nosso escritório sobre como proceder nesses casos.

Claro que não se deve alardear situações que foram pontuais e que não são comuns, mas alguns cuidados devem ser sempre observados para a realização de uma obra segura e que não coloque em risco a edificação como um todo.

A questão é positivada pelo Código Civil no artigo 1336, inciso II, o qual transcrevemos:

“Artigo 1336 – São deveres do condômino:

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.”

A realização de reformas, alterações ou adaptações é inerente ao direito de propriedade, consagrado pela Constituição Federal. Porém, não existem direitos absolutos no ordenamento jurídico brasileiro e, por tal razão, o direito de propriedade sofre limitações. Uma delas é justamente com relação ao uso nocivo da propriedade, o que pode ocorrer no caso de comprometimento da segurança, como bem definido no artigo acima. Normalmente, a Convenção de Condomínio e Regulamento Interno também cuidam da matéria.

Primeiramente, em que pese se tratar de uma obviedade, importante mencionar que nenhuma parte estrutural deve ser suprimida, mantendo-se intactas as vigas, colunas e até algumas portas da unidade. Por tal razão, sugere-se acompanhamento da reforma por engenheiro civil, que fará um projeto baseado em um estudo minucioso da planta do imóvel, emitindo e recolhendo a taxa do que se chama ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ao Conselho de Engenharia e Arquitetura (CREA), sendo este o órgão fiscalizador da classe, bem como eventual alvará autorizando a obra emitido pela Municipalidade.

Além da questão estrutural, o projeto de engenharia também é importante porque normalmente contempla as partes elétrica e hidráulica da unidade, as quais em princípio deverão ser mantidas conforme projeto original da construtora.

Relevante também lembrar que o síndico tem responsabilidade sobre eventual dano causado pela unidade, respondendo nas esferas cível e criminal caso tenha sido omisso no cumprimento de suas funções, destacando-se ao caso o dever de fiscalização, sem prejuízo da responsabilidade do proprietário do imóvel.

Desta forma, orientamos o síndico a solicitar, por escrito através de notificação endereçada ao titular da unidade, esclarecimentos acerca da reforma, bem como a apresentação do projeto.

Havendo negativa na prestação das informações, pode lançar mão de medidas extrajudicias ou de processo judicial com vistas a embargar a obra, inclusive de forma liminar logo no início da demanda. Claro que, neste caso, deve possuir o mínimo de provas aptas a comprovar os riscos que a reforma traz ao edifício. Iremos explorar tais possibilidades nos próximos artigos.

Mas, questiona-se: todas as reformas necessitam de acompanhamento por engenheiro, recolhimento de ART e de ciência ao corpo diretivo do condomínio? A resposta é negativa e deve haver uma avaliação caso a caso. Se há grande movimentação de empregados na obra, quantidade significativa de materiais de construção sendo entregues na unidade, bem como pelo barulho produzido, é possível fazer uma aferição sobre a grandiosidade da reforma.

Portanto, cabe ao síndico ser diligente na verificação das obras realizadas nas unidades, devendo utilizar seu poder de fiscalização, inerente a sua função administrativa; ao condômino, necessário bom senso para não fazer mau uso da propriedade, adotando as medidas necessárias para não colocar em risco a edificação como um todo.

21 Comentários

  1. Sou síndico de um condominio antigo. Obviamente,inúmeras modificações foram efetuadas desde a expedição do seu habite-se há setenta anos. As obras no interior de apartamento, para que possam ser fiscalizadas pela Administração,dependem necessariamente da boa vontade do proprietário, pois, se mal intencionado, este se valerá do direito de propriedade para inviabilizar a ação fiscalizadora do representante do condomínio.O síndico não pode invadir o domicílio/propiedade de ninguém. Se a Lei não ampara o representante legal do condomínio, seja por ser omissa, seja por sua extrema morosidade, as normas internas do condomínio, se existirem, não serão eficazes para solucionar o problema. Como nosso condomínio não possui funcionários, o síndico mesmo se tivesse tempo, não poderia restringir o acesso de material de construção e trabalhadores senão em relação ao horário. Até para o mínimo, que seria a limpeza das áreas comuns de acesso à obra, é necessário aborrecer-se diariamente.

