11/05/2009

Tire suas dúvidas sobre aluguel de imóveis

Fonte: Globo online

Especialistas em locação do Secovi esclarecem dúvidas dos leitores sobre locação de casas e apartamentos no

Rio Janeiro – Quem está procurando um apartamento para alugar, geralmente, vasculha nos sites e cadernos de classificados ofertas que atendam as suas necessidades de localização, preço e de espaço. Para acertar a locação do imóvel, é necessário que o interessado tenha em mãos uma série de documentações, além da garantia de fiança. É importante também que o locatário e o locador não tenham dúvidas sobre seus direitos e deveres durante o regime de contrato.

Foto: Verônica LimaZap o especialista em imóveisPara alugar é necessário que o interessado tenha em mãos uma série de documentações e a garantia de fiança

Para esclarecimento dos leitores, o site do Morar Bem convidou a equipe de locação do Sindicato de Habitação do Rio de Janeiro (Secovi-RJ) para participar do Tire Suas Dúvidas sobre aluguel. Até o fim de maio, os especialistas estarão respondendo às perguntas dos locadores e locatários e de quem estiver planejando alugar um imóvel. Em entrevista por email, o vice-presidente de Locação do Secovi Rio Antonio Paulo Monnerat, esclareceu algumas questões sobre os contratos de aluguel. Confira.

Que outras garantias um candidato a locatário, sem fiador, pode oferecer num contrato de aluguel?
Apenas seguro fiança ou caução. De acordo com o artigo 37 da Lei 8.245/91, mais conhecida como Lei do Inquilinato, é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação. Um outro artigo dessa mesma lei, o 42, diz que, se a locação não estiver garantida por qualquer das modalidades previstas, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos antecipadamente (por exemplo, até o sexto dia útil do mês vincendo). Informação adicional: conforme explicitado no artigo 40 dessa Lei, o locador poderá exigir novo fiador ou substituição da modalidade de garantia em alguns casos, como por exemplo: ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente, e prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo. Existe uma outra modalidade, porém, mais comum em contratos de locação comercial: a carta de fiança bancária. Trata-se de um compromisso contratual em que o banco, como fiador, garante o cumprimento da obrigação do cliente por um período de tempo que normalmente fica entre 12 e 24 meses. Grande parte dos contratos de locação, cerca de 70%, ainda tem como garantia a fiança comum, com a figura do fiador. Mas a procura pelo seguro fiança tem crescido bastante nos últimos cinco anos. O título de capitalização também é uma forma de caução. Através dele o inquilino garante a locação e ainda recebe seu dinheiro de volta corrigido ao final.

Como funciona o seguro fiança?
Trata-se de uma modalidade que vem sendo cada vez mais difundida. Afinal, ela livra o locatário do incômodo de procurar um fiador. Nada mais é que uma apólice de seguro que garante ao proprietário o recebimento em dia de aluguéis, encargos e eventuais prejuízos ao imóvel. Pode ser contratado por 12 meses, com renovação automática, ou pelo prazo legal de contrato (30 meses). Normalmente, a cobertura básica é de até 30 vezes o valor do aluguel. Para amenizar as despesas iniciais do inquilino, o prêmio do seguro pode ser dividido em até 12 vezes, pagas junto com o aluguel. A desvantagem é o valor, considerado alto por muitos locatários. A vantagem é que o seguro fiança agiliza o fechamento do contrato. Para o locador, a modalidade também é positiva, uma vez que garante o recebimento do aluguel em dia.

Num contrato de locação por 30 meses, se o locatário não concordar com o reajuste após o período de um ano, ele pode rescindir o contrato sem multas?
Não, terá que pagar a multa acertada em contrato. O que o locatário pode fazer é acertar, quando da elaboração do contrato, que se inclua uma cláusula que permita a rescisão, sem multa, ao final de 12 meses de vigência. Caso contrário, ele não estará livre da multa. Importante lembrar que ele deve comunicar sua saída com pelo menos 30 dias de antecedência. O cálculo da multa por rescisão contratual é o seguinte: multiplica-se o valor do aluguel pelo número de vezes previstas na multa contratual (normalmente 3). Esse valor deverá ser dividido pelo número de meses contratados (normalmente 30) e o valor resultante deve ser multiplicado pelo número de meses faltantes.

Exemplo: num contrato de locação de 30 meses, cujo valor do aluguel é de R$ 900, o inquilino rescindiu o contrato decorridos 15 meses. Qual o valor da multa? Resposta: R$ 1.350. Veja o cálculo:
1 – R$ 900 (valor do aluguel) x 3 (multa prevista nos contratos) = R$ 2.700
2 – R$ 2.700/ 30 (meses contratados) = R$ 90
3 – R$ 90 x 15 (meses faltantes) = R$ 1.350

Por quanto tempo o locatário poderá ainda permanecer no imóvel até encontrar uma nova moradia se ele não concordar com o reajuste do valor do aluguel?
Como explicado anteriormente, o morador que não concordar com o reajuste e quiser rescindir o contrato deverá pagar a multa acertada no momento da assinatura do documento. Importante que ele acompanhe os indicadores econômicos para se certificar de que o reajuste está dentro do praticado pelo mercado. Normalmente, o valor dos alugueis é reajustado com base no IGP-M. Caso ele queira deixar o imóvel, deverá comunicar à imobiliária ou ao proprietário pelo menos 30 dias antes da saída.

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