17/07/2019

Confira o passo a passo e os documentos necessários para realizar a permuta de imóveis

Negociação pode ser feita para qualquer tipo de imóvel e é preciso ter cuidado para que a transação saia de forma correta

Fonte: ZAP em Casa

No mercado imobiliário, na hora de adquirir um imóvel, o mais comum é realizar a compra. Porém, para quem já é proprietário de uma unidade, é possível fazer outro tipo de negociação: a permuta de imóveis. A transação funciona mesmo como uma troca entre imóveis, que podem ser casas, apartamentos, imóveis comerciais ou terrenos.

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permuta de imóveis
A permuta funciona por meio da troca de um ou mais imóveis (Foto: Shutterstock)

Para isso, é preciso que as duas partes estejam de comum acordo na vontade em relação aos imóveis para fazer a permuta e também sobre os valores. O natural é que os bens tenham preços similares, mas é possível também negociar com imóveis que tenham valores diferentes. Saiba como funciona a permuta e quais os documentos necessários para realizar a transação.

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Funcionamento

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Para um funcionamento genuíno, ambas as partes precisam estar interessadas (Foto: Shutterstock)

A permuta funciona como uma troca entre imóveis e o primeiro passo para que a negociação aconteça é que as duas partes estejam interessadas neste tipo de negociação. “Na compra e venda, a pessoa pode adquirir algo que não tem. Na permuta basicamente o objeto é diferente, a pessoa tem o imóvel e vai trocar por outro”, explica o advogado Victor Hugo Souza, especialista em Direito Civil do escritório Queiroz Cavalcanti Advocacia.

“Neste tipo de negociação, a pessoa quer morar em um lugar, por exemplo, e a outra parte tem o que ela quer e, neste caso, pode haver a permuta, que nada mais é do que uma troca. O que precisa para levar esse tipo de transação adiante é encontrar um interlocutor de vontades para se adequar a este tipo de contrato“, acrescenta.

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Valores

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Se os imóveis forem de valores diferentes, é possível pagar a diferença (Foto: Shutterstock)

Nem sempre os valores dos imóveis a serem trocados são semelhantes, mas isso não impossibilita a negociação. A troca é considerada simples quando os preços são similares, quando é uma permuta de elas por elas, como diz a linguagem popular.

“Quando há diferença de valor é chamada uma permuta com torna. Nela, quem adquiriu o imóvel com menor valor agregado paga a diferença, mas isso não descaracteriza a troca”, detalha o Victor Hugo Souza.

Porém, é preciso ter atenção se o imóvel está quitado. “Caso contrário, geralmente não aconselhamos a permuta porque ela parte do pressuposto que a pessoa que vai fazer a troca é proprietário. Isso porque em um financiamento, o imóvel serve como garantia e ele é do banco até a quitação integral. Portanto, nestes casos, normalmente não faz permuta”, diz o advogado.

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Despesas

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Como todo processo de compra, a permuta prevê o pagamento de despesas cartorárias (Foto: Shutterstock)

Segundo Victor Hugo Souza, a permuta é como se fossem duas vendas simultâneas. “O modelo de contratação é feito via escritura pública, que é levada para o cartório de registros de imóveis para que seja registrado na matrícula para passar o imóvel para o nome do novo proprietário. Também será pago o Imposto de Transmissão de Bens de Imóveis (ITBI). No final, as despesas basicamente se equivalem para os dois proprietários”, resume.

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Riscos

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Para evitar riscos, é importante pesquisar transações anteriores (Foto: Shutterstock)

Os riscos em uma permuta são os mesmos relacionados à compra e venda. “É como se fossem duas compras simultâneas. Um cuidado que deve ser tomado é o de analisar se o imóvel é do mesmo proprietário, analisando a informação na matrícula no cartório de registros. Também é importante fazer o estudo das transmissões anteriores para evitar que o bem adquirido seja perdido por alguma irregularidade anterior e se o imóvel está desocupado”, diz Victor Hugo Souza

“Além disso, deve-se certificar a inexistência de débitos de IPTU, de condomínio, de Imposto sobre Propriedade Territorial Rural (ITR) e SPU. Um imóvel serve como garantia de dívida, se deve, essa dívida pode ser executada e o imóvel responde por ela”, sugere.

