11/02/2007

Proprietário paga multa por obras indevidas

Fonte: O Estado de S. Paulo
Robson Fernandjes/AEZap o especialista em imóveisPenalidades – Condômino que realizar obra que comprometa a segurança do prédio ou altere a fachada é passível de ser multado

 

O artigo de número 1336 do Código Civil permite aplicação de multa prevista na convenção do condomínio, ou no regulamento interno, ao condômino que realizar obras que comprometam a segurança da edificação, que alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, que utilizar as suas partes de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Mais adiante, o artigo de número 1348, diz que compete ao síndico impor aos condôminos as multas devidas.

Portanto, não há dúvida sobre os poderes do síndico de aplicar multas aos condôminos. Mas, e no caso de unidade alugada, em que a multa é aplicada por força de atos indevidos do inquilino (locatário). O condomínio deve cobrar dele ou do condômino (locador) ou aos dois indistintamente?

Alguns julgados, partindo do princípio de que o locatário é parte estranha ao condomínio, entendem que o condomínio deve acionar o condômino e este, dentro dos limites do contrato de locação, acionar o seu inquilino, para se ressarcir do que pagou.

Na mesma linha de raciocínio, a quarta turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, no Recurso Especial 254.520, de 23.10.2000, que o condômino que aluga sua unidade condominial deve responder pelo uso nocivo ou perigoso de seu inquilino, que infringiu as regras, podendo posteriormente reaver o que pagou, junto ao infrator.

J. Nascimento Franco, na sua obra “Condomínio”, Editora Revista dos Tribunais, 3ª. edição, página 200, ensina que “As disposições referentes ao uso, fruição e destino das unidades autônomas e partes comuns do edifício obrigam a todos os condôminos, bem como as pessoas a eles vinculadas, tais como familiares, empregados, visitantes, locatários etc. Para punir a infração dessas normas, sem prejuízo de responsabilidade civil ou criminal cabível, o síndico deve aplicar ao condômino e aos ocupantes, que são devedores solidários, a multa estabelecida na Convenção ou no Regulamento Interno e cobrá-la juntamente com as cotas condominiais.”

Outro aspecto é se há necessidade de aprovação, pela assembléia, da multa aplicada pelo síndico. A desembargadora, Dra. Zélia Maria Antunes Alves, na apelação número 143.698/02, em julgado recente, de 27.01.2005, decidiu brilhantemente que “o síndico, dentro de suas atribuições, se verificado que um condômino violou as normas internas do condomínio, elencadas na própria convenção ou no regulamento interno, tem obrigação, em prol de toda a comunidade condominial, de impor a multa correspondente.

A multa em discussão, mesmo tendo sido aplicada por ordem do próprio síndico, sem aprovação em assembléia, desde que ele agiu em estrita obediência a seus deveres e no limite da legalidade, diante da lei, é de ser considerada válida e eficaz”.

Por último, importante lembrar que a multa não pode ser aplicada mensalmente, enquanto durar a infração, porque ela perde o caráter de punição.

*Daphnis Citti de Lauro é advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e Mestre em Direito Comercial pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo – PUC e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (e-mail: dclauro@aasp.org.br).

 

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