17/11/2008

Presidente da comissão de direito imobiliário da OAB-RJ fala sobre o impacto da crise

Fonte: O Globo

Confira se o momento é bom para comprar ou vender um imóvel

Rio de Janeiro – Diante da crise mundial, não faltam dúvidas sobre os reflexos desencadeados por aqui, especialmente para quem fez ou estava pensando em fazer o financiamento da casa própria. Na tentativa de clarear algumas questões, convidamos o presidente da comissão de direito imobiliário, da Ordem Brasileira dos Advogados (OAB-RJ), Arnon Velmovitsky, para responder, durante um mês, as perguntas enviadas ao Tire suas dúvidas.

Bom momento para a compra de imóvel?
O momento é bom para a aquisição de imóveis para quem tem dinheiro na mão, pois poderá barganhar um bom desconto A crise tende a diminuir os lançamentos de imóveis, especialmente em razão da drástica redução dos financiamentos. Também é provável que o investidor mais conservador opte pelo investimento em imóveis.

Ainda é possível contratar financiamento com prestações fixas. A recomendação é a de realizar os cálculos para comparar os diferentes tipos de financiamentos ofertados, com o objetivo de saber qual é o melhor negócio. Após a assinatura do contrato, não é permitido alterar a taxa de juros sem o consentimento do comprador. Um contrato em vigor não pode ser alterado sem a expressa vontade do contratante. Vale destacar que o uso da taxa do Índice da Construção Civil (ICC) durante a construção está amparado na legislação, sendo necessário verificar e analisar o contrato para saber o custo efetivo do financiamento. O ICC só pode ser usado durante a construção, apresentando variação muito próxima ao do IGPM. As construtoras chegam a 30% de desconto para pagamento à vista. É necessário comparar os diferentes tipos de taxas ofertadas pelo mercado para contratar o financiamento.

A crise resultará em aumento nos juros do financiamento
Os juros representam a remuneração do capital, ou seja, o aluguel que é pago pelo uso do dinheiro. Assim, o aumento ou diminuição das taxas cobradas variam de acordo com a oferta e procura. Temos que esperar mais algum tempo para ver como o mercado vai reagir.

A crise elevará as prestações da casa própria de quem já assinou contrato, em função de um possível aumento da TR
Para Velmovitsky, não haverá oscilações bruscas da TR, mas o advogado adverte que é preciso aguardar quatro meses para verificar qual é a tendência da variação da TR.
Sair do aluguel para entrar num financiamento ?
É importante que as prestações não comprometam mais do que 30% da renda mensal familiar, além disso, analise bem o valor do bem financiado, os juros cobrados e o índice adotado pela construtora.

Financiamentos imobiliários feitos a partir do Sistema de Amortizações Constantes (SAC)
Parte da amortização é constante em todas as parcelas, que na prática reduz mensalmente o saldo devedor. Assim, a atual crise não afeta o contrato com tais características.

Concorrência por mutuários que possuem melhores condições de pagamento
Quanto melhor a ficha do pretendente, menor o risco de inadimplência, sendo possível negociar os encargos que os bancos cobram. A dica é procurar os gerentes das instituições para fazer as simulações.

Vender um imóvel para dar entrada num novo e financiar o valor restante
Não há impedimento em realizar a operação de troca de imóvel desde que se verifique as condições do financiamento, ressaltando que o comprometimento da renda mensal não deve ser superior a 30% dos rendimentos.

Vender um imóvel financiado para pagar dívidas do banco
Em tese, é sempre bom quitar dívida com o banco devido às altas taxas de juros cobrados.

O risco de perder o imóvel em função da possível alta dos juros
O ICC é um índice setorial, que reflete a inflação da construção civil. Na hipótese de diminuição da atividade econômica é provável que tal índice não apresente oscilações tão acentuadas ao ponto de provocar a perda do imóvel. É importante acompanhar os desdobramentos da crise nos próximos meses para uma avaliação precisa das atitudes que deverão ser tomadas.

Desistência do negócio
É sempre possível desistir e rescindir um negócio jurídico de promessa de compra e venda de imóvel, sendo necessário verificar no contrato o que diz a respeito. No caso de rescisão, entre 10% e 15% do valor pago fica para construtora/financeira.

Apartamento quitado, mas sem transferência
Até o registro da escritura no Registro Geral de imóveis o adquirente efetivamente corre riscos. Assim, é fundamental providenciar o quanto antes a regularização do imóvel. 

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