16/12/2009

Saiba o que vai mudar com a nova Lei do Inquilinato

Fonte: Revista ZAP
 Algumas questões não foram tratadas no Texto Original (Imagem: Divulgação)
Algumas questões não foram tratadas no Texto Original (Imagem: Divulgação)

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que durante 18 anos se manteve intacta, foi alterada neste mês. Antes destinada a proteger o locatário, hoje especialistas afirmam que as modificações objetivam conceder certas garantias ao locador, a fim de equilibrar as relações locatícias.

Para esclarecer esta questão pedimos para a advogada Katia Peperaio, do escritório Peperaio Sociedade de Advogados, para explicar quais são as mudanças da nova regra (Lei 12.112/2009), publicada e sancionada pelo Presidente da República, Luiz Inácio Lula da Silva no dia 9 de dezembro de 2009.

QUADRO COMPARATIVO:

ANTES:
Exoneração do fiador
Essa questão não foi tratada no texto original da Lei do Inquilinato, sendo que o assunto vinha sendo analisado de acordo com o Código Civil, pelo qual o fiador só poderia se exonerar da fiança, mediante o consentimento expresso do locador, ou através de processo judicial com sentença exoneratória.

Despejos liminares
Os despejos liminares eram concedidos apenas nos casos de já ter sido pactuada por escrito a desocupação em 6 meses e esse prazo ter sido descumprido; de locação em virtude do emprego, em caso de extinção do contrato de trabalho; de locação para temporada, em que o imóvel não foi desocupado; de morte do locatário e permanência de pessoas não autorizadas; e, de despejo em face do sub-locatário quando já extinta a locação.

Despejos por falta de pagamento
Citado para a ação, o locatário poderia apresentar defesa no prazo de 15 dias, e também nesse prazo pedir autorização para pagar a dívida. O pedido ainda seria analisado e aceito pelo Juiz, por meio de outra decisão, e o prazo para o pagamento do débito seria contado a partir dessa decisão, geralmente bem posterior à citação, o que poderia levar meses de processo.

Havia necessidade de prestar caução entre 12 e 18 meses de aluguéis, para a execução provisória do despejo por falta de pagamento.

Mandado de despejo
Eram necessários dois mandados, primeiramente um mandado a ordenar a desocupação voluntária em 15 ou 30 dias, dependendo do caso e, se não cumprido, era expedido outro mandado, para a desocupação coercitiva

Desocupação do imóvel comercial
No caso de locação comercial, em que o locatário objetive o direito à renovação do contrato, por meio de ação renovatória, caso não fosse renovada a locação, o locatário teria o prazo de 6 meses para a desocupação voluntária.

HOJE:
Exoneração do fiador
Agora o assunto passou a ser tratado na nova lei.O fiador pode se exonerar no curso do contrato, nos casos de separação, divórcio ou dissolução de união estável do locatário que deixa o imóvel, nele permanecendo seu ex-cônjuge ou ex-companheiro, e também nos casos de prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado. Para tanto, o fiador deverá notificar o locador, e permanecerá responsável por mais 120 dias, dispensando-se a necessidade de processo judicial. Ressalte-se que nesses casos de exoneração do fiador, o locador poderá notificar o locatário, para que ele apresente nova garantia no prazo de 30 dias, sob pena de rescisão do contrato.

Despejos liminares
As hipóteses que ensejam o despejo liminar em 15 dias foram ampliadas, além dos casos já previstos, que permaneceram, também serão concedidas liminares para as hipóteses de necessidade de reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo Poder Público, quando não puderem ser realizadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele não consentir; nos casos de exoneração do fiador, em que o locatário, notificado, não apresentar nova garantia em 30 dias; quando findo o prazo da locação não residencial, a ação for proposta em 30 dias do término do contrato ou do cumprimento da notificação solicitando a desocupação; e, na falta de pagamento de aluguel, desde que o contrato esteja desprovido de garantia.

Despejos por falta de pagamento
O prazo de 15 dias para o pagamento da dívida passou a ser computado já da citação, e o pagamento poderá ser realizado tanto pelo locatário quanto pelo eventual fiador, podendo poupar meses de processo, quando comparado ao procedimento descrito no texto original.

Não há mais a necessidade de prestar qualquer caução para a execução provisória do despejo por falta de pagamento.

Mandado de despejo
A nova lei passou a exigir o mandado único de despejo, concedendo o prazo de 15 ou 30 dias para a desocupação voluntária e, caso não cumprida, a desocupação coercitiva será realizada através do mesmo mandado, sem a necessidade de expedição de outro mandado, o que poderá poupar meses de processo.

Desocupação do imóvel comercial
Esse prazo de 6 meses para a desocupação voluntária foi reduzido para 30 dias.

VETOS – De acordo com a advogada, alguns pontos foram vetados pelo Presidente da República, sob o fundamento de contrariedade ao interesse público, mas os vetos não atingiram os principais objetivos da lei.

Dentre os principais, se destacam o veto que criaria dificuldades para empresas que fizessem qualquer mudança societária, já que exigia a anuência dos donos dos imóveis alugados a essas alterações. Ao apresentar as razões do veto, o presidente explicou que o contrato entre locador e pessoa jurídica não guarda relação de dependência com a estrutura societária e que esse tipo de exigência impediria a incorporação de participação majoritária de grandes empresas.

Outro veto é o referente à previsão legal que excluía a possibilidade de indenizar o locatário que não obteve seu contrato de locação comercial renovado, em razão de melhor proposta de terceiro, porque se entendeu que eventuais prejuízos desse comerciante deverão ser indenizados.

“Os vetos foram importantes para os setores comerciais e empresariais, que impulsionam a economia do país. No entanto, o locatário de imóvel não residencial deverá ficar atento aos prazos contratuais e suas renovações, porque a nova lei possibilita a concessão de liminar para desocupação em 15 dias, em casos de prorrogação da locação não residencial por prazo indeterminado”, diz Katia.

Segundo a profissional, as novas possibilidades de exoneração do fiador a faz acreditar que essa modalidade de garantia venha a ser muito substituída pelo seguro fiança, que é a mais moderna, segura e eficaz garantia locatícia.

“Em termos gerais, as modificações legais vieram de encontro às necessidades atuais, principalmente quanto à maior rapidez para o despejo do locatário inadimplente, e em relação à importante ampliação das possibilidades de despejos liminares, com o intuito de modernizar as relações locatícias. Esperamos que o Judiciário atue em favor da lei, para que ela possa ser efetivamente concretizada, em benefício da sociedade.”

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