  2. Sou proprietára de um apartamento na praia grande a cerca de 05 meses, quando adquiri não havia notado a quantidade de rachaduras que tem no imovél, o prédio tem 12 anos, portanto não está mais na garantia, gostaria de uma avaliação Técnica para saber se há algum risco de desabamento, porque há rachaduras por todo o prédio, como proceder?

  3. Olá, por favor gostaria de saber o contato da redação da revista!!!Me respondam por e-mail, por favor. Obrigada

  4. eu gostaria de saber se o apartamento que está executando uma obra em cima do meu pode fazer barulho enssurdecedor, está mudando as paredes, tirando e colocando piso maquinário pesado, todo dia no horário das 8 hs ate 16 hs,eu moro em um prédio que já estava pronto e ao meu entender uma obra aonde est´pa se mudando toda a característica do imóvel teria que ter sido feita na construção, não seruia obrigatória aí uma obrigatoriedade do dono do imóvel ni mínimo me alugar um apto opara que eu não sofra tanto com a obra pouis eu moro embaixo e nao durmo bem e não posso trabalhar em casa onde é meu local de trabalho, pois com barulho o tempo todo não consigo, tv ou som é impossível , inclusive falar no telefone tbem e o síndico está sendo omisso em não interceder sobre isso. obrigado

  5. para instalar aparelhos de ar condicionado, sanca e piso num apto preciso de autorização do síndico? Poderia me responder por email? Obrigada.

  6. Olá Clelia. Consulte a imobiliária ou a empresa que administra seu condomínio para sanar essa dúvida. Os profissionais poderão atendê-la de forma precisa.

  7. pode o proprietário de um apartamento em reforma guardar materiais na área comuns como garagem, alegando segurança pra não sobrecarregar peso em seu apto.

  8. Moro num apartamento. Um dos apartamentos está em reforma. Não aguentamos mais. Desde outubro/2013, acordamos com o barulho. Sou aposentada e estou doente, é uma tortura. Derrubaram paredes e agora estão construindo outra. Pode?Por ato tempo temos doce suportar?Clotilde

  9. Concordo com voce Sérgio, tb sou síndica de um prédio com 22 anos de construção e enfrento o mesmo problema, s lei foi omissa e jogou sobre nossos ombros toda a responsabilidade. Quem vai nos defender?

  10. Sérgio, concordo com você, tb sou sindica de um prédio com 22 anos de construção e enfrento o mesmo problema. A lei jogou a responsabilidade nos nossos ombros, assim é fácil não é? quem vai nos defender?

  11. Olá estou fazendo uma sanca em meu apartamento e a sindica me exigiu um alvará de engenheiro ou arquiteto.Isso e possível quando eu não estou comprometendo a estrutura do prédio ??

  12. Bom dia! Gostaria de saber,que tipo de maquinário pode ser utilizado numa obra dentro de um apartamento? No meu edifício estão fazendo uma obra no apartamento de cima e foi autorizado pelo condomínio a utilização de uma máquina parecida com uma britadeira,causando um barulho ensurdecedor,não consigo conversar e nem ouvir meu filho de 5 anos,não consigo estudar e nem realizar qualquer tipo de atividade intelectual.Isso é permitido?Existe lei regulamentando o uso de maquinaria nas obras dentro de um apartamento,principalmente com outras pessoas residindo no local?Esse tipo de obra teria que ser comunicada aos condôminos,para se caso quisessem se programarem e saírem de casa durante este período?Desde já agradeço a colaboração.Att: Rita de Cassia.

  13. Tenho um apartamento que é um espólio r uma sobrinha morava lá. Devido uma infiltração tive de fazer obra no banheiro e cozinha mesma não concluídas. A minha sobrinha não entrega as chaves e não posso adentrar no imóvel para a retirada do entulho que se encontra a 18 meses dentro do imóvel. Estou na justiça mas a minha preocupação é o sobre peso no imóvel. Gostaria de saber se é permitido manter entulho dentro do imóvel?

  14. Olá, Gisele! O ZAP não atua como intermediário ou participante entre o usuário e o anunciante. Para mais informações sobre a negociação, o contato deve ser realizado diretamente com o anunciante, por telefone ou mensagem. Esses meios de contato ficam disponíveis à direita da página, na área “Contatar o Anunciante”. Qualquer dúvida, estamos por aqui! 😉

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