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Incorporação

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A permuta pode acontecer com a participação de uma construtura (Foto: Shutterstock)

Muitas vezes a permuta acontece quando uma construtora quer fazer uma incorporação no lugar e oferece comprar e trocar por imóveis depois de construído o empreendimento. “É como se ela trocasse a fração do terreno por imóveis e esse contrato normalmente é feito por permuta, é o mais usual”, diz o advogado.

Nesses casos, é preciso também ter cuidados e avaliar os riscos. “É fundamental investigar o histórico da construtora, se ela tem capacidade financeira para erguer o empreendimento para não acabar trocando uma área construída por outra que vai ficar inacabada. Também vale analisar o histórico de entrega e da capacidade de entregar no prazo“, complementa.

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Cuidados

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Uma análise profunda dos documentos deve ser feita para prevenir riscos (Foto: Shutterstock)

Além de avaliar a matrícula para verificar o proprietário e as transmissões e as quitações de débitos, os documentos devem ser analisados para evitar qualquer problema futuro.

“A gente estuda o histórico dos últimos 15 anos do imóvel porque esse é o prazo máximo de usucapião. Analisamos as transmissões que foram feitas neste período para saber se está com validade. Também avaliamos se há algum tipo de restrição em relação ao uso do imóvel, se está penhorado ou hipotecado”, detalha Victor Hugo Souza.

Outro ponto que deve ser avaliado é a condição financeira do permutante. “Precisa entender se ele é saudável, se não quer fraudar alguma execução ou credor ou a Receita Federal. É preciso estudar se tem algum problema financeiro porque isso pode ser alegado posteriormente como fraude e a pessoa pode perder o imóvel se o antigo proprietário tinha algum débito que possa resultar nisso”, explica o advogado.

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Documentos

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Para a realização da permuta, muitos documentos são necessários (Foto: Shutterstock)

São muitos os documentos necessários para fazer a permuta de um imóvel, por isso listamos os principais. Confira:

– Certidão de quitação do IPTU – o adquirente se responsabiliza pelo débito mesmo que ele seja anterior à permuta. Então se o imóvel for urbano, ele deve estar quitado;

– Certidão negativa de débitos condominiais – se for um condomínio porque, assim como o IPTU, este é um débito que segue com o imóvel;

– Certidão negativa de Imposto Territorial Rural (ITR) – em caso de o imóvel ser rural, deve-se analisar esta questão;

– SPU – se o imóvel for de Marinha, pede-se a certidão negativa de débitos da Superintendência de Patrimônio da União;

– Certidão atualizada de matrícula – documento do Cartório de Registro que deve ter o número de matrícula para analisar o histórico do imóvel;

– Se for objeto de locação, comodato, sublocação ou arrendamento – contrato com a notificação do ocupante para saber que o imóvel está em condições, mas está locado e se será necessário respeitar o prazo de contrato de locação;

Certidão de distribuição de ações e execuções cíveis, fiscais, trabalhistas e criminais da comarca onde se localiza o imóvel e também da comarca de domicílio do vendedor para analisar a questão tributária e processos judiciais;

– Certidão negativa de débitos tributários da União, estado e município – o da União é nacional e as demais do local do imóvel e de domicílio do vendedor;

– Para concluir o processo, é necessário lavrar escritura pública que vai estabelecer os acertos comerciais, vai informar o preço, se tem torna, condições de quem vai responder por débitos existentes. “É um documento para finar o acerto comercial. Os débitos compartilhados são uma indicação da lei, mas as partes podem acertar diferente e este momento da escritura informa o que ficou acordado”, explica o advogado Victor Hugo Souza;

– Ao final, cada permutante vai ao cartório de registros de imóveis em posse da escritura pública para o registro na matrícula, para passar o imóvel para o seu nome.

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