25/02/2007

Reforma estimula revitalização de bairro

Fonte: O Estado de S. Paulo

Para arquiteto Paulo Bastos, Vila Madalena é exemplo de região que passou por processo de ‘retrofit natural’

Monalisa Lins/AEZap o especialista em imóveisCharme – V. Madalena: fachadas de lojas, casas e bares procuram preservar características originais

Uma das grandes vantagens do retrofit é a mudança do cenário urbano. Prédios renovados ajudam a reciclar a imagem dos bairros. “É sempre um ganho para a cidade. Valoriza o entorno, descobre e revela o encanto do que está ali escondido”, afirma o arquiteto Paulo Bastos, especialista em recuperação de patrimônio.

No centro de São Paulo, a Prefeitura promove incentivos fiscais para quem reforma fachadas. Um decreto reduziu o Imposto Sobre Serviços (ISS) a 2% e cortou pela metade Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto sobre transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para levar investimentos à região da Nova Luz. Mas os incentivos ainda não sensibilizaram os investidores a ponto de transformar a região.

Em alguns casos, segundo Bastos, a revitalização surge de forma espontânea. Um exemplo significativo é a região do Soho, em Nova York. “O bairro estava degradado e depois que alguns artistas começaram a comprar e a instalar ateliês ali, a idéia caiu na veia do público”, afirma. O movimento até fez com que o Museu de Guggenheim construísse uma sede no local. “O bairro se qualificou muito sem destruir as características originais.”

Em São Paulo, a Vila Madalena passou por um movimento semelhante de revitalização. “A Vila era extremamente residencial, de classes média e baixa, onde viviam estudantes, operários em casinhas. Pode se considerar um tipo de retrofit o que ocorreu com essas casas, hoje ocupadas por restaurantes, butiques, lojas de artesanato”, afirma.

No entanto, como a transformação ocorreu de forma desordenada, hoje o bairro sofre com o desequilíbrio de usos. “O excesso de movimento à noite entra em contradição com o morar; o uso ainda é desregrado”, observa. Mas, segundo ele, não há como negar a transformação positiva da arquitetura das casas. “Até prédios novos, como o da Livraria da Vila, procuram acompanhar o estilo dos antigos.”

Segundo o arquiteto, é notável também o comportamento dos preços e da rapidez nas vendas dos imóveis. “Transformar o que já existe ao invés de destruir é valorizar o patrimônio. Os imóveis passam a ter maior liquidez.” Para Bastos, é um desperdício de tempo e capital não aproveitar a estrutura que já existe.

Conforme o ex-presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (Aabic), José Roberto Graiche, um imóvel antigo revitalizado no centro pode aumentar sua rentabilidade em até quatro vezes, em caso de locação. “Quando você faz o retrofit praticamente se aproxima do valor de um novo.” No caso de imóveis com taxa de ocupação baixa, sujeito a invasão, a reforma completa é o recomendável.

Com isso, muda também o público. “Se você dota um condomínio de equipamentos modernos, você passa a alugar e a vender para condôminos com mais exigência.” Graiche admite que, quando ocorre o retrofit, pode haver um natural aumento da taxa de condomínio. “Pode subir, mas não vai subir quatro vezes, como ocorre com o aluguel.”

Para investidores, ele ressalta que é um grande filão de mercado. “Se você compra um imóvel antigo e faz um retrofit ganha muito dinheiro e ainda vai melhorar o visual da cidade, e ser politicamente correto.”

Vocabulário para tabela de usados

Área útil ou privativa – área do imóvel sobre a qual o proprietário tem domínio total, delimitada pela superfície externa das paredes e todo o espaço usado de forma particular pelo proprietário

Área comum – são as áreas compartilhadas, de acordo com a convenção do condomínio, pelos proprietários das unidades autônomas, escadarias, hall social, etc

Área Total – é a soma das áreas comum e privativa

Depreciação – Perda de valor de um bem ocasionado por estragos físicos, desvalorização econômica ou funcional do imóvel

Lançamento – venda de imóveis na planta, por meio de campanhas publicitárias; podem estar também na fase de construção

Incorporador – É a pessoa jurídica ou física que é responsável pelo planejamento, venda de empreendimento. O incorporador também pode ser construtor, mas não necessariamente

Embraesp – Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio do Estado de São Paulo

 

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