18/05/2008

Quem dá mais?

Fonte: O Globo

Aquecimento do mercado imobiliário põe avaliação de imóveis em xeque

O GloboZap o especialista em imóveis

Com tanto crédito na praça e uma avalanche de lançamentos imobiliários para todas as faixas de renda, muita gente está comprando e muita gente está vendendo. Na hora de colocar um imóvel usado à venda, no entanto, proprietários se deparam com a dificuldade de chegar ao preço de mercado justo. Afinal, se todo mundo sabe que a proximidade com favelas desvaloriza um imóvel e que o sol da manhã é quase uma preferência nacional, poucos prestam atenção se a planta do apartamento permite que o morador saia do quarto e vá para a cozinha sem passar pela sala, por exemplo — o que agrega um bom valor ao imóvel.

Antes de reformar para vender, os proprietários também precisam ficar atentos: é melhor não fazer grandes investimentos em materiais caros, pois o novo proprietário pode não apreciar a benfeitoria. Para a aposentada Maria Júlia Talma, que vendeu recentemente uma casa de três quartos em Santa Teresa por R$260 mil, foi uma grande frustração saber que o comprador ia mandar arrancar todo o piso de cerâmica que instalara no imóvel para valorizá-lo:

— O assoalho antigo, de madeira, estava muito deteriorado, e achei que isso poderia afugentar os interessados no imóvel, por isso fiz a obra. Foi besteira mesmo, até porque tinha embutido esse investimento no preço inicial, mas precisei abaixar o valor por falta de interessados.

Laudo técnico sai por mil reais, em média

Já outros tipos de reforma devem quase que obrigatoriamente ser feitas, afirma Waldyr Cândido da Silva, presidente do Sindimóveis-Rio, o sindicato dos corretores do Estado do Rio:

— Vender um imóvel com mais de 20 anos sem que ele já tenha passado por reforma da parte elétrica e hidráulica é praticamente jogar dinheiro fora, pois quase ninguém quer correr o risco de ter um acidente em casa. É claro que, se o preço for baixo, há a possibilidade de encontrar um promitente comprador que não tenha pressa de se mudar, isto é, que possa esperar o tempo da obra.

Tanto movimento de compra e venda está provocando uma demanda por peritos: engenheiros, arquitetos e corretores podem ter especialização em avaliação imobiliária. O proprietário de imóvel pode procurar a seção regional do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape) em seu estado ou, se preferir um corretor, verificar se ele faz parte do Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI), criado em 2006 pelo Conselho Federal de Corretores Imobiliários, o Cofeci.

A Justiça, quando precisa de uma avaliação imobiliária (nos casos de partilha de bens, por exemplo), aceita laudos técnicos emitidos pelas três categorias de profissionais. O valor do laudo varia, mas, no caso de imóveis residenciais urbanos, gira em torno de mil reais.

A maioria das imobiliárias oferece avaliação gratuita mas, em muitos casos, isso é feito superficialmente. E uma avaliação errônea poderá fazer com que o proprietário perca tempo e dinheiro com um imóvel fechado (pagando condomínio, por exemplo), caso estabeleça preço maior do que o cobrado pelo mercado para a venda. Ou, por outro lado, causar prejuízo ao vendedor, se o preço da avaliação ficar abaixo do valor de mercado.

— E o fato é que, via de regra, os proprietários de imóveis sempre acham que seu imóvel vale mais que o preço pelo qual foi avaliado. As mulheres costumam ressaltar detalhes que ninguém vê, como a tinta usada, que custou caro por ser inodora, ou a luminária, que é importada. Infelizmente, isso não agrega valor — observa o corretor Luciano Ferreira, da Bello & Cervela Consultoria Imobiliária.

Ferreira se formou na primeira turma do curso de perito avaliador oferecido pelo Sindimóveis-Rio no fim do ano passado e faz parte do CNAI. Ele destaca que, por uma questão de ética, recomenda-se que o corretor que está fazendo a venda do imóvel não faça a avaliação.

— Assim, o avaliador será um profissional imparcial, e o proprietário não suspeitará que o corretor está jogando o valor para baixo, para vender mais rapidamente, ou para cima, para pegar a venda.

 

 

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