04/03/2007

Sistema tem maior agilidade

Fonte: O Estado de S. Paulo

Mas contratos que oferecem bens de fiador como garantia ainda predominam no mercado

Niels Andreas/AEZap o especialista em imóveisReembolso – Em caso de inadimplência, proprietário recebe 90% do valor do aluguel de 15 a 60 dias

Apesar de pouco difundido, o seguro-fiança é a modalidade de garantia de pagamento de aluguel que oferece o menor risco ao proprietário, conforme sustentam especialistas do mercado imobiliário. “Sem dúvida, o seguro-fiança é o mais moderno e mais ágil na hora da cobrança”, afirma Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato da Habitação (Secovi) e diretor do Grupo Hubert.

No entanto, a figura do fiador ainda é a mais popular entre os interessados. De acordo com um levantamento do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP), 52,88% dos contratos de aluguel optaram pelo fiador, em janeiro deste ano. Em segundo lugar vem o depósito em poupança conjunta de três meses de aluguel (caução), com 34%. O seguro-fiança fica em terceiro lugar, com 13,04% dos contratos.

A Lei do Inquilinato (Lei federal n.º 8.245 de 1991) estabelece quatro modalidades de garantia nos contratos de locação: fiador, caução, cessão de fundos de investimento e seguro de fiança locatícia.

Em caso de inadimplência, enquanto proprietários com bens locados com o seguro-fiança recebem 90% do aluguel mais encargos em 15 a 60 dias após a ação, os que são garantidos por um fiador podem esperar de três a seis meses, em média. Já quem optou pela caução em dinheiro pode mover ação para retirar o valor da conta poupança. Porém, neste caso, se o inquilino atrasar mais do que três meses, a quantia não será capaz de cobrir todo o prejuízo.

A diferença na rapidez da cobrança está em questões jurídicas. Segundo Gebara, se o contrato tiver um fiador, somente após a ação de despejo, que dura no mínimo três meses, é feita a cobrança ao fiador. No caso de garantia por meio de seguro, a ação de despejo pode ser simultânea ao pagamento pela seguradora.

O risco de não pagamento para quem opta pelo seguro-fiança é o da seguradora falir. No caso do fiador, o aluguel pode não ser pago caso o bem oferecido em garantia não estiver mais no nome dele, ou se morrer.

Custo

A razão pela qual ainda há resistência dos locatários ao seguro-fiança é o custo. “Continua sendo uma opção cara. Chega ao valor de um aluguel mais encargos, em média”, afirma o advogado e diretor jurídico da Associação das Administradoras de Bens e Imóveis (Aabic), Rubens Elias Filho.

Neste sentido, não há como concorrer com a figura do fiador. “O fiador é o único meio de garantia gratuita”, diz Roseli Hernandes, gerente de Locação e vendas da Administradora Lello.

No entanto, com a redução da inadimplência nos aluguéis, a taxa cobrada pelo seguro-fiança hoje é mais acessível do que há um ano, quando chegava ao valor de um aluguel e meio. Tanto que a imobiliária registrou aumento de 48% na inclusão do sistema nos contratos de locação.

Tipos de fiança

Fiador – Esta é a modalidade de garantia mais conhecida e não envolve gastos. Para assegurar o pagamento do aluguel, o locatário deve apresentar o nome de um fiador – pessoa física ou jurídica que possua um imóvel cujo valor seja maior que a soma de todos os aluguéis do contrato. Ele deve estar de acordo que, em caso de inadimplência, o bem declarado pode ser alienado.

Caução – O locatário efetua o depósito em conta-poupança de um valor equivalente a três aluguéis. Em caso de inadimplência, o valor é resgatado pelo proprietário. Ao fim do contrato, caso o locatário tenha pago todas as taxas em dia, recupera o dinheiro corrigido. É possível ainda oferecer bens móveis como garantia, como carros. No caso de cessão de fundos de investimento, títulos e ações asseguram o pagamento, o que deve ser registrado em cartório, segundo a Lei do Inquilinato.

Seguro fiança – O locatário contrata uma empresa seguradora que garante ao proprietário o pagamento de 90% do valor do aluguel mais encargos durante todo o período do contrato, em caso de inadimplência. O serviço custa em torno de um aluguel.

 

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