05/11/2007

Quais são as melhores opções para financiar a compra de imóveis

Fonte: O Estado de S. Paulo

O “”Estado”” preparou um guia com vantagens e desvantagens das diversas formas de pagamento disponíveis

Consumidores com mais dinheiro no bolso, aumento da oferta de imóveis e valores menores de prestações em decorrência da ampliação do prazo nos financiamentos estão levando o mercado de crédito imobiliário a bater recordes. Este ano, de janeiro a setembro, o volume de financiamento concedido pelos bancos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) com recursos da caderneta cresceu 81%, de R$ 6,72 bilhões para R$ 12,17 bilhões. A estimativa é alcançar R$ 16 bilhões este ano. Medidas tomadas pelo Conselho Curador do FGTS na semana passada – e que valerão a partir de janeiro – vão trazer mais concorrência e estímulo a esse mercado e facilitar a obtenção de financiamento para quem tem conta vinculada no FGTS.

Uma das medidas vai permitir que o comprador de imóvel financiado de valor até R$ 350 mil possa pagar até 80% da prestação com o próprio saldo do FGTS, independentemente do valor da renda. A regra atual permite abatimento de 80% apenas para quem tem renda de até R$ 2.280. Para quem tem renda acima de R$ 4.560, o abatimento máximo hoje é de 40%.

Outra mudança foi a criação de uma nova linha de crédito com recursos do FGTS para quem tem renda superior a R$ 4,9 mil, contemplando imóvel de valor até R$ 350 mil – hoje, a linha do FGTS só atende quem tem renda até R$ 4,9 mil e financia imóvel de no máximo R$ 130 mil. A nova linha vale apenas para quem é cotista há pelo menos 3 anos e tenha no mínimo 10% do valor do imóvel na conta vinculada. Nela, os juros são de 8,66% ao ano mais TR, bem menor que os 12% mais TR no SFH.

“”Com essas medidas, a tendência é a concorrência aumentar, com redução de juros nos bancos””, diz Miguel de Oliveira, vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac). “”Quem puder, deve aguardar a virada do ano para contratar um financiamento imobiliário””, diz.

Oliveira diz que a melhor forma de comprar imóvel é à vista, porque evita os custos de um financiamento. “”O grande problema é que poucos são aqueles que efetivamente têm condições financeiras para isso””, diz.

É importante comparar as condições no mercado. “”Qualquer pequena redução na taxa de juro faz enorme diferença””, ele diz. “”Em financiamento de R$ 100 mil por 30 anos, a redução de 1 ponto porcentual nos juros, de 12% para 11%, significa economia de R$ 13.670.””

Oliveira conclui que hoje a taxa prefixada pode ser mais interessante que a pós-fixada (corrigida pela TR). “”Isso, desde que a diferença entre a pós e a prefixada não supere 2 pontos porcentuais””, ele diz. Orienta também que o consumidor deve evitar a amortização pela Tabela Price. “”A prestação inicial é menor que no SAC, mas no total o comprador pagará mais.”” Por fim: “”Sempre que possível utilize seu FGTS e reservas financeiras para dar entrada e reduzir o valor do financiamento.””

Analise opções para compra

– Compra à vista
Vantagem: sai mais barato, porque evita custos do financiamento.

Desvantagens: adia a compra, porque é preciso tempo para formar a popança necessária.

– Financiamento bancário
Vantagens: permite a ocupação imediata e adequar o valor da prestação ao bolso, optando por prazos mais curtos e mais longos.

Desvantagens: encarece muito o custo final do imóvel por causa dos juros elevados; adia a compra porque o consumidor tem de fazer poupança para pagar parte não financiada: candidata tem de passar por crivo rigoroso das instituições financeiras, como comprovação de renda.

-Consórcio
Vantagens: concede crédito que cobre o valor total do imóvel; não é preciso comprovar renda; não há limite para comprometimento de renda com a parcela.

Desvantagens: não permite habitar o imóvel imediatamente e há o risco de receber o imóvel só no fim dos pagamentos, se o consorciado não tiver recursos para lance que antecipe a entrega; divide entre os participantes do grupo os prejuízos decorrentes de inadimplência.

– Cooperativa habitacional
Vantagens: permite baratear os custos, porque os próprios compradores administram o próprio empreendimento, e personalizar o imóvel

Desvantagens: é trabalhoso e difícil, porque requer conhecimento desde produtos até a parte legal (normas de construção da prefeitura, por exemplo) e a inadimplência de um ou mais compradores pode comprometer o fluxo de recursos e atrasar a obra.

– Título de capitalização
Vantagens: custo final menor, porque compra é à vista, o que permite obtenção de desconto.

Desvantagens: adia a compra porque a entrega do capital aplicado ocorre no final do plano ou por sorteio; devolve apenas parte do valor pago e após uma carência; não garante que valor acumulado será suficiente para comprar o bem, porque correção da parcela não acompanha valorização de imóveis.

– Direto com a construtora
Vantagens: custo financeiro menor; critérios menos rígidos que os dos bancos na concessão do crédito; não limita comprometimento máximo da renda com prestação.

Desvantagens: o prazo de financiamento é menor que nos bancos; em geral, não é possível ocupar o imóvel de imediato, porque é preciso esperar a finalização da obra; é preciso, antes, ter poupado para dar uma entrada; há parcelas intermediárias e desembolso nas chaves, além das prestações mensais.

 

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