18/03/2007

Parcela pode ficar mais barata

Fonte: O Estado de S. Paulo

Após mudança do cálculo da TR, reajustes anuais poderão ser menores e mutuário terá vantagens a longo prazo

Marco Fernandes/AE Zap o especialista em imóveisEmpréstimo – Mudança traz de volta dúvida sobre qual tipo de financiamento optar: pré ou pós-fixado

 

 

 

 

 

 

 

 

Quem adquiriu ou pretende adquirir um imóvel por meio de crédito imobiliário com taxa pós-fixada pode obter vantagens a longo prazo. O governo federal alterou a fórmula do cálculo da Taxa Referencial (TR) – indexador usado na composição da correção do financiamento habitacional pós-fixado para compensar variações da inflação.

A nova fórmula vai permitir que o indexador varie conforme a Taxa Selic, taxa básica de juros determinada pelo Banco Central. Como a tendência atual é de queda, as parcelas pagas pelos mutuários do crédito imobiliário podem ter um reajuste menor ao longo dos anos.

“Tanto contratos novos como os antigos terão uma redução pequena de preço das parcelas mais para frente porque a correção anual será menor”, afirma o diretor executivo de Pesquisas Econômicas da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac) Miguel de Oliveira.

Segundo calcula a Associação Brasileira dos Moradores e Mutuários (Abmm), a mudança deve beneficiar cerca de 4 milhões de contratos já firmados.

Essa previsão toma como base a situação econômica atual do País, considerada de estabilidade pelos analistas. No entanto, caso ocorram crises que desestabilizem o sistema financeiro e a Taxa Selic aumente, por conseqüência, a TR tende aumentar. “Mas, mesmo se houver uma crise em que a inflação e os juros subam, a TR deve subir menos do que subiria pela fórmula anterior”, afirma Oliveira.

Ele explica que na fórmula atual foi incluído um redutor, que diminui o impacto. “Tanto o ganho como o risco são pequenos no curto prazo”, conclui.

Hoje, a TR é calculada em 2 % ao ano aproximadamente. Mas, para o analista, a tendência é que o indexador baixe para 1,5% ao ano até o fim de 2007. A queda poderá representar no fim dos contratos de 15 ou 20 anos um grande desconto.

Pré ou pós-fixado

A mudança traz de volta uma dúvida recorrente na hora de escolher o tipo de financiamento habitacional mais vantajoso. No caso da pré-fixada há o conforto de o mutuário saber o valor de todas as prestações que vai pagar no contrato. Porém, o custo dos juros costuma ser mais caro e o valor final pago pelo imóvel também tende a ser maior.

No caso da pós-fixada, o mutuário não tem certeza do valor das parcelas que pagará até o fim do contrato porque o reajuste é calculado pela soma dos juros mais a TR. O valor das parcelas vai mudar de acordo com a variação da TR. Caso a economia permaneça estável, esse mutuário terá grandes vantagens em relação ao que optou pela pré-fixada, porque deve pagar um valor bem abaixo ao fim do contrato.

Mas caso ocorram situações que provoquem impacto e instabilidade na economia, como crises mundiais, a Taxa Selic pode subir. Como o cálculo da TR é atrelado à Selic, o mutuário terá prejuízo ao fim do contrato nesta opção. Dessa forma, a escolha vai depender da disposição que o mutuário tem para encarar o risco.

O que pode facilitar a escolha, segundo Oliveira, é fazer a comparação entre as taxas, já que as linhas de financiamento disponíveis no mercado apresentam muitas diferenças entre si. Dessa forma, vale uma regra básica: “Só vale a pena financiar com taxa pós-fixada se a diferença entre as duas taxas for muito grande”, afirma.

O consultor da Abmm Wilson Gomes é da mesma opinião. Para que o contrato pós-fixado seja vantajoso e menos arriscado, a diferença entre as taxas pré e pós devem ser entre 0,5% a 1%. “Neste caso vale a pena contratar”, afirma.

FGTS

A mudança na fórmula da TR traz outras implicações para o mutuário. Como a conta individual do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) também é reajustada de acordo com a TR, o rendimento de quem mantém o dinheiro na conta será menor. “Quem comprar um imóvel deve usar o FGTS, porque ele vai render muito pouco parado”, afirma Gomes.

Da mesma forma, o consultor recomenda que os mutuários façam o abatimento da dívida a cada dois anos utilizando o FGTS. “É hora de usar. A pessoa vai trocar um rendimento de 5% por abater uma dívida com juros de 8 a 14%. É uma grande vantagem”, ressalta Gomes. Os mutuários podem utilizar a conta individual do Fundo de Garantia tanto para oferecer como entrada na compra do imóvel, abater dívida ou quitar

 